试论我国实施WTO协议的几个主要问题
李幸祥
【内容摘要】我国加入WTO后，实施WTO协议成为一个具有重大现实意义的问题。我国应以并入方式将WTO协议融入我国法律体系，WTO协议在我国法律体系中的位阶应是低于宪法而与法律同等。借鉴欧共体的做法，我国应在通常情况下不承认WTO协议的直接效力，但在特殊情况下应有所例外，对DSB裁决则应拒绝其直接效力。
【关键词】WTO协议 融入方式 法律位阶 直接效力 DSB裁决
我国于2001年12月11日正式成为WTO的成员方后，实施WTO协议便成为了一个具有重大现实意义的问题。同时，它也应成为引起我国国际法学界高度重视的一个重要课题。在我国实施WTO协议的过程中，WTO协议融入我国法律体系的方式、其法律位阶以及WTO协议与DSB裁决的直接效力问题，尤应引起重视。
一、 WTO协议融入我国法律体系的方式
严格地说，WTO协议与成员方域内法的关系不完全等同于国际法与国内法的关系，但是，由于WTO协议是国际条约，WTO法的解释完全根据国际公法上被普遍接受的条约解释原则或惯例，因此，处理WTO协议与成员方域内法的关系，原则上适用国际法与国内法关系的一般规则。1因此，WTO协议融入我国法律体系的方式问题，实质上是国际条约融入我国法律体系的方式问题。
国际条约融入国内法律体系主要有转化（transformation）和并入（adoption）两种方式。无论是转化还是并入，都是从立法层面来讲的，即一国的立法机关采取何种方式使国际条约在国内法层面取得约束力。一项国际条约在经过缔结、加入、批准等程序之后，首先取得在国际法层面的约束力；只有经过转化或者并入，融入成员国法律体系之后，它才具有了在国内法层面的约束力。对一项国际条约来说，无论是国际法层面的约束力，还是国内法层面的约束力，都必不可少。因此，WTO协议经我国加入、批准，对我国来说，它已取得国际法层面的约束力；它以何种方式取得国内法层面的约束力，是转化还是并入，抑或其他方式？这一问题迫切需要一个明确的答案。
在回答WTO协议采取何种方式融入我国法律体系之前，需先考察一下国际条约融入我国法律体系的通常方式。我国宪法并没有明确规定国际法与国内法的关系，因此，学者们是从现行立法、司法解释、司法实践中为国际条约融入我国法律体系的方式寻找佐证的。许多国际法学者认为，中国的现行立法、司法解释、司法实践等已表明，国际条约融入我国法律体系通常采取的是并入的方式。2对于WTO协议来说，在其融入我国法律体系的方式问题上，没有必要与国际条约融入我国法律体系的通常方式相左，即我国应将WTO协议并入我国的法律体系之中。首先，WTO协议作为一揽子协议，是一个庞大的体系，将其一一转化为国内法，是一项浩大的立法工程，是不现实的，事实上，没有一个WTO成员方将WTO协议一一转化为国内法。其次，我国在加入WTO之前，已经根据WTO协议的有关规定，对国内法律作了不少修改与完善，3再将WTO协议一一转化为国内法实属不必。最后，并入只是在立法层面对WTO协议国内效力的承认，即WTO协议通过并入的方式取得我国国内法层面的约束力，成为我国法律体系的一部分，并入不一定导致法院直接适用WTO协议。
在确立了以并入方式将WTO协议融入我国法律体系之后，要注意区分并入与法院直接适用WTO协议的区别。并入只是法院直接适用WTO协议的必要条件，而非充分条件，并入不一定导致法院直接适用WTO协议。若法院要直接适用WTO协议，则WTO协议还必须具有可适用性与直接效力。由于WTO协议一般地不为个人创设权利与义务，因此其通常不具有可适用性与直接效力。况且，是否赋予WTO协议直接效力，属一国的主权事项，只要我国不赋予其直接效力，法院便不可能直接适用WTO协议。诚然，如果WTO协议不以并入方式融入我国法律体系，则法院不可能直接适用WTO协议。但法院不能直接适用WTO协议，并不能反过来推断出WTO协议不能被并入我国法律体系。因为法院不能直接适用WTO协议，并不是因为WTO协议不能被并入我国法律体系，而是因为其缺乏可适用性与直接效力。不能因为WTO协议缺乏可适用性与直接效力，导致法院不能直接适用WTO协议，而推断出WTO协议不能以并入方式融入我国法律体系。那是一种倒果为因的逻辑。对并入与法院直接适用做出这种严格区别是必要的。因为WTO协议以并入方式融入我国法律体系，其重要意义在于国内的立法机关、行政机关在立法或制定行政措施时，要自觉地遵守WTO协议，如同其遵守国内宪法、法律一样。
此外，还必须区分“条约的融入方式”与“条约项下的义务”这对概念。条约的融入方式是指条约的缔约方或参加方以何种方式（转化或并入）将条约融入国内法律体系。条约项下的义务是指条约的缔约方或参加方根据该国际条约所承担的国际义务。有学者认为，我国不负有将WTO协议并入国内法的义务，理由是无论是依据国际条约法的一般规则，还是依据《马拉喀什建立世界贸易组织协定》规定，作为WTO成员方，我国的义务仅为“保证其法律、法规和行政程序与所附各协议对其规定的义务相一致”。据此，其认为我国不应将WTO协议并入国内法。4这实际上是混淆了“条约的融入方式”与“条约项下的义务”这对概念。因为将WTO协议并入国内法律体系并非条约项下的义务，它只是WTO协议融入我国法律体系的一种方式；不能因为我国在WTO协议项下的义务为“保证其法律、法规和行政程序与所附各协议对其规定的义务相一致”而否定并入这种融入方式。
二、 WTO协议在我国法律体系中的位阶
讨论WTO协议在我国法律体系中的位阶问题，是以WTO协议以并入方式融入我国法律体系为前提的。如果WTO协议并未并入我国法律体系，即WTO协议与我国国内法分属两个不同的法律体系，在这种情况下，是无所谓位阶问题的。因为只有在同一法律体系之中，讨论位阶问题才具有现实意义。同时，在采取并入方式将WTO协议融入我国法律体系之后，WTO协议的位阶问题是一个值得引起重视和无法回避的问题。
我国的宪法和立法法都未对国际条约在我国法律体系中的位阶问题做出明确的规定，这无疑是我国立法中的重大疏漏，但这并不妨碍我们对WTO协议的位阶问题的探讨。通常对条约的位阶问题是通过对条约的缔结、批准程序与我国全国人大及其常委会的立法程序相类比而得出结论的。一般认为，需经全国人大常委会审议批准的条约和重要协定在我国法律体系中的地位应该低于宪法、而与法律同等；而国务院缔结的、不需经全国人大常委会审议批准的条约和协定在我国法律体系中的地位与国务院制定的行政法规同等。5从我国加入、批准WTO协议的程序来看，WTO协议应当属于需经全国人大常委会审议批准的条约和重要协定的范畴；从我国加入WTO的长远影响来看，WTO协议在现实意义上也当之无愧地应享有此类条约和重要协定的地位。由于此类条约和重要协定在我国法律体系中的位阶是低于宪法而与法律同等，因此，WTO协议在我国法律体系中的位阶应是低于宪法而与法律同等。
在确定了WTO协议在我国法律体系中的位阶之后，必然会面临如下问题：当WTO协议与我国国内法律相抵触时，何者具有优先效力？在回答这一问题之前，必须明确的是所谓“抵触”只能发生在同等级的法律之间。6也就是说，当行政法规、部门规章、地方性法规、地方性规章等与在位阶上与法律同等的WTO协议不相一致时，由于前者的位阶低于后者，这里的“不相一致”并不属于此处所讲的“抵触”，因此，在这种情况下，根本不存在何者具有优先效力的问题。只是由于行政法规等的位阶低于WTO协议，当两者不相一致时，前者才必须被修改或废除。事实上，这也正是我国所承担的WTO协议项下的义务。明确这一点后，回答居于同一位阶的法律与WTO协议相抵触时，何者具有优先效力才有意义。《马拉喀什建立世界贸易组织协定》第16条第4款规定：“每一成员应保证其法律、法规和行政程序与所附各协定对其规定的义务相一致。”7《维也纳条约法公约》第26条规定：“凡有效之条约对其各当事国有拘束力，必须由各该国善意履行。”第27条规定：“一当事国不得援引其国内法规定为理由而不履行条约。……”8由此可以认为，在WTO协议与同其处于同一位阶的法律相抵触时，WTO协议具有优先效力。事实上，WTO争端解决机制运行的实践表明，被WTO各成员无保留地承认，即通过签署“一揽子协议”和加入WTO予以明示承认的WTO协议，具有优先于成员域内法的效力。9
三、 WTO协议的直接效力问题
WTO协议的直接效力问题，是指个人是否可以在国内法院中援引WTO协议主张其权利。是否赋予WTO协议直接效力，属于一国的主权事项。通过对欧共体就这一问题的做法的研究，或许对我国会有所启示。无论做出何种选择，都要保证既不违反WTO协议项下的义务，又能很好地维护我国的主权。
从总体上看，欧共体是否认WTO协议的直接效力的。这从欧共体法院在涉及GATT/WTO协议直接效力的有关判例中不难发现。例如在1972年国际水果公司案中，欧共体法院经过对GATT1947的精神、结构和措词的考察，及对保障措施、协商程序、争端解决程序三个条款的集中讨论，以GATT1947存在“结构性弱点”为由，否认GATT1947在欧共体的直接效力。10WTO协议与GATT1947相比，有了很大的完善，尤其是建立了有效的争端解决机制。但是，在1999年葡萄牙诉理事会案中，欧共体法院认为：尽管与GATT1947相比，WTO协议有了很大变化，但WTO仍以谈判功能为特征。尤其是《关于争端解决规则与程序的谅解》（DSU）第22条规定，当不能立即采取执行措施时，当事方可以选择达成补偿协议。因此，不能以欧共体内部法律与WTO协议不符为由主张前者无效。否则，将剥夺WTO成员的立法和执法机构依据DSU第22条的规定通过谈判解决有关分歧的权利。同时，欧共体的一些重要贸易伙伴也否定WTO协议的直接效力，欧共体基于“互惠”原则应采取同样立场。11但是，在特殊情况下，欧共体法院承认GATT/WTO协议具有直接效力。例如在1989年Fediol案中，欧共体法院认为，如果争议中的欧共体法令明确提及（refers expressly）GATT的具体条款，欧共体法院可以从GATT规则的角度来审查欧共体法令的合法性。在1991年Nakajima案中，欧共体法院认为如果争议中的欧共体法令旨在实施（intended to implement）GATT框架内的特定义务，欧共体法院可以从GATT规则的角度来审查欧共体法令的合法性。这两个例外在1999年葡萄牙诉理事会案中都得到了确认。12当然,也有学者认为Nakajima案中形成的原则会使欧共体法院根据欧共体在WTO法下所承担的义务来审查欧共体法的合法性变得非常困难。13
欧共体法院不承认WTO协议直接效力的案例，几乎均是涉及某一欧共体机构没有履行欧共体根据GATT/WTO协议所承担的义务，从而损害欧共体某一成员国及其公民与法人的利益的情况。在例外的承认WTO协议直接效力的案例中，则是某一欧共体机构没有行使欧共体根据GATT/WTO协议所享有的权利，从而损害欧共体成员国及其公民与法人的利益。14欧共体在对待WTO协议直接效力问题上的做法，引起了不少学者的批评。15但是，从现实的角度考虑，欧共体法院的这种立场是有其合理性的。这实际上是个人（欧共体成员国）与欧共体之间的利益平衡问题。如果一概否认WTO协议的直接效力，则不利于保护个人（欧共体成员国）的利益；但如果一概承认WTO协议的直接效力，又会不利于欧共体本身的利益。如何在个人（欧共体成员国）与欧共体之间达成利益平衡，不仅仅是法律问题，更是一个现实的政治问题。在欧共体没有履行GATT/WTO协议项下的义务从而对个人（欧共体成员国）利益造成损害的情况下，若要求欧共体履行其义务（比如撤销某项法令），一方面会对整个欧共体法律体系造成某种程度的冲击，另一方面也不利于欧共体整体利益的维护。因此，现实的做法是拒绝该种情况下WTO协议的直接效力。在欧共体没有行使GATT/WTO协议项下权利从而对个人（欧共体成员国）利益造成损害的情况下，赋予WTO协议直接效力，既能维护个人（欧共体成员国）的利益，又能促使欧共体本身积极行使其权利，维护欧共体的整体利益。因此，在该种情况下，承认WTO协议的直接效力，不仅是合理的，甚至是最佳选择。
基于上述分析，笔者认为，同欧共体的做法相类似，我国应一般地不承认WTO协议的直接效力，但在特殊情况下应承认WTO协议的直接效力。与欧共体不同的是，我国不应将例外承认WTO协议直接效力的情况规定为：法律、法规明确提及WTO协议具体条款或者旨在实施WTO协议中的义务。因为是否明确提及WTO 协议具体条款对国内法律、法规来讲，似乎并没有多少实质意义，况且达到何种程度算明确提及并没有科学的标准，主观性太大。至于是否旨在实施WTO协议中的义务，则更难以界定，况且并非旨在实施WTO协议中的义务的法律、法规更有可能违反WTO协议，以此为标准来决定是否承认WTO协议的直接效力欠缺合理性。笔者认为，以我国政府未履行WTO协议中的义务或未行使WTO协议中的权利为分类标准，决定是否赋予WTO协议直接效力可能比较合适。即若个人以国内某项法律、法规与WTO协议不符，我国未履行WTO协议项下的义务，从而导致其利益受损为由诉至法院，则法院应拒绝WTO协议的直接效力。但是在特殊情况下，我国法院应当承认WTO协议的直接效力。即如果我国政府未行使WTO协议项下享有的权利从而对个人利益造成损害的情况下，如果该个人援引WTO协议，要求法院对政府的不作为进行司法审查，则法院应承认WTO协议的直接效力，支持该个人的权利主张。因为在这种情况下，不但个人的利益受到损害，且由于政府的该项不作为，会使我国本来基于WTO协议应当享受到的利益未享受到或未能充分享受，从而造成我国整体利益的损害。承认WTO协议在该特殊情况下的直接效力，一则可使个人利益免受损害，二则可以避免政府殆于行使权利。因此，在特殊情况下赋予WTO协议直接效力实属必要。
四、 DSB裁决的直接效力问题
WTO争端解决机构（DSB）裁决的直接效力问题，即个人是否可以援引DSB裁决（包括专家组报告和上诉机构报告）主张其权利，是WTO协议直接效力问题的必然延伸。我国在整体上不应当承认WTO协议在我国的直接效力，但在特殊情况下应当承认其直接效力。在承认WTO协议直接效力的特殊情况下，个人通过援引WTO协议使其受损利益得到弥补，且通常是因为政府不履行WTO协议项下的权利所致，一般不会引起WTO成员方间的争端，因此，这种情况一般不存在DSB裁决的直接效力问题。但在不承认WTO协议直接效力的绝大多数情况下，有可能DSB已作出裁决，裁定我国的某项法律、法规、行政程序违反WTO协议。个人是否可以援引DSB的该项裁决，主张其权利呢？这就涉及到DSB裁决的直接效力问题。虽然迄今为止，DSB还未作出以我国为当事方的裁决，个人援引DSB裁决在法院起诉也就无从谈起，但是，这主要是因为我国加入WTO的时间还很短，随着时间的推移，DSB裁决的直接效力问题迟早会暴露出来。因此，这一问题具有一定的前瞻性，应当引起国际法学界的重视。
从欧共体的实践来看，它一般不承认DSB裁决的直接效力，也即个人不能以DSB裁决为依据在法院主张其权利。如在Chemnitz一案中，欧洲初审法院回避了WTO上诉机构报告是否具有直接效力的问题，同时又指出个人要援引WTO上诉机构报告，必须证明该报告对欧共体施加了无条件的、足够清楚和精确的义务。16又如在Atlanta一案当中，欧共体法院法律顾问Mischo在向法院提交的一份法律意见中，指出欧共体个人不能援用WTO上诉机构报告来主张权利。他认为，基于一项国际协定建立的（司法）机构的决定在欧共体法中的地位，决定于该国际协定在欧共体法律体系中的地位和效力。同时，上诉机构的裁决并没有向其立法被发现违反WTO法的成员方施加任何立即修改其立法的义务。根据DSU第21条第3款，WTO成员有“合理期间”来执行上诉机构裁定并使其立法与WTO法相符。而且，DSU第22条给予了WTO成员在合理期间届满后仍维持适用其国内立法的可能性，如果争端当事方就合适的补偿已达成协议。因此，他认为个人不能依据上诉机构报告主张赔偿的权利。17
欧共体不承认DSB裁决直接效力的实践，对我国应该有所启示。DSB裁决作为适用WTO协议的产物，其是否有直接效力归根到底还在于WTO协议是否有直接效力。因此，DSB裁决的直接效力问题看似与我国实施WTO协议不属同一主题，但本质上，它仍属于实施WTO协议的一个重要问题。正如Mischo在Atlanta一案中所指出的，基于一项国际协定建立的（司法）机构的决定在欧共体法中的地位，决定于该国际协定在欧共体法律体系中的地位和效力；同理，DSB裁决在我国国内法中的地位，决定于WTO协议在我国法律体系中的地位和效力。由于WTO协议在通常情况下不应在我国具有直接效力，因此，DSB裁决通常不应在我国具有直接效力。在例外的WTO协议具有直接效力的情况下（仅限于我国政府不行使WTO协议项下的权利，从而导致个人利益受损），由于我国并未违反WTO协议，一般不会引起争端解决程序，反而不会产生DSB裁决的直接效力问题。基于此，可以得出结论，DSB裁决不应在我国具有直接效力。国内有学者认为欧共体不承认DSB裁决的直接效力是一种贸易保护主义的立场，不论从履行国际义务的角度出发，还是从欧共体所强调的“互惠”的角度出发，欧共体都应给予DSB裁决以“直接效力”的地位。18笔者认为，这是一种理想主义的观点，而非现实主义的观点。诚然，若WTO的成员方都赋予WTO协议以及DSB裁决直接效力，是有利于实现贸易自由化的。但是，回到现实的层面，各国出于对其主权的维护，一般都不承认WTO协议以及DSB裁决的直接效力，这是现实的需要，不能被简单地扣上贸易保护主义的帽子。即使从履行WTO协议义务的角度出发，按照Mischo在其法律意见中的观点，基于DSU第21条第3款及第22条的规定，也不应承认DSB裁决的直接效力。至于从所谓的“互惠”的角度出发，由于至今还没有一个WTO成员方承认DSB裁决的直接效力，得出的结论应是不承认DSB裁决的直接效力，而非承认其直接效力。总之，否认DSB裁决的直接效力对欧共体来讲是现实的、合理的，对我国来讲也是如此。
1 张乃根、张家琦：《略论WTO法与中国“一国四域”法律关系》，《政治与法律》2000年第4期，第62页；张乃根：《论WTO法与域内法的关系：以WTO争端解决机制为例》，载朱晓青、黄列主编：《国际条约与国内法的关系》，世界知识出版社，2000年9月版，第116页。
2 朱晓青、黄列：《国际条约与国内法的关系评析：中国的理论与实践》，载注1朱晓青、黄列主编一书，第9—13页；饶戈平：《关于条约在中国国内法上的适用问题》，载注1朱晓青、黄列主编一书，第188—191页。
3 这种立法活动发生在我国加入WTO之前，并非以并入方式将WTO协议融入我国法律体系，因为当时WTO协议并非是对我国有约束力的国际条约。
4 参见车丕照教授在中国国际经济法学会2001年会上所提交的论文：《关于我国政府履行世界贸易组织条约义务的三个问题》。
5 朱晓青、黄列：《国际条约与国内法的关系评析：中国的理论与实践》，载注1朱晓青、黄列主编一书，第7页。
6 张乃根：《重视国际法与国内法问题的研究》，《政治与法律》1999年第3期，第12页。
7 该中文译本系参考对外贸易经济合作部国际经贸关系司译：《世界贸易组织多边贸易谈判结果法律文本》，法律出版社2000年10月第1版，第14页。
8 该中文译本系参考周洪钧等编：《国际公约与惯例》（国际公法卷），法律出版社1998年1月第1版，第485页。
9 张乃根、张家琦：《略论WTO法与中国“一国四域”法律关系》，《政治与法律》2000年第4期，第62页。
10 Case 21-24/72, International Fruit Company, [1972] ECR, See Stefan Griller, “Judicial Enforceability of WTO Law in the European Union Annotation to Case C-149/96, Portugal v. Council”, Journal of International Economic Law, Vol.3(2000), No.3, p.443; Geert A. Zonnekeyn, “The Latest on Indirect Effect of WTO Law in the EC Legal Order The Nakajima Case Law Misjudged?”, Journal of International Economic Law, Vol.4(2001), No.3, pp.601-602.
11 See Stefan Griller, “Judicial Enforceability of WTO Law in the European Union Annotation to Case C-149/96, Portugal v. Council”, Journal of International Economic Law, Vol.3(2000), No.3, pp.447-450; Axel Desmedt, “ECJ Restricts Effect of WTO Agreements in the EC Legal Order”, Journal of International Economic Law, Vol.3(2000), No.1, pp.191-192.
12 See Stefan Griller, “Judicial Enforceability of WTO Law in the European Union Annotation to Case C-149/96, Portugal v. Council”, Journal of International Economic Law, Vol.3(2000), No.3, pp.441-472.
13 See Geert A. Zonnekeyn, “The Latest on Indirect Effect of WTO Law in the EC Legal Order The Nakajima Case Law Misjudged?”, Journal of International Economic Law, Vol.4(2001), No.3, pp.597-608.
14 余敏友、陈卫东：《欧共体围绕WTO协定直接效力问题的争论及其对我国的启示（二）》，《法学评论》2001年第4期，第94页。
15 See Geert A. Zonnekeyn, “The Latest on Indirect Effect of WTO Law in the EC Legal Order The Nakajima Case Law Misjudged?”, Journal of International Economic Law, Vol.4(2001), No.3, pp.597-608; Stefan Griller, “Judicial Enforceability of WTO Law in the European Union Annotation to Case C-149/96, Portugal v. Council”, Journal of International Economic Law, Vol.3(2000), No.3, pp.441-472; Naboth van den Broek,“Legal Persuasion, Political Realism, and Legitimacy: the European Court's Recent Treatment of the Effect of WTO Agreements in the EC Legal Order”, Journal of International Economic Law,Vol.4(2001), No.2, pp.411-440.
16 Case T-254/97, Eruchthandelsgesellschaft mbH Chemnitz v. Commission.
关于印发我市限价商品住房管理暂行办法的通知
海南省海口市人民政府办公厅
关于印发我市限价商品住房管理暂行办法的通知
海府办〔2012〕97号
各区人民政府，市政府直属有关单位：
经市政府同意，现将《海口市限价商品住房管理暂行办法》印发给你们，请认真组织实施。
二○一二年四月二十二日
海口市限价商品住房管理暂行办法
第一章 总 则
第一条 为建立和完善本市住房保障制度，规范限价商品住房的管理工作，根据《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国办发〔2010〕4号）、《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（国办发〔2011〕1号）、《海南省人民政府关于加快发展保障性住房的意见》（琼府〔2010〕64号）、《海南省保障性住房管理暂行办法》（琼府〔2010〕66号）、《海南省限价商品住房管理办法》（琼府办〔2010〕110号）等有关规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本办法所称限价商品住房，是指由市政府限定套型面积和销售价位，并向符合规定条件的本市城镇住房困难群体销售的普通商品住房。
第三条 本市行政区域内限价商品住房的建设、供应、运营和管理等适用本办法。
第四条 限价商品住房建设和管理工作，应当遵循政府主导、市场运作、公开透明、公平公正、配售核准、严格监管的原则。
第五条 市住房和城乡建设部门是本市限价商品住房的行政主管部门，负责对本市限价商品住房保障工作进行指导和监督。市住房保障实施机构、区住房保障管理部门、街道办事处或镇政府，具体负责本办法及限价商品住房保障组织实施的相关工作。
各区人民政府、市发展和改革、规划、土地、财政、监察、价格、统计、公安、人社等管理部门，按照各自职责，协同做好限价商品住房保障的相关工作。
第二章 建设管理
第六条 限价商品住房开发建设应当符合本市住房发展规划及保障性住房建设计划，建设项目应当报经市政府批准后方可组织实施。
经省住房保障管理部门批准的限价商品住房建设项目，由建设单位报市住房和城乡建设部门备案。
第七条 经批准的限价商品住房建设项目，建设单位应当向项目所属辖区发展和改革部门办理备案手续。
第八条 限价商品住房开发建设主体应当具有房地产开发经营资质。
第九条 限价商品住房建设可采取由政府统筹建设及社会主体自筹建设等方式实施。
第十条 政府统筹建设限价商品住房，是指由市政府根据本市住房发展规划和保障性住房建设计划，采取招标、拍卖、挂牌等方式出让限价商品住房用地，由具备房地产开发经营资质的企业负责开发建设，纳入本市限价商品住房统筹管理范围，并向本市符合规定条件的对象销售的建设方式。
政府统筹建设限价商品住房应当明确限价商品住房项目建设总面积、套型面积、套数及比例、建设标准及期限、销售价格及销售对象范围、违规将限价商品住房向不符合规定对象销售的违约责任等，并将其作为土地出让合同的相关内容。
政府在出让商品住房建设用地时，需要在商品住房中配建限价商品住房的，依照本条第一、二款的有关规定办理，并在建设用地出让公告中注明。
第十一条 社会主体自筹建设限价商品住房，是指危旧住房较多、住房困难职工较多的机关、企事业单位等用地单位，利用单位现自有土地资源、或者通过危旧房改造等方式获得建设用地，经市政府批准后，由具备房地产开发经营资质的企业负责开发建设，并向本单位或本单位系统内符合规定条件的对象销售的建设方式。
用地单位应当明确限价商品住房项目建设总面积、套型面积、套数及比例、建设标准及期限、销售对象范围、违规将限价商品住房向不符合规定对象销售的违约责任等事项，并将其作为土地出让合同的相关内容。
用地单位可采取“竞地价、限房价”或“定地价、竞房价”等方式，依法选择具有房地产开发经营资质的企业。
项目建设用地成本纳入限价商品住房建设总成本。
第十二条 限价商品住房建设项目用地应当为居住用途的出让地，并符合本市城市规划控制要求。
第十三条 用地单位利用自有土地组织建设限价商品住房，涉及利用行政划拨土地的，或者涉及依据城市规划可进行用地性质调整的，应按城市规划及有关规定，向市土地主管部门缴纳相应的土地出让金，并办理相关手续。
第十四条 政府统筹建设的限价商品住房，项目建设用地可以以基准地价为底价，通过招标、拍卖或挂牌方式出让。经市政府同意，土地出让金可以合同方式约定在2年内全部缴清，首次缴纳比例不得低于全部土地出让价款的50%。
第十五条 市土地主管部门应当采取定期巡查、抽查及专项治理等方式，加强对限价商品住房项目签订国有建设用地使用权出让合同，以及开发建设过程中的土地利用行为进行监管。
第十六条 限价商品住房建设应当严格执行国家和海南省有关保障性住房技术规定及基本建设程序。
在限价商品住房规划设计中，积极推广应用先进、成熟、适用、安全的新技术、新工艺、新材料、新设备。
第十七条 限价商品住房套型建筑面积应以90平方米以下为主，最大不超过120平方米。
第十八条 获得批准的限价商品住房建设项目，享受如下优惠政策：
（一）限价商品住房项目城市基础设施配套费按收费标准的50%征收；
（二）限价商品住房的预售参照商品住房的相关规定执行；
(三)购买限价商品住房提取住房公积金或者办理住房公积金贷款，按照促进住房公积金支持保障性住房建设的相关规定办理；
（四）涉及住房建设的经营服务性收费按省物价部门规定的相关优惠政策执行。
第十九条 建设单位对限价商品住房工程质量负总责，参建各方主体依法承担相应责任。
第二十条 建设单位负担项目范围内的基础设施建设费用，并纳入限价商品住房建设总成本。
第三章 配售管理
第二十一条 申请购买限价商品住房以家庭为单位，全体家庭成员为共同申请人，并由一名具有完全民事行为能力的成员作为申请人；年龄届满35周岁的单身居民可单独作为申请人，申请购买限价商品住房。
第二十二条 同时具备以下条件的住房困难群体，可以申请购买一套政府统筹建设的限价商品住房：
（一）具有本市城市主城区规划范围内常住城镇户口;或者与在本市辖区内依法注册登记的单位（含法人及其它组织）建立劳动关系并工作满8年或在本市城市主城区规划范围内从事个体经营满8年，并实际缴纳城镇从业人员基本养老保险费满8年。
（二）申请人家庭人均年可支配收入低于本市公布的本市限价商品住房保障对象收入线标准。
（三）申请人及其家庭成员在本市无自有住房或现自有住房经鉴定属危房；或者申请人家庭人均自有住房建筑面积低于本市公布的住房困难线标准。
（四）申请人家庭人均财产值低于本条第一款第（二）项规定的城镇居民中等收入线标准的6倍。
本条第一款第（二）项规定的本市城镇居民收入线标准，实行动态管理，定期公布。具体由市统计部门会同市有关部门研究制定，并报市政府同意后公布实施。
本条第一款第（三）项规定的危房是指经鉴定确定为需搬迁撤离或拆除等性质的房屋。
本条第一款第（三）项规定的本市住房困难标准线，实行动态管理，定期公布。具体由市住房和城乡建设部门会同市有关部门研究制定，并报市政府同意后公布实施。
第二十三条 申请人及其家庭成员已通过房改购买公有住房、单位职工集资合作建房、购买经济适用住房等政策性优惠住房，或者已按规定领取住房补贴的，不得申请购买限价商品住房。
申请人及家庭成员通过房改购买公有住房，现申请购买限价商品住房的，应当退出房改所购政策性住房。
第二十四条 申请购买社会主体自筹建设的限价商品住房的申请条件，按海南省人民政府《关于加快发展保障性住房的意见》（琼府〔2010〕64号）及本办法第二十三条的规定执行。
第二十五条 申请人购买政府统筹建设的限价商品住房的，应当向其户籍所在地的街道办事处或镇政府提出申请。申请人不具有本市城市主城区规划范围内常住城镇户口的，应当向其工作单位所在地或实际居住地的街道办事处或镇政府提出申请。
申请人申购社会主体自筹建设的限价商品住房的，应当向用地单位或其工作单位提出申请。
第二十六条 申请人申购政府统筹建设的限价商品住房的，应当提交以下材料：
（一）购买限价商品住房申请书；
（二）申请人及其家庭成员身份证件、户口簿，用人单位证明、劳动合同及社保证明;
（三）申请人及其家庭成员婚姻状况证明、收入证明；
（四）申请人及其家庭成员住房情况证明，自有住房属危房的，应当提供具有相关鉴定资质机构出具的证明材料；
（五）申请人签署的同意接受收入、财产和住房状况核查的书面承诺；
（六）申请人及其家庭成员享受政策性住房情况的证明；
（七）其他需要提供的证明材料。
前款规定材料涉及的各类证件、合同及证明材料，无法提交原件的，应当提交复印件，并提供原件核对。
第二十七条 街道办事处或镇政府对申请人提交的申请材料进行核对签收，符合本办法第二十二条规定条件的，应予受理，并向申请人出具受理通知单；对不符合规定条件的，或不具备申购资格的，不予受理并说明理由，并将申请材料退还申请人。
第二十八条 申请购买政府统筹建设的限价商品住房的初审，按以下程序办理：
（一）审核。街道办事处或镇政府应当自受理申请之日起50个工作日内，通过审核材料、入户调查、邻里访问、信函索证、查阅相关部门资料等方式，对申请人及其家庭成员住房、收入、财产等情况进行核实。
（二）公示。经审核符合申请条件的，街道办事处或镇政府应当在申请人居住地或其工作单位等，对申请人及其家庭成员的住房、收入、财产等情况进行公示，公示期限为10天。对公示内容有异议的，应当在公示期限内向街道办事处或镇政府提出，街道办事处或镇政府应当进行调查核实。
（三）出具初审意见。对公示无异议或异议不成立的，由街道办事处或镇政府提出初审意见，将申请、审核等材料档案转交区住房保障管理部门。
申请人户籍所在地与实际居住地不一致的，户籍所在地街道办事处或镇政府应当在受理申请之日起5个工作日内，将申请人及其家庭成员的基本情况告知实际居住地街道办事处或镇政府，并由其同时做好相应的调查、核实及公示工作。实际居住地街道办事处或镇政府应当在公示期满后5个工作日内将调查核实及公示情况反馈申请人户籍所在地街道办事处或镇政府。
第二十九条 申请购买政府统筹建设的限价商品住房的复核及核准，按以下程序办理：
（一）审查。区住房保障管理部门应当在收到申请、审核等材料之日起24个工作日内，对申请人的申请情况、初审意见等进行复核。
（二）公示。区住房保障管理部门将申请人及其家庭成员的住房、收入、财产等情况，在相关报刊及网站上进行公示，公示期限为10天。对公示内容有异议的，区住房保障管理部门应当作相应的调查核实。
（三）核准。对公示内容无异议或异议不成立的，区住房保障管理部门应当作出复核及核准意见，并报经市住房保障实施机构审查备案后，向申请人出具限价商品住房准购通知书，按规定予以轮候登记或安排住房配售。
对经审核不符合规定条件的，区住房保障管理部门应当出具不予批准的审核意见书。
市住房保障实施机构应当在收到区住房保障管理部门提交的限价商品住房保障对象资格核准备案申请书之日起20个工作日内，将申请人的情况在政府网站、市住房和城乡建设部门网站或相关报刊上进行公示；公示期限为10天，经公示无异议的，向区住房保障管理部门出具准予备案证明。
第三十条 申请人的户籍、劳动关系及社会保险的核定按如下规定办理：
（一）本市城市主城区规划范围具体包括本市各街道办事处及长流镇、西秀镇、海秀镇、城西镇、府城镇和灵山镇。
主城区范围重新调整的，以市政府或市规划部门公布的为依据。
（二）家庭成员以户口簿记载的成员为准，申请人与家庭成员间应具有法定赡养、抚养或扶养关系，并实际共同居住满2年；户口簿上无记载，但与申请人有法定赡养、抚养或扶养关系，且在本市实际共同居住满2年的可列入申请人家庭成员计。实际居住以暂住证记载的情况为准。
（三）劳动关系证明以申请人与供职单位签订的劳动合同，或者由申请人供职单位出具的相关证明为准。
劳动合同应经区级以上劳动保障行政管理部门办理相关备案手续；供职单位出具相关证明的，应当同时提供相关工资单据等。
（四）缴纳城镇从业人员基本养老保险费的证明以社会保险经办机构出具的证明，或者以申请人依法缴纳基本养老保险费的相关凭证为准。
第三十一条 申请人及其家庭成员的收入及财产的核定按如下规定办理：
（一）收入按上年度家庭人均可支配收入核定，包括扣除缴纳的个人所得税及基本社会保险费用支出后的工薪收入、经营性收入、财产性收入等。
（二）人均财产值，按登记在申请人及其家庭成员名下的房产、汽车、现金及存款、有价证券、投资股份等计算，采取由申请人自行申报及调查核实相结合的方法进行核对。
（三）申请人及其家庭成员有工作单位（含法人及其它组织）的，其工薪收入以用人单位出具相关证明为据。申请人无工作单位，采取由申请人自行申报及调查核实相结合的方法进行核对。
第三十二条 申请人及其家庭成员的住房面积的核定按如下规定办理：
（一）自有住房面积以房屋所有权证记载的建筑面积为准;自有住房未登记产权的，住房面积按实测面积核定。
（二）申请人及其家庭成员有2处或者2处以上自有住房的，住房建筑面积应当合并计算。
第三十三条 购买社会主体自筹建设的限价商品住房的申请审核工作，由用地单位会同申请人供职单位、住房建设单位参照本办法的有关规定办理。
第三十四条 销售限价商品住房应当制定配售方案。配售方案应当包括限价商品住房配售房源情况、房源套型结构及面积明细、经市价格主管部门备案的销售价格明细、单套住房销售价格计算的方法、配售对象的范围、配售房号确定的方法及程序等内容。
政府统筹建设的限价商品住房，配售方案由市、区住房保障实施机构制定并向配售对象公布。
社会主体自筹建设的限价商品住房，配售方案由用地单位会同建设单位制定，并报市住房保障实施机构备案后向配售对象公布。
第三十五条 限价商品住房配售实行轮候制度。
申请购买政府统筹建设的限价商品住房，按申请人取得批准限价商品住房准购资格的先后顺序实施轮候管理及接受监督。
申请购买社会主体自筹建设的限价商品住房的轮候顺序，由用地单位具体确定，并向申请人公布及接受监督。
第三十六条 申请购买政府统筹建设的限价商品住房，符合以下条件的，可优先轮候配售：
（一）省、市政府引进的人才；
（二）在本市工作的省、部级以上劳模；荣立二等功以上的复转军人；
（三）现居住房屋经鉴定属危房的；
（四）申请人家庭成员中有重残人员或者属于优抚对象的；
（五）符合本省、市政府相关产业政策规定，需要安排保障性住房指标的。
第三十七条 已通过经济适用住房保障资格审核及正在轮候的申请人，如需申请购买政府统筹建设的限价商品住房的，可直接向原实施轮候登记的区住房保障管理部门申请办理限价商品住房配售轮候登记手续。
申请人取得限价商品住房配售轮候登记资格后，原经济适用住房准购轮候资格自行终止。
第三十八条 符合本市经济适用住房准购资格的申请人申购政府统筹建设的限价商品住房，由政府给予申请人一定的货币补贴。补贴标准可按限价商品住房项目建设用地出让时核定的每平方米住房楼面地价确定。补贴住房面积按60平方米计。
第三十九条 申购政府统筹建设限价商品住房的申请人，在取得限价商品住房准购通知书后的轮侯期间，应当在每年的3月底前以书面或通过电子网络向区住房保障管理部门如实申报家庭成员人均住房、收入及财产等变化情况。区住房保障管理部门应当会同街道办或镇政府对其申报的情况进行核实。
第四十条 购买政府统筹建设的限价商品住房房号的选定，可通过抽签、摇号等方式确定，具体实施办法由市住房保障实施机构制定及公布实施。
购买社会主体自筹建设的限价商品住房房号的选定方法，由用地单位具体确定，并向申请人公布及接受监督。
第四十一条 申请人按已经公布的配售办法及程序等选定配售房号后，应当在约定的地点及期限内与建设单位签订限价商品住房买卖合同。申请人按约定的办法及程序选定配售房号后，因自身的原因未与建设单位签订限价商品住房买卖合同的，视为该申请人放弃本期限价商品住房的购买资格。
申请人放弃本期购买资格的，可参与下一期限价商品住房配售。但申请人经两次按规定的办法及程序选定配售房号后，因自身的原因未与建设单位签订限价商品住房买卖合同的，5 年内不得再申请购买限价商品住房。
第四章 运营管理
第四十二条 限价商品住房销售实行政府指导价管理制度。政府指导价由市价格主管部门会同市住房和城乡建设、国土、监察等部门制定，报市政府批准后公布执行。
限价商品住房的具体销售价格应当按项目用地土地出让价格及开发成本、建筑安装成本、税费和利润（不得超过6%）等完全成本因素确定，由建设单位组织编制并于销售前报市价格主管部门备案。
建设单位可结合配售住房所处楼层、朝向等因素，确定住房具体销售单价。
第四十三条 限价商品住房销售实行明码标价，建设单位不得擅自提高限价商品住房的销售单价。
市价格主管部门应当加强对限价商品住房的销售价格的监督检查。
第四十四条 社会主体自筹建设的限价商品住房，在优先满足用地单位或本单位系统内符合住房保障规定条件的职工住房需求外，剩余住房原则上由市住房保障实施机构纳入政府统筹管理范围，并由建设单位向取得本市限价商品住房准购资格的其他住房保障对象进行配售。
建设单位不得擅自将获取批准建设的限价商品住房对外销售。
第四十五条 政府统筹建设的限价商品住房，建设单位在建设项目竣工验收后届满2年未能销售的，可由市政府按建设单位于销售前报市价格主管部门备案的销售单价，并考虑投资利息经与建设单位协商予以回购。
第四十六条 市住房保障实施机构、区住房保障管理部门应当建立限价商品住房项目信息、配售对象基本信息的资料档案及电子档案，并纳入本市或者辖区住房保障基本信息管理。
建设单位应当在配售对象确定房号及合同签订后的15日内，分别向市住房保障实施机构及项目所在地的区住房保障实施机构报送限价商品住房项目及配售对象的基本信息。
第四十七条 限价商品住房销售应当使用统一的格式合同，并按有关规定实行住房销售合同网上签订及备案管理。
第四十八条 建立限价商品住房物业专项维修资金制度。
限价商品住房专项维修资金的缴纳及管理参照普通商品住房管理的有关规定办理。
第四十九条 限价商品住房的物业服务按普通商品住房物业的服务管理模式及有关规定，由建设单位组织实施。
物业服务收费，参照本市普通住宅物业服务费的政府指导价标准确定，由物业服务单位依法向市价格主管部门申办备案手续。
第五十条 限价商品住房参照普通商品住房产权登记管理的有关程序及规定实施。市房屋产权登记机构应当在房屋登记簿中注明限价商品住房的房屋性质、购买价格及面积等内容。
第五十一条 限价商品住房在取得房地产转让完税证明或者取得房屋所有权证后的5年内不得上市交易。5年内确需转让的，由市政府回购，作为本市保障性住房房源储备或者向本市其他符合保障条件的申请人配售。回购价格由市价格主管部门按限价商品住房原配售价格，并考虑房屋折旧、装修装饰投入等因素确定。
限价商品住房在取得房地产转让完税证明或者取得房屋所有权证届满5年后上市转让的，在同等条件下，市住房保障实施机构可优先回购；上市交易时，转让方应当按规定缴纳相应土地溢价等相关价款。具体缴纳办法由市土地主管部门制定并报市政府批准后公布执行。
第五章 监督管理
第五十二条 申请人在取得限价商品住房准购通知书后的轮侯期间，未按本办法第三十九条规定及时如实申报家庭成员人均住房、收入及财产等变化情况的，区住房保障管理部门应当催报。
区住房保障管理部门应当会同街道办或镇政府，根据申请人申报的家庭成员人均住房、收入及财产等变化情况，实施对保障对象资格动态管理。
第五十三条 申请人家庭人均收入、住房及财产等情况发生变化但仍符合保障条件的，可继续实施限价商品住房配售轮候登记或安排住房配售。
申请人家庭人均收入、住房及财产等情况发生变化，并已不符合本市规定的，区住房保障管理部门应当撤销其申购限价商品住房准购资格。
第五十四条 建设单位通过招标、拍卖、挂牌等方式取得限价商品住房建设用地后，未按土地出让合同约定进行开发建设，或者擅自改变限价商品住房建设用地用途的，由市土地主管部门依照有关规定进行查处。
第五十五条 建设单位未将限价商品住房销售价格报市价格主管部门备案，或者擅自提高限价商品住房销售单价的，由市价格主管部门依照有关规定进行查处。
对擅自提高住房销售价格的，由市价格主管部门责令限期退还收取的差价款，并依法进行处罚。
第五十六条 社会主体自筹建设的限价商品住房，在对满足用地单位或本单位系统内符合住房保障条件的职工需求的基础上的剩余住房，建设单位擅自对外销售的，由市住房保障实施机构责令整改，不得办理住房买卖合同网签备案手续，并对建设单位予以通报批评。对已向不符合条件的人员出售的，建设单位应当收回住房并向符合相应保障条件的其他保障对象配售；对已向不符合规定条件的人员配售且无法收回所售住房的，经市政府批准，建设单位应当向政府缴交所售住房的市场评估价与该限价商品住房价格差额款项。
第五十七条 住房保障管理部门、实施机构应当设立并公开举报电话、信箱、电子邮箱等，畅通信访举报渠道，采取多种方式接受对本市限价商品住房保障实施工作的监督。
第五十八条 申请人以欺骗、弄虚作假、贿赂等不正当手段取得本市限价商品住房准购资格的，由市住房保障实施机构撤消其已取得的保障性住房配售资格证明，中止申请人5年内申请保障性住房配租及配售的资格;己经承购限价商品住房的，由市住房保障实施机构责令建设单位限期按原价格并考虑折旧等因素作价收回所售住房，并统筹安排向符合相应保障条件的其他保障对象配售;构成犯罪的，依法移交司法机关追究刑事责任。
第五十九条 对为申请人出具虚假证明的单位，由监察部门依法查处；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第六十条 住房保障管理部门、实施机构和其他相关管理部门的工作人员，在限价商品住房管理工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由其所在部门或者监察部门依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第六章 附 则
第六十一条 本办法具体应用问题由市住房和城乡建设部门会同市有关部门负责解释。
第六十二条 本办法自2012年5月14日起施行。有效期两年，有效期满后自行失效。