上海市人民政府


上海市人民政府关于印发《上海市行政审批告知承诺办法》的通知

沪府发〔2012〕46号


各区、县人民政府，市政府各委、办、局：

　　现将《上海市行政审批告知承诺办法》印发给你们，请认真按照执行。



　　上海市人民政府

二○一二年四月二十七日



上海市行政审批告知承诺办法

　　第一条（目的）

　　为了优化行政审批程序，完善管理方式，提高行政效率，制定本办法。

　　第二条（定义）

　　本办法所称的告知承诺，是指公民、法人或者其他组织提出行政审批申请，行政审批机关一次告知其审批条件和需要提交的材料，申请人以书面形式承诺其符合审批条件，并能够按照承诺，在规定期限内提交材料，由行政审批机关作出行政审批决定的方式。

　　本办法所称的行政审批，包括行政许可和非行政许可审批。

　　第三条（适用范围）

　　本市行政审批机关以告知承诺方式实施行政审批的，适用本办法。

　　第四条（组织实施）

　　市行政审批制度改革工作领导小组办公室（以下称“市审批改革部门”）负责本市告知承诺工作的组织实施、协调和推进。

　　区、县政府确定的审批改革工作部门（以下称“区、县审批改革部门”）负责本行政区域内告知承诺工作的组织实施、协调和推进。

　　第五条（告知承诺事项的确定与公布）

　　除直接涉及公共安全、生态环境保护以及直接关系人身健康、生命财产安全的行政审批事项外，对能够通过事后监管纠正不符合审批条件的行为且不会产生严重后果的行政审批事项，审批机关可以实行告知承诺。

　　实行告知承诺的具体行政审批事项，由市和区、县审批改革部门根据各自权限，会同相关审批机关确定，并向社会公布。

　　第六条（告知承诺书）

　　对实行告知承诺的行政审批事项，应当由行政审批机关制作告知承诺书。

　　告知承诺书示范文本，由市和区、县审批改革部门根据各自权限，会同相关行政审批机关制作。

　　第七条（行政审批机关的告知）

　　对实行告知承诺的行政审批事项，行政审批机关收到申请后，应当通过告知承诺书，向申请人告知下列内容：

　　（一）行政审批事项所依据的主要法律、法规、规章的名称和相关条款；

　　（二）准予行政审批应当具备的条件、标准和技术要求；

　　（三）需要申请人提交材料的名称、方式和期限；

　　（四）申请人作出承诺的时限和法律效力，以及逾期不作出承诺和作出不实承诺的法律后果；

　　（五）行政审批机关认为应当告知的其他内容。

　　申请人当面递交申请的，行政审批机关应当当场发给告知承诺书；申请人通过信函、电传、传真、电子数据交换和电子邮件等方式提出申请的，行政审批机关应当在收到申请后3个工作日内，将告知承诺书邮寄给申请人。

　　第八条（申请人的承诺）

　　申请人收到行政审批机关的告知承诺书，愿意作出承诺的，应当在被告知的期限内，填写申请人基本信息，并对下列内容作出确认和承诺：

　　（一）所填写的基本信息真实、准确；

　　（二）已经知晓行政审批机关告知的全部内容；

　　（三）自身能够满足行政审批机关告知的条件、标准和技术要求；

　　（四）能够在约定期限内，提交行政审批机关告知的相关材料；

　　（五）愿意承担违反承诺的法律责任；

　　（六）所作承诺是申请人真实意思的表示。

　　申请人应当将经签章的告知承诺书当面递交或者邮寄给行政审批机关。

　　第九条（告知承诺书的生效和保存）

　　告知承诺书经行政审批机关和申请人双方签章后生效。

　　告知承诺书一式两份，由行政审批机关和申请人各保存一份。

　　第十条（提交材料）

　　申请人应当按照告知承诺书的约定，向行政审批机关提交相关材料。

　　告知承诺书约定申请人在递交告知承诺书时提交部分材料的，申请人应当在递交告知承诺书时一并提交；约定在行政审批决定作出后一定期限内提交相关材料的，申请人应当按照规定期限提交。

　　申请人应当在递交告知承诺书时提交材料的具体范围，由市和区、县审批改革部门根据各自权限，会同相关行政审批机关确定。

　　第十一条（审批决定）

　　行政审批机关收到经申请人签章的告知承诺书以及告知承诺书约定的部分材料后，应当当场作出行政审批决定，并制作相应的行政审批证件，依法送达申请人。

　　第十二条（后续监管）

　　作出准予行政审批的决定后，被审批人在告知承诺书约定的期限内，未提交材料或者提交的材料不符合要求的，行政审批机关应当依法撤销行政审批决定。

　　行政审批机关应当在作出准予行政审批的决定后2个月内，对被审批人的承诺内容是否属实进行检查。发现被审批人实际情况与承诺内容不符的，行政审批机关应当要求其限期整改；整改后仍不符合条件的，行政审批机关应当依法撤销行政审批决定。

　　行政审批机关应当对被审批人从事行政审批事项的活动加强监督检查；发现被审批人有违法行为的，应当依法及时作出处理。

　　第十三条（诚信档案）

　　行政审批机关应当建立申请人、被审批人诚信档案。

　　对被审批人在规定期限内未提交材料，或者提交的材料不符合要求的，行政审批机关在审查、后续监管中发现申请人、被审批人作出不实承诺的，应当记入申请人、被审批人诚信档案，并对该申请人、被审批人不再适用告知承诺的审批方式。

　　第十四条（行政监察）

　　市和区、县监察机关应当加强对告知承诺实施情况的监察。

　　第十五条（申请人不愿意承诺的办理）

　　对实行告知承诺的行政审批事项，申请人不愿意作出承诺的，行政审批机关应当按照法律、法规和规章的有关规定，实施行政审批。

　　第十六条（施行日期）

　　本办法自2012年6月1日起施行，有效期至2017年5月31日。2009年4月17日市政府发布的《上海市行政审批告知承诺试行办法》（沪府发〔2009〕23号）自本办法施行之日起废止。

收回国有土地使用权补偿法律问题

闫凤翥


【目录】
1，引言
2，收回国有土地使用权行为的法律属性及方式
3，收回国有土地使用权补偿程序及标准
　　【摘要】土地是不可再生的自然资源，由于我国采取最严厉的耕地保护制度，建设用地的供应与需求的矛盾日益突出，特别是具有财产属性的国有建设用地更显紧缺。因城镇化、工业化的发展在国有建设用地的出让、转让、收回等方面不停得进行转换，形成了土地交易市场，土地价格便随找市场的形成而形成。土地出让、转让市场法律法规比较全面，可以说有章可循。但是，针对政府收回土地程序、理由、补偿等却不完善，特别是有关收回土地补偿问题几乎是法律空白。政府收回国有土地使用权如何补偿、补偿标准既无规范的程序法又无保障使用权人获得公平合理的补偿的救济途径，可谓是政府单方市场。为了维护土地使用权人的合法权益，笔者依照现行法律法规的规定，结合法理和具体情况就收回国有土地使用权补偿程序、标准等问题提出几点浅薄的看法，与同行共同切磋。
　　【关键词】收回土地 土地使用权 土地补偿
　　收回国有土地使用权是市县人民政府及其土地行政主管部门的一项法定职责。收回的行为本身属于行政行为，该行为还可能引发民事行为、犯罪行为等。因此，不是一种简单的行政行为。
　　一、收回国有土地使用权行为的法律属性及方式
　　由于我国实行社会主义公有体制，土地所有权实行国家所有和农民集体所有，国有土地所有权由国务院代表国家行使，土地使用者只能获得国有土地使用权，所有权与使用权分离制度使得土地物权也同时分离。因此，所谓收回土地使用权既收回物权，依据物权法原理，物权非法定原因不被剥夺。因此，依据现行法律规定的收回国有土地使用权法定事由归纳以下几种收回的法律属性及方式。
　　（一）行政处罚性“收回”方式
　　行政处罚性“收回”方式，是指因土地使用权人违反法律法规禁止性强制条款的规定，由市县人民政府依照法律法规的规定决定收回土地使用权的行为。该方式的法律依据是：
　　1、《土地管理法》第37条第1款“禁止任何单位和个人闲置、荒芜耕地。已经办理审批手续的非农业建设占用耕地，一年内不用而又可以耕种并收获的，应当由原耕种该幅耕地的集体或者个人恢复耕种，也可以由用地单位组织耕种；一年以上未动工建设的，应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳闲置费；连续二年未使用的，经原批准机关批准，由县级以上人民政府无偿收回用地单位的土地使用权；该幅土地原为农民集体所有的，应当交由原农村集体经济组织恢复耕种”。
　　2、《城市房地产管理法》第25条：“以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府，政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外”。
　　3、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第17条第2款：“未按合同规定的期限和条件开发、利用土地的，市、县人民政府土地管理部门应当予以纠正，并根据情节可以给予警告、罚款直至无偿收回土地使用权的处罚” 。
　　（二）土地使用权使用期满“收回”收回方式
　　国有土地使用权在与使用权人签订使用权出让合同时就依法约定了土地使用年限，当使用年限期满前使用权人没有申请续期的，或者虽申请续期但未获批准，政府将土地“收回”的行为。该方式的法律依据是：
　　1、《土地管理法》第58条第1款第3项：土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的；
　　2、《城市房地产管理法》第21条第2款“土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回”。
　　3、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第40条“土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。土地使用者应当交还土地使用证，并依照规定办理注销登记”。
　　（三）法定事由“收回”方式
　　依法定事由的“收回”，是指土地使用者在没有违反法律法规禁止性规定的情况下，因发生某种法律法规规定应当收回土地使用权的事件，而被土地行政主管部门收回土地使用权。这里需要说明的是，首先，土地使用者没有违反法律法规的行为，其次，发生的事件，可能是土地使用者自己的原因，如单位迁移、解散、撤销、破产，也可能是国家方面的原因，如为了公共利益，或者为了实施城市规划。该方式的法律依据是：
　　1、《物权法》第148条：建设用地使用权期间届满前，因公共利益需要提前收回该土地的，应当依照本法第四十二条的规定对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿，并退还相应的出让金。
【备注】第42条 征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。
　　2、《土地管理法》第58条第1款第1、2、4、5项；《土地管理法》第58条第1款：“有下列情况之一的，由有关人民政府土地行政主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准，可以收回国有土地使用权：
　　（1）为公共利益需要使用土地的；
　　（2）为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的；
　　（3）土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的；
　　（4）因单位撤销、迁移等原因，停止使用原划拨的国有土地的；
　　（5）公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的。
　　3、《城市房地产管理法》第19条、“国家对土地使用者依法取得的土地使用权，在出让合同约定的使用年限届满前不收回；在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况给予相应的补偿”。
　　4、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第42条第1款 “国家对土地使用者依法取得的土地使用权不提前收回。在特殊情况下，根据社会公众利益的需要，国家依照法律程序提前收回，并根据土地使用者已使用的年限和开发、利用土地的实际情况给予相应的补偿”。
　　5、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第47条第1款：“无偿取得划拨土地使用权的土地使用者，因迁移、解散、撤销、破产或者其他原因而停止使用土地的，市、县人民政府应当无偿收回其划拨土地使用权，并可依照本条例的规定予以出让”。
　　6、《城乡规划法》 第50条：“在选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证或者乡村建设规划许可证发放后，因依法修改城乡规划给被许可人合法权益造成损失的，应当依法给予补偿。
经依法审定的修建性详细规划、建设工程设计方案的总平面图不得随意修改；确需修改的，城乡规划主管部门应当采取听证会等形式，听取利害关系人的意见；因修改给利害关系人合法权益造成损失的，应当依法给予补偿。
　　二、收回国有土地使用权补偿程序及标准
　　行政处罚性、使用期限届满“收回”方式，依据《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《城镇国有土地使用权出让和转让条例》的规定均属于“无偿”收回土地使用权的情形，是否补偿应区别对待，法定事由“有偿”收回方式应当给予补偿。
　　（一）土地补偿标准及构成
　　1、征地补偿费。根据《土地管理法》第47条第2款，征地补偿费由土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗补偿费组成。它是在将土地由原集体所有征为国家所有的过程中，支付给被征地村和被征地农民的补偿性和安置性费用。因此，征地补偿费的性质，是土地所有权“转权”时政府应当依法承担的费用，如有“转嫁”土地使用者行为，在补偿时应计算在补偿成本中。
　　2、拆迁补偿费。根据相关法规，拆迁房屋，应对被拆迁人进行补偿安置。对被拆迁人来说，拆迁补偿费是其失去房屋和土地使用权所得到的补偿；对用地单位来说，拆迁补偿费是为获得土地使用权而支付的费用。因此，拆迁补偿费的性质，是土地使用权“易手”并因土地使用权“易手”而支付给被拆迁人的补偿费。该费用属于政府出让前应承担的开发费用，如有“转嫁”开发商行为，在收回土地补偿计算成本时应当给予补偿。
　　3、征地规税费。征地规税费由耕地开垦费、耕地占用税、新菜地建设基金、水利建设专项资金、新增建设用地有偿使用费、征地管理费等六项费用组成。这些资金是因土地由“农用地”转变为“建设用地”从而转为国家所有的费用，由报批的地方政府向省和中央政府缴纳的费用。如有“转嫁”土地使用人行为，在收回补偿成本核算时应计算在补偿成本中。
　　4、土地出让金。土地出让金是土地使用者向国家支付的一定年限的土地使用权费用。“有偿”收回土地使用权时应退还剩余年限的土地使用费既土地出让金，是土地出让合同属性决定的。退还不是补偿属性，是返还财产属性，土地使用人发还土地使用权，代表土地所有人一方的市县政府返还土地出让金的交换是履行土地出让合同的表现，因此，不能将退还土地出让金视为对土地使用人的补偿。依据《物权法》第148条规定：“建设用地使用权期间届满前，因公共利益需要提前收回该土地的，应当依照本法第四十二条的规定对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿，并退还相应的出让金。”这里的42条是关于房屋征收的规定，因此提前收回国有土地应依照征收房屋程序给予补偿“并”退还相应“剩余年限”的土地出让金。
　　5、土地使用权价值。土地使用权在使用中由于开发强度、投资大小、区域变化、土地供求状态的因素影响。土地使用权可能增值，而且有的增值幅度很大。增值的主要因素是使用权人因使用土地而产生。因此。《国务院城市拆迁条例》规定，拆迁城市房屋时按照拆迁时点的房地产市场价格进行评估给予补偿，这里的“房地产市场价格”就包含于土地使用权市场价格，市场价格就体现出“物”的价格属性。物权的价值属性既包括“增值”又包括“贬值”属性。“有偿”方式收回国有土地使用权的应按照收回土地时间节点依法评估确认其价值，按照市场实际价格确定补偿标准。“无偿”收回国有土地使用权的依据处理原则分别处理。
　　（二）补偿程序及法律依据
　　依据现行法律法规的规定，“有偿”收回国有土地使用权的程序应当采取：先行征收房屋及地上附着物，补偿到位后再实施“收回”国有土地使用权。“无偿”收回国有土地使用权的程序应当采取：先行收回国有土地使用权，需要补偿的给予补偿再拆除或没收房屋及地上附着物，不需要补偿的直接拆除或没收房屋及地上附着物。没有地上建筑物、构筑物的直接收回土地。
　　1、“有偿”收回国有土地使用权程序