惩罚性赔偿若干法律问题研究

张爱军


【内容提要】 在中国传统的民法理论中，惩罚性赔偿受到一贯的忽视。实际上，这种与补偿性赔偿密切联系、相辅相成的一项民事法律制度，以其全面补偿受害人的损失、惩罚和遏制不法行为等多重功能，越来越对当今民法学领域特别是损害赔偿法律制度的研究和实践产生积极影响——这种影响正由英美法系国家向大陆法系国家延深和扩展，由侵权纠纷向侵权纠纷与合同纠纷并重的方向延深和扩展。在我国民事法律，《中华人民共和国消费者权益保护法》第四十九条在合同责任（或产品质量责任）方面首开惩罚性赔偿之先河，并在随后的《中华人民共和国合同法》第一百一十三条中得到进一步确认。当然这是可喜的进步，但现行的规定远远未能充分发挥这项制度应有的作用。在尽可能地抵制其副作用的情况下（例如对惩罚性赔偿额度在立法上作出一些明确的限定），适当地加大惩罚性赔偿的适用范围，使之适用于侵权和合同纠纷、妨害民事诉讼等多个领域，并以侵权行为人或违约方的“故意”或“恶意”作为适用之基本条件，则会补充当前损害赔偿制度的若干漏洞，全面保护受损害方的合法权益；从经济分析的角度来讲则能最大限度地发挥民事法的惩戒、教育和示范的功能，减少违法行为的发生，促进社会主义市场经济的健康有序运行。
【关键词】惩罚性赔偿 损害赔偿 侵权行为责任 违约责任

一、惩罚性赔偿问题的提出
关于民事赔偿的性质，在传统民法中一直少有争议。主流观点即“补偿性为主”一以贯之，成为通说。“违约赔偿的目的在于对被违约方的救济，不在于对违约方的制裁”①；“违约损害赔偿的首要目的是补偿原告，而不是惩罚被告。所谓补偿主要是针对财产损害（pecuniary loss）而言的”②。在侵权行为之债的损害中，“到底赔偿义务人要补偿什么，只能由赔偿义务目的中寻求答案，在所有损害赔偿的情形中，所共通的是受害人就其所受之损害应获得‘填补’（补偿Ersatz）。损害赔偿要赔什么，并不是依处罚原则Sanktionsprinzip，也不依阻吓原则Praeventionsprinzip，而依据‘均衡之考量’③。此种考量系以受害人之利益为准则，不以赔偿义务人之行为作基准。受害人因一定过程蒙受不利，他人就此过程应负责任，加以填补（回复原状）④。”但可以肯定的是，无论在学者的理论研究或是司法实践中，均未对惩罚性赔偿的原则予以断然否定。特别是在《中华人民共和国消费者权益保护法》（以下简称“消法”）颁布以来，惩罚性赔偿原则即作为一项法定的特殊赔偿原则纳入学界的视野，但遗憾的是仍只局限于产品责任制度之中，在众多的其他民事赔偿领域，惩罚性赔偿仍未能谋得一席之地。
与学者们对其他领域的研究相似，司法实践的要求必然是惩罚性赔偿制度的必要性之探讨的起源。
1、“王海现象”的启示
随着舆论界的推波助澜，知假买假的王海迅速成为公众人物，并引起竞相效仿。从一个简单的“王海”到“王海们”，再到形成“王海现象”，直至这种现象具有了某种标志性的意义：中国消费者保护运动的兴起。与此有关的讨论此起彼伏，与此有关的诉讼接连不断，“打假公司”几欲成为一项产业。从个案的处理结果来看，各地法院采取的态度不尽相同，学界对“王海现象”也是褒贬不一，但惩罚性民事赔偿制度的首次确立，给中国法学界和经济界带来的冲击是无庸置疑的。
固然，对消法中“消费者”一词的含义在理解上的分歧，以及对知假买假的“王海们”如果受消法的保护带来的负面效应的严重程度的争论，再加上一些法院（现在看来是更多的法院）对“王海们”和“打假公司”给一纸败诉判决了事，使我国现行民事实体法律中唯一明文规定的惩罚性赔偿条款只局限于一个小范围内的适用。但即便如此，我们仍听到惩罚性赔偿制度离我们越来越近的脚步声。到底在多大的范围内和多大程度上适用惩罚性赔偿作为调节民事赔偿法律关系的手段，使其能最大限度地发挥法的规范作用和社会作用，而不至使“法律从原国家层次的德治工具论经此走向另一个极端，即沦为或庸俗化为个人直接实现其物欲的工具”①，做一个科学的分析和研究显然是必要的。
2、惩罚性赔偿的含义的界定
为了主题的清晰和逻辑的严谨，对研究对象的确切含义作一个准确的界定，在此基础上展开的论证才是有效的和有意义的。严格地说，本文的研究对象应称为“惩罚性损害赔偿”（punitive　damages ）、“惩戒性的赔偿”、“证实性的赔偿”， 也称“示范性的赔偿”（exemplary damages）或“报复性的赔偿”（vindictive damages）， 是指由法庭所作出的赔偿数额超出实际的损害数额的赔偿②，是对于真实赔偿的一种“附加”的补偿。其目的是补偿原告所遭受的、法院所认定的、由被告的违法行为所造成的损害。在实践上，这种赔偿是对被告的一个惩罚③。
3、本文所研究的惩罚性赔偿的范围
也许是由于非财产上之损害赔偿常被认为是一种类似惩罚性的赔偿，所以在一般层次上常常导致
一种概念上的混淆。以下的图示对本文的研究对象的范围作一形象的阐释：

图 示

第一椭圆系表示非财产上之损害（non-pecuniary loss）赔偿（这是台湾学者的译法，大陆法学界普遍译为“精神损害”赔偿）①。其中的A区指过失侵权行为引起的非财产损害赔偿责任；B区指过失违约行为引起的非财产损害赔偿责任；C区指故意侵权行为引起的赔偿责任；D区指故意违约行为引起的赔偿责任；E区指各种惩罚性赔偿责任中不需要给予精神损害赔偿的部分。显而易见，A+C是全部的侵权责任，B+D是全部的违约责任，第二椭圆包括的对象是全部种类的惩罚性赔偿责任，也就是本文的讨论范围。其中的C、D两区系非财产损害赔偿与惩罚性损害赔偿的重合，纳入这两部分的赔偿责任，不仅需要承担对他人造成精神损害的赔偿责任，而且需要承担惩罚性赔偿责任。
因为非财产上损害赔偿在某种程度上被认为有惩罚的性质，所以有学者将非财产上的损害赔偿归入惩罚性赔偿②。这是一种广义上的惩罚性赔偿，包括本文图示中的两个椭圆；本文讨论的对象是狭义的惩罚性赔偿，并不包括精神损害赔偿。
由于民事责任领域里违约责任与侵权责任二元划分的缺陷，图示中的“A+C"区与“B+D"区常常发生竞合，但这超出了本文讨论的范围，且为了分析和表述上的方便，笔者亦作了泾渭分明的划分，但在此特别予以说明。

二、比较法的观察——惩罚性赔偿责任的起源和现状
1、对历史的扫描
有人认为，该制度最早起源于古巴比伦的法律，也有学者认为多倍的赔偿早在两千多年前古希腊、罗马和埃及已采用③。在罗马法中甚至已产生了关于惩罚性赔偿的观点④。 有人考证，在中世纪英国已产生惩罚性赔偿制度⑤， 当时主要适用于欺诈和不当阐述⑥。
在我国古代，也有惩罚性赔偿金的制度。在汉代⑦，就有“加责入官”之制。《周礼·秋官·司历注》云：“杀伤人所用兵器，盗贼赃，加责没入县官。”所谓加责，就是在原来责任的基础上，再加一倍。加责入官制度经过演化，在唐、宋时代形成了“倍备”制度。在唐朝和宋朝的立法中，定有倍备制度，即加倍赔偿，在原来的损失要全部赔偿的基础上，再加一倍的赔偿。这种制度的适用，主要是盗窃赔赃。《唐律》和《宋刑统》的“征赃”条文中，都规定“盗者，倍备”，并疏议云：“谓盗者以其贪利既重，故令倍备，谓盗一尺，征二尺之类。”在宋朝后期，发现对盗者加倍赔偿，多有不合理之处，故“近来盗赃多不征倍，倍备之律，伏请不行”。 在明代，设有倍追钞贯制度，《明会典·律例·仓库》“钞法”规定：“凡印造宝钞与洪武大中通宝，及历代铜钱相兼行使，其民间买卖诸物及茶盐商税，诸色课程，并听收受违者，杖一百。若诸人将宝钞赴仓场库务，折纳诸色课程，中买盐货，及各衙门起解赃罚，须要于背用使姓名私记，以凭稽考。若有不行用心辨验，收受伪钞，及挑剜描辏钞贯在内者，经手之人，杖一百，倍追所纳钞贯，伪挑钞贯烧毁，其民间关市交易，亦须用使私记。若有不行仔细辨验，误相行使者，杖一百，倍追钞贯。只问见使之人，若知情行使者，并依本律。”这里的倍追钞贯，就是加倍追罚，有惩罚性赔偿金的意思。 在旧中国改律变法以后，采取了大陆法系的成文法模式，所以在以后的民法中，就没有规定惩罚性赔偿金制度了①。
其实很明显，从汉代的“加责入官”之制，到《唐律》和《宋刑统》的“征赃”，直至明律例中对收受和使用假货币给予的惩罚性的处理，都具有浓重的行政惩罚色彩，其加倍征收的款额是收归国库，并非作为对受害方的赔偿。既如此，将其看作一种刑罚中的罚金刑反而更为恰当。从这个意义上讲，与本文的主题似乎发生了冲突，但从中国法律史学的角度观察，“诸法合体”、“刑民不分”、“以刑为主”这些传统的法律思想和立法司法的实践，又可以从另一个侧面将这些现象的存在解释为惩罚性赔偿制度在中国古代的萌芽。
大多数学者都认为，英美法中的惩罚性赔偿最初起源于1763年英国法官Lord Camden在Huckle v. Money一案中的判决②。在美国则是在1784年的Genay v. Norris 一案中最早确认了这一制度③。17世纪至18世纪，惩罚性损害赔偿主要适用于诽谤、诱奸、恶意攻击、私通、诬告、不法侵占住宅、占有私人文件、非法拘禁等使受害人遭受名誉损失及精神痛苦的案件。至19世纪中叶，惩罚性赔偿已被法院普遍采纳④。
2、英国法
在英国，惩戒性赔偿制度有时遭到批评，理由是一个民事法院与“惩罚”无关。不过，在1964年的Rookes v. Barnard一案中，贵族院确立，惩戒性赔偿只在如下的案件中适用：
A）政府雇员而“不是”私人或者公司之压迫的、专横的或违宪的行为；
B）被告故意地和侵权行为性地干涉了原告的贸易，而且，被告由此获得的不当利益超过了他对原告支付的赔偿；
C）成文法明确规定的惩戒性赔偿。
上述这些原则被贵族院在1972年的Cassell & Co. Ltd. v. Broome 一案中再次确认⑤。
在英国合同法中，一般而言，只要证明当事人存在欺诈，损害赔偿的范围将是广泛的，因为损害赔偿的目的是，使听信虚假陈述者处于假如没有虚假陈述的情况下他将处的状况。这实际上是强调诉讼的侵权性质① 。但需要指出的是，在英国的合同法中，不仅没有明确指出应当在违约行为（即使是严重的故意违约）中适用惩罚性的赔偿责任，相反在很大程度上限制或禁止这种赔偿责任，有时尽管这种责任是合同双方在契约中明确约定的。所以在英国合同法中，区分约定赔偿金与罚金是十分重要的，因为如果一个条款被认定是一个罚金条款，那么，它就是不能强制实施的；如果它被认定为是一个违约金条款，就是可以强制实施的。上议院的Lord Dunedin法官通过著名判例Dunlop Pneumatic Tyre Co Ltd v. New Garage and Motor Co Ltd(1915)，总结了区分违约金和罚金的一般指导原则。他指出，A）合同双方当事人在合同中明确使用了“罚金”或“违约金”字样的，表面上可以认为他们所用的措词就是指他们所配的内容。但是，当事人的用词不是决定性的。当事人说明是违约金的，法院也可以判决属于罚金。当事人说明是处罚条款的，法院也可以判决属于违约金条款。关键在于，法院必须根据案情查明，双方当事人规定的支付条款事实上是一种罚金条款，还是一种约定违约金条款。B）罚金的实质是将支付一笔约定的款项作为对违反合同的当事人的一种恐吓，违约金的实质是对损害赔偿或违反合同造成的损失的事先估算。C）一项约定支付的款项到底是罚金还是违约金，是一个解释问题，要根据每份合同的条款和内在情况作出决定。判断合同条款和内在情况的时间，是指签订合同的时间，而不是违反合同的时间②。
以下的办法可以帮助确定一个条款的性质——
A）如果一项约定支付的款项与违反合同后可以明显证明发生的最大损失相比，在数量上显得太大或者是不合良心的，那么，它就是一笔罚金。
B）如果当事人违反合同的义务只是支付一定的货币，而合同中约定在当事人违反合同时应支付的款项大于该当事人在合同义务下应当支付的款项（换言之，如果一个合同条款规定，当事人违反合同未支付一定数额货币的，必须支付一笔更大数额的货币），那么，该款项是一笔罚金。
不过，后来的判例表明，为到期的应付款项支付利息是可以接受的，因而不在此限。
C）如果合同规定，只在某一个事件发生后，当事人才支付一定的款项，那么，只要这项规定不违反前述规则，它就是一笔约定违约金。
从目前的情况看，约定违约金条款大多出现在标准格式的建筑合同或施工合同中。
D）在这方面，法律上存在这样一种假定（这只是一种假定，当事人可以用事实推翻这个假定）：如果合同条款规定，在某一个、几个或者规定的所有各种事件发生后，违反合同的当事人都必须支付一笔款项，而这些事件如果发生，有的可能会造成重大损失，有的只会造成微不足道的损失，那么，该笔款项就是一笔罚金。
1993年，一场与港府有关的官司一直打到了英国枢密院。这就是Philips Hongkong Ltd v. AG of Hongkong(1993)。
原告是香港一家公司，被告是香港政府。双方协商签订一份合同，被告雇用原告为一条新建的道路和隧道设计并安装一套计算机监控设备。合同中的约定违约金条款规定，原告应当及时完成一些关键工作，从而使整个工程的其他承包商能够顺利完成各自的工作，保证工程顺利完工。如果原告未能及时完成这些关键工作，他对于使整个工程未能如期完成，必须给予额外的违约金。原告后来未能按照要求履行合同，但却辩称，他们虽然拖延完成合同上规定的工作，但不应向香港政府交付违约赔偿金，因为该条款相当于一个惩罚条款，实质上是一笔罚金，是不能强制执行的。一审法院和香港上诉法院均判决原告胜诉，被告不服，向枢密院司法委员会上诉。枢密院作出了维持的判决，在判决中指出，要决定一个条款是一个罚金条款，还是对原告损失的预先估算，法院不能依靠不太可能发生的假设的情形，在其中，根据违约金条款应支付的金额，与任何损失都完全不成比例。尽管相关的合同条款必须客观地根据签订合同时的情况加以判断，但是，后来发生的事情也能够提供有价值的证据，表明在签订合同时当事人预期合理的损失将是什么。因此，主审法官 Lord woolf 引用了Lord Dunedin法官在Dunlop Pneumatic Tyre Co Ltd v. New Garage and Motor Co Ltd(1915)案中的发言之后，接着又指出，实际发生的事情要比假设的例子能够为法院提供更好的指导。况且，如果可能的损失范围是广泛的，那么，更好的办法可能是简单地指出，当约定违约金与违反合同所造成的损失完全不成比例时，合同条款并不打算适用于这种情形，而不是将该条款完全视为无效。
主审本案的Lord woolf 发表的判决意见说，约定违约金的规定应当能够使雇主知道，在合同当事人不能履行合同义务时，他受到保护的范围是多大。同时，对方当事人同意一项约定违约金条款时，他也要消除自身责任的不确定性，即明确自己不能履行合同义务时应当承担多大责任……法院不应当采用一种使合同当事人的目的落空的方法。
值得注意的是，本案涉及一份商业合同，法院一般认为，在商业合同中，只要是双方当事人协商一致的内容，都应当有效。司法委员会显然也受到了这一事实的影响。他们强调在诸如复杂的建筑合同之类的商业合同中对确定性的要求，以及商业合同当事人应当能够依赖他们协议同意的损害赔偿条款。也有学者进一步明确指出，从Lord woolf 在本案中发表的判决意见中可以推断出这样一个结论：在商业合同中，不能套用Lord Dunedin法官在Dunlop Pneumatic Tyre Co Ltd v. New Garage and Motor Co Ltd(1915)案中提出的区分违约金与罚金的指导原则①。
辽宁省人大常委会


辽宁省城市住宅区物业管理条例
辽宁省人民代表大会常务委员会


《辽宁省城市住宅区物业管理条例》已由辽宁省第九届人民代表大会常务委员会第十三次会议于2000年1月27日通过，现予公布，自2000年3月1日起施行。

第一章 总则
第一条 为加强和完善城市住宅区物业管理，保障物业的合理使用，创造良好的居住环境，维护业主、物业使用人和物业管理企业的合法权益，根据国家有关规定，制定本条例。
第二条 本条例适用于我省行政区域内城市住宅区的物业管理。
城市新建住宅区和共有设施设备齐全的城市原有住宅区，应当实行物业管理；配套设施不全的原有住宅区，应由当地政府组织整治，达到规定的条件后实行物业管理。
第三条 物业管理应遵循公开、公平、互利、便民的原则，实行招标投标制度。
一个物业管理区域只能选聘一个物业管理企业实施统一管理。
第四条 本条例所称城市住宅区是指以住宅为主，配套设施齐全，达到一定规模的城市居住区域。
本条例所称城市住宅区物业（以下简称物业），是指城市住宅区内房屋及相关共用设施设备和共有场地。
本条例所称物业管理，是指物业管理企业依据物业管理合同约定，对既有物业进行管理和对业主、物业使用人提供服务的活动。
本条例所称业主是指物业所有权人。
本条例所称物业使用人是指物业的承租人和实际使用物业的其他人。
第五条 省建设行政主管部门和市、县（含县级市、区，下同）人民政府主管房产行政管理的部门是本行政区域内的物业行政主管部门。
街道办事处和其他有关部门在各自的职权范围内，对物业管理工作进行指导、协调和监督。

第二章 业主、物业使用人的自治管理
第六条 房屋出售率或者入住率达到50％以上的新建住宅区和达到物业管理规定条件的原有住宅区，由市、县物业行政主管部门指导街道办事处组织召开业主、物业使用人大会或者代表大会，选举产生物业管理委员会。
一个物业管理区域只能成立一个物业管理委员会。
第七条 业主、物业使用人的权利、义务：
（一）享有物业管理服务的权利；
（二）享有业主、物业使用人代表大会代表和物业管理委员会委员的选举权和被选举权；
（三）决定有关物业管理的重大事项；
（四）监督物业管理委员会的工作；
（五）执行业主、物业使用人大会或代表大会、物业管理委员会的有关决议、决定；
（六）遵守有关物业管理的法律、法规和物业管理公约；
（七）按时缴纳物业管理服务费用。
第八条 业主、物业使用人大会或者代表大会具有下列权利：
（一）选举、撤换物业管理委员会的组成人员；
（二）审议通过物业管理委员会章程和物业管理公约；
（三）改变或者撤销物业管理委员会作出的不适当决定；
（四）决定物业管理服务项目、收费标准等重大事项。
业主、物业使用人大会或者代表大会，每年至少召开一次，必要时经业主、物业使用人或者代表的提议，可随时召开业主、物业使用人大会或者代表大会。
第九条 物业管理委员会由主任一人、副主任和委员若干人组成，每届任期3年。
第十条 物业管理委员会应当自选举产生之日起30日内，到所在地县以上物业行政主管部门备案。
第十一条 物业管理委员会每半年至少召开一次会议。会议必须有半数以上委员出席，作出的决定必须经全体委员半数以上通过。
物业管理委员会召开会议可以根据需要邀请街道办事处、公安派出所、居民委员会等有关方面参加。
第十二条 物业管理委员会的职责：
（一）维护业主、物业使用人的合法权益；
（二）通过招标选聘、续聘符合条件的物业管理企业，并与物业管理企业订立、变更或者解除物业管理合同；
（三）审议物业管理企业制订的年度物业管理计划和管理服务的重大措施；
（四）听取业主和物业使用人的意见和建议，监督物业管理企业的管理服务活动；
（五）确定或者调整物业管理服务内容，并协助物业管理企业收缴物业管理服务费；
（六）督促业主、物业使用人遵守物业管理公约，协助物业管理企业落实各项管理工作，监督共用设施设备和共用场地的合理使用。

第三章 物业管理企业
第十三条 物业管理企业必须经物业行政主管部门资质审查，并经工商行政管理机关登记注册，领取营业执照。
第十四条 物业管理企业的权利、义务：
（一）按照合同要求，制定本住宅区物业管理办法；
（二）依据委托管理合同和有关规定收取管理服务费用；
（三）制止违反物业管理规定的行为；
（四）选聘专业公司和人员承担专项服务业务；
（五）按委托管理合同实施物业管理；
（六）接受物业管理委员会和业主、物业使用人的监督；
（七）协助有关部门开展社区活动。
第十五条 物业管理企业应当自物业管理合同终止之日起10日内，到物业管理委员会办理下列事项：
（一）对预收的物业管理服务费按实结算，剩余部分予以结转；
（二）移交全部物业档案资料和有关财务账册；
（三）移交业主共有的房屋、场地和其他财物。

第四章 物业的前期管理与移交
第十六条 物业前期管理，是指新开发建设的房屋竣工后至物业管理委员会成立前的物业管理。
第十七条 房屋开发单位在销售房屋时，应当与业主签定前期物业管理服务协议，前期物业管理服务协议应使用国家示范文本。
第十八条 物业的前期管理工作由房屋开发单位或者其委托的物业管理企业承担。
物业前期管理费用分别由房屋开发单位、业主、物业使用人承担；房屋未售出和出租的，由房屋开发单位承担；房屋已售出或出租的，由业主或物业使用人承担。
第十九条 房屋开发单位移交物业时，应将按规划要求，进入住宅小区建设成本，属业主共有的物业管理办公用房，移交给物业管理委员会。具体标准和办法，由市人民政府确定。
第二十条 房屋开发单位移交物业管理时，应当向物业管理委员会及其聘用的物业管理企业移交下列工程建设资料：
（一）竣工总平面图；
（二）单体房屋及配套的基础设施设备的竣工图；
（三）地下管网图；
（四）各类房屋和共用设施设备清单；
（五）其他必要的资料。

第五章 物业的管理与使用
第二十一条 城市住宅区内的共用设施设备的物业管理范围，按国家有关规定，由市人民政府确定。
第二十二条 物业管理企业应当依据物业管理合同提供服务，保持房屋及其共用设施设备和共用场地完好，使用方便、安全，环境整洁，公共秩序良好。
物业管理企业可承担业主、物业使用人委托的前款规定以外的其它服务事项。
第二十三条 在物业管理区域内禁止有下列行为：
（一）损坏房屋结构和破坏房屋外貌；
（二）擅自将住宅房屋改为商业用房或其它经营性用房；
（三）擅自在物业管理区域内搭建建筑物、构筑物；
（四）擅自移动、占用、损坏共用设施设备；
（五）安装影响房屋结构的动力设备；
（六）影响公共卫生、破坏周围环境的行为。
第二十四条 业主、物业使用人装修房屋，应当接受物业管理企业的指导。物业管理企业对违反本条例及有关规定的行为，应当劝阻制止；对拒不改正的，应当及时告知物业管理委员会予以解决；解决不成的，报告物业行政主管部门依法处理。
第二十五条 城市住宅区内的自行车棚、停车场等共用设施设备和共用场地，已摊入房屋销售面积的，属业主共有，任何单位和个人不得擅自占用、出售和从事经营活动。
第二十六条 因物业维修或者因公共利益需要临时占用、挖掘道路、场地的，需经有关行政管理部门批准后施工，并在约定的期限内恢复原状。
第二十七条 在物业管理区域内的房屋及相关共用设施设备和共用场地设置广告、敷设管线的，应当征得物业管理企业和相关业主的书面同意，按照有关规定办理审批手续，并支付设置费用。
第二十八条 业主转让、出租房屋或者物业使用人转租房屋时，应当将物业管理公约作为转让合同或者租赁合同的附件。
当事人应当自房屋转让合同或者租赁合同签订之日起10日内，将转让或者租赁的有关情况告知物业管理委员会和物业管理企业。

第六章 物业管理费用
第二十九条 建立住宅共用部位、共用设施设备维修基金，其收取、使用和管理，按照国家有关规定执行。
第三十条 房屋自用部位和自用设施设备的维修、更新、改造费用，由业主承担。
房屋共用部位和共用设施设备的大修、更新和改造费用，在维修基金中支出。未缴纳维修基金的，由业主按拥有的建筑面积比例承担；日常维修费用在物业管理服务费中支出。
第三十一条 房屋的共用部位、共用设施设备维修时，相邻关系人应当予以配合。因相邻关系人阻挠维修造成其他业主、物业使用人财产损失的，责任人应当承担赔偿责任。
业主、物业使用人因维修、更新和改造自用部位、自用设施设备，造成相邻关系人的财产损失的，责任人应当予以修复或者赔偿。
第三十二条 业主转让房屋时，其维修基金账户随房屋所有权同时过户。
第三十三条 物业管理服务费标准应以每一物业管理区域为单位，按房屋建筑面积和物业管理服务项目、标准，由物业管理委员会与物业管理企业参照市人民政府制定的物业管理服务收费指导价协商确定。
第三十四条 物业管理企业收取物业管理服务费的项目及标准必须公布。
业主、物业使用人必须按照规定向物业管理企业缴纳物业管理服务费，其他任何单位不得重复收取性质相同的费用。
第三十五条 物业管理企业每半年至少向物业管理委员会报告一次物业管理服务费收支情况；每年至少向业主、物业使用人公布一次物业管理服务费收支情况。

第七章 法律责任
第三十六条 违反本条例第十三条规定，未经物业行政主管部门资质审查，由物业行政主管部门责令改正，没收违法所得，并处5000元以上1万元以下罚款。
第三十七条 违反本条例第十五条、第二十条规定之一的，由物业行政主管部门责令限期改正，并处5000元以上1万元以下罚款。
第三十八条 违反本条例第十九条规定，未提供物业管理办公用房的，由物业行政主管部门会同房地产开发行政管理部门，责令房屋开发单位向物业管理委员会提供物业管理办公用房，或者缴纳在本物业管理区域内购买物业管理办公用房的价款。
第三十九条 违反本条例第二十三条规定，有禁止行为之一的，物业管理企业有权制止；造成损失的，有权要求赔偿；情节严重的，由物业行政主管部门责令恢复原状，并可处1000元以下罚款。
第四十条 违反本条例第二十五条规定，占用和出售属于业主共有的自行车棚、车库等设施的，由物业行政主管部门责令改正，并可处2000元以上5000元以下罚款。
第四十一条 业主、物业使用人违反本条例第三十四条第二款规定，未缴纳物业管理服务费的，物业管理企业可以按照应缴金额的0．3％按日加收滞纳金。
拖欠物业管理服务费3个月以上的，物业管理企业可向人民法院申请支付令或提起诉讼。
第四十二条 业主、物业使用人大会或代表大会作出的决定违反本条例规定的，物业行政主管部门应当责令其限期改正，或者撤消其决定，并通告全体业主和物业使用人。
物业管理委员会及其成员作出的决定违反本条例规定的，由业主、物业使用人大会或者代表大会予以撤销或改变，并由责任人承担相应的责任。
第四十三条 物业管理企业违反本条例规定，未取得营业执照，从事物业管理或者擅自设立收费项目、提高收费标准的，由工商行政管理部门、物价行政管理部门按照有关法律、法规规定处罚。
第四十四条 物业行政主管部门工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由其所在单位或者上级主管部门给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第八章 附则
第四十五条 我省行政区域内的写字楼、商厦等物业管理，参照本条例规定执行。
第四十六条 本条例自2000年3月1日起施行。



2000年1月27日