湖北省武汉市物价局市房产局


市物价局市房产局关于印发《武汉市物业服务收费管理办法实施细则》的通知

武价房字[2004]136号

各区物价局、房产局：
为了规范我市物业服务收费行为，维护当事人的合法权益，根据国家发展和改革委员会、建设部联合制定的《物业服务收费管理办法》，我们制定了《物业服务收费管理办法》实施细则，现印发给你们，请遵照执行。


二OO四年九月十三日



《物业服务收费管理办法》实施细则

第一条 为规范本市物业服务收费行为，维护当事人的合法权益，依据《中华人民共和国价格法》、《物业管理条例》及国家发改委、建设部《物业服务收费管理办法》制定本细则。
第二条 本细则适用于本市行政区域内经工商行政管理机关登记注册、物业管理行政主管部门资质认定的物业管理企业对各类物业实施管理提供服务的收费行为。
第三条 本细则所称的物业服务收费是指物业管理企业按照服务合同的约定，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。
第四条 政府提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业，鼓励物业管理企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，促进物业服务收费通过市场竞争形成。
第五条 市物价局会同市房产局负责全市物业服务收费的监督管理工作。
第六条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。
第七条 物业服务收费包括综合管理服务费、车辆停泊服务费和特约服务费。
综合管理服务费含清扫保洁及清运；绿化养护；秩序维护；公共照明、通风、供电、给排水、电梯等共用设施设备运行、小修、养护所发生的人工、原辅材料费用等。
车辆停泊服务费：是指在指定的停车场地（含室内车库）内，为维护保养场地设备设施、相关道路及管理所发生的人工、原辅材料费用等。
特约服务费：指物业管理企业受业主委托提供的户内维修、家政服务、代收代缴服务等收取的费用。
第八条 物业服务收费根据物业类型、收费性质的不同情况分别实行政府指导价和市场调节价。
普通住宅和经济适用住房的综合管理服务费，实行政府指导价。其他类型物业服务项目均实行市场调节价。
住宅区内车辆停泊服务费实行政府指导价。
特约服务费，实行市场调节价。
第九条 综合管理服务收费实行政府指导价的，由市物价局会同市房产局根据物业管理企业的服务内容、标准和物业管理区域的设施设备等因素，制定相应的基准价格及其浮动幅度，并定期公布。具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价格和浮动幅度在物业服务合同中约定。
实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。
第十条 物业管理企业应当按照国家发展改革委、建设部印发的《物业服务收费明码标价规定》实行明码标价，在物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示。
第十一条 对实行政府指导价的物业管理企业应当根据《湖北省经营性服务价格管理办法》的规定，到价格主管部门办理《湖北省服务价格收费许可证》，并遵守年度审验制度。
物业管理企业在办理《湖北省服务价格收费许可证》中，应当向价格主管部门提出书面申请并提供营业执照副本、资质证书、物业服务委托合同复印件和前期物业管理服务协议复印件等相关资料。价格主管部门正式受理后，一般应在15个工作日内办理完毕。
第十二条 业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。
包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。
酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。
第十三条 建设单位与物业买受人签订买卖合同时，受委托的物业管理企业应与物业买受人签订前期物业管理服务协议，约定物业管理服务内容、服务标准、收费标准、计费方式及计费起始时间等内容，涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。
第十四条 实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。
实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。
物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：
1、管理、服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
2、物业公共部位、公共设施、设备日常运行维护费用；
3、物业管理区域清洁卫生费用；
4、物业管理区域绿化养护费用；
5、物业管理区域秩序维护费用；
6、办公费用；
7、物业管理企业用于该项目的固定资产折旧；
8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
9、经业主同意的其它费用；
物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。
第十五条 实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务支出属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。
物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业管理服务资金年度预决算，并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。
业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金收支情况提出质询时，物业管理企业应当及时答复。
第十六条 物业服务收费采取酬金制方式，物业管理企业或者业主大会可以按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业资金的收支情况进行审计。
第十七条 物业管理企业在物业服务中应当遵守国家的价格法律法规，严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务。
第十八条 业主按前期物业管理服务协议约定的时间开始全额交纳物业服务费；纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用由开发建设单位全额交纳。
第十九条 物业管理企业可按月、按季度或按年度计收，但不得一次性预收一年以上（不含一年）的物业服务费。
第二十条 业主与物业使用人约定由物业使用人交纳的物业服务费用或者物业服务资金的，从其约定，业主负连带交纳责任。
物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用或者物业服务资金。
物业服务费用或者服务资金以房屋所有权证登记的建筑面积计算，未办证的，暂以房产测绘部门实测的房屋建筑面积计算。
第二十一条 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收上述费用的，可向委托单位收取手续费，不得向业主收取手续费等额外费用。
第二十二条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
第二十三条 物业管理企业已接受委托实施物业服务并相应收取服务费用的，其他部门和单位不得重复收取性质和内容相同的费用。
第二十四条 物业管理企业根据业主的委托提供服务合同约定以外的服务，服务收费由双方约定。
第二十五条 普通住宅和经济适用住房小区的露天或室内配套停车场（库）车辆停泊服务费标准按市价格主管部门会同市房产行政主管部门公布的指导价执行。
在保证业主停车的前提下，有条件的住宅区可设立外来临时停车位，对临时进入小区接送人的车辆，收费标准按市价格主管部门会同市房产行政主管部门公布的指导价执行。
第二十六条 政府价格管理部门会同房产行政主管部门，应当加强对物业管理企业的服务内容、标准和收费项目、标准的监督。物业管理企业违反价格法律、法规和规定，由政府价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》予以处罚。
第二十七条 东西湖、汉南、江夏、蔡甸、黄陂、新洲区可依据本细则并结合当地实际情况，制定本区具体实施细则及普通住宅物业综合管理服务费和车辆泊车服务费指导价格。并报市物价局和市房产局备案。
第二十八条 本细则由市物价局会同市房产局负责解释。
第二十九条 本细则自2004年10月1日起执行。《武汉市物业管理服务收费实施办法》（武价房字200024号）同时废止。


北京市人大常委会


北京市农村集体经济审计条例
北京市人民代表大会常务委员会


（1997年1月16日北京市第十届人民代表大会常务委员会第三十五次会议通过）

第一章 总 则
第一条 为了加强农村集体经济的审计监督，巩固、发展农村集体经济，保护农民合法权益，根据有关法律、法规的规定，结合本市实际情况，制定本条例。

第二条 本条例适用于本市农村集体经济组织（即乡镇合作经济联合社、村经济合作社以及其他农村合作经济组织，以下简称合作社）及其所属企业事业单位的财务收支等有关经济活动的审计监督。
第三条 市和区、县人民政府农林办公室是本行政区域内农村集体经济审计工作的主管机关（以下简称主管机关），日常工作由同级农村合作经济管理部门负责。
农村集体经济审计工作接受国家审计机关的指导和监督。
第四条 农村集体经济组织设立的审计机构依照本条例规定，独立行使审计监督权，并向本级集体经济组织社员大会、职工大会或者其代表大会报告工作。
第五条 审计人员依法行使职权，受法律保护，任何人不得打击报复。
审计机构和审计人员办理审计事项，应当客观公正，实事求是，廉洁奉公，保守秘密。

第二章 审计机构
第六条 合作社应当设立审计机构，但经济规模较小的村经济合作社及其他农村合作经济组织经区、县主管机关批准可以不设，其审计工作由乡镇合作经济联合社审计机构负责。
第七条 规模较大的集体企业和事业单位应当设立审计机构，但规模较小的集体企业和事业单位经合作社管委会同意可以不设，其审计工作由合作社审计机构负责。
第八条 审计机构应当配备相应的专职或者兼职审计人员。
审计人员应当具备与其从事的审计工作相适应的专业知识和业务能力，经考核合格，持证上岗。

第三章 审计机构的任务和职权
第九条 审计机构对合作社按以下内容进行审计：
（一）财务管理等内部控制制度；
（二）财务收支计划执行情况；
（三）财务会计报表、凭证、帐簿的完整性真实性和合法性；
（四）集体资产、负债、损益；
（五）建设项目的预算、决算及投资效益；
（六）承包费、租金、土地征用补偿费、公积金、公益金及其他收入的收支情况；
（七）村提留、乡统筹费、义务工、积累工、以资代劳资金的提取使用和管理情况以及其他农民负担；
（八）决算及收益分配；
（九）其他需要审计的事项。
第十条 审计机构对乡镇、村集体企业事业单位按以下内容进行审计：
（一）本条例第九条第（一）、（二）、（三）、（四）、（五）、（八）项规定的审计事项；
（二）经济指标完成情况和经济效益；
（三）承包合同履行情况；
（四）其他需要审计的事项。
第十一条 审计机构对即将离任的合作社主要负责人和集体企业厂长、经理应当按下列内容进行任期内的经济责任审计：
（一）财务收支的合法性；
（二）经济指标、经营成果等任期目标完成情况的真实性；
（三）集体资产、负债、损益；
（四）其他需要审计的事项。
第十二条 审计机构对农村合作基金会按下列内容进行审计：
（一）本条例第九条第（一）、（二）、（三）项规定的审计事项：
（二）资金、资产、负债、损益；
（三）其他需要审计的事项。
第十三条 审计机构应当对合作社及其所属企业事业单位的下列事项进行年度审计：
（一）经营成果；
（二）农民负担；
（三）年度审计计划列入的其他事项。
第十四条 合作社审计机构对本合作社及其所属企业事业单位和合作社占控股地位的农村股份合作企业进行审计。
乡镇合作经济联合社审计机构可以对村经济合作社及其所属企业事业单位进行审计。
第十五条 根据法律、法规的规定或者必要时，农村合作经济管理部门可以对合作社及其所属企业事业单位进行审计。
第十六条 合作社及其所属企业事业单位可以委托会计（审计）师事务所进行审计。
第十七条 审计机构在审计过程中有下列职权：
（一）要求被审计单位提供财务收支计划、预算执行情况、决算、财务报告、经济合同以及其他与财务收支有关的资料，被审计单位不得拒绝、拖延、谎报；
（二）检查被审计单位的会计报表、凭证、帐簿以及其他与财务收支有关的资料和资产，被审计单位不得拒绝、阻挠；
（三）就审计事项的有关问题向有关单位和个人进行调查，被调查的单位和个人应当如实提供有关资料和证明材料；
（四）有权制止正在进行的损害集体经济组织利益、违反财经纪律的行为；
（五）对转移、隐匿、篡改、毁弃会计报表、凭证、帐簿等有关资料的，有权予以制止。

第四章 审计程序
第十八条 审计机构应当编制年度审计计划，报其主管领导批准后执行。
审计机构应当根据审计事项组成不少于二人的审计组，于实施审计三日前向被审计单位送达审计通知书。
第十九条 审计组根据审计项目工作方案审查会计报表、凭证、帐簿，查阅有关文件资料，检查现金、实物，向有关单位和个人进行调查并取得证明材料。证明人提供的书面材料应当由其本人签名或者盖章。
审计人员向有关单位和个人进行调查时，应当出示有关证明文件。
第二十条 审计组在审计过程中，应当听取社员或者职工的意见。
第二十一条 审计组对审计事项审计后，应当向审计机构提出审计报告。审计报告在报送前，应当征求被审计单位的意见。被审计单位在收到审计报告之日起十日内提出书面意见送交审计组。
审计机构审定审计报告后，出具审计意见书，报其领导机构批准后，通知补审计单位。审计意见书自送达之日起生效，被审计单位必须执行。
审计意见书应当报上一级审计机构备案。
第二十二条 对同一审计对象进行审计，上级审计机构与下级审计机构的审计意见不一致时，以上级审计机构的审计意见为准。
第二十三条 审计机构应当对办理的审计事项建立统一的审计档案。

第五章 法律责任
第二十四条 违反本条例规定，拒绝、拖延提供与审计事项有关资料的，或者拒绝、阻挠审计工作的，由审计机构责令限期改正；逾期不改的，由审计机构建议其上级主管部门或者有关部门对直接责任人员给予处分。
第二十五条 违反本条例规定，转移、隐匿、篡改、毁弃会计报表、凭证、帐簿及有关资料的，由审计机构建议其上级主管部门或者有关部门对直接责任人员给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第二十六条 转移、隐匿违法取得的资产的，由审计机构建议其上级主管部门或者有关部门责令退还财产或者赔偿损失，并对直接责任人员给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第二十七条 侵占、侵吞集体资产或者因失职、渎职造成集体资产损失的，由审计机构建议其上级主管部门或者有关部门责令退还财产或者赔偿损失，并对直接责任人员给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第二十八条 违反财务会计管理规定的，由审计机构责令改正；情节严重的，由审计机构建议其上级主管部门或者有关部门对直接责任人员给予处分。
第二十九条 打击报复审计人员，构成犯罪的，依法追究刑事责任；不构成犯罪的，给予行政处分。
第三十条 审计人员滥用职权，徇私舞弊、玩忽职守、泄露秘密的，由其上级主管部门或者有关部门给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第三十一条 对审计机构提出的审计意见书，其领导机构不作出决定的，审计机构可以提请上一级主管部门责令改正；拒不改正的，按照法定程序对直接责任人员给予处分。

第六章 附则
第三十二条 本条例具体应用中的问题，由市人民政府农林办公室负责解释。

第三十三条 本条例自1997年4月1日起施行。





1997年1月16日