江苏省苏州市人民政府


苏州市居住房屋出租管理办法

苏州市人民政府令

第 104 号



　　《苏州市居住房屋出租管理办法》已经2008年2月26日市政府第2次常务会议讨论通过，现予发布。


市长　阎立


二○○八年三月三日

苏州市居住房屋出租管理办法

　　第一条　为加强居住房屋出租管理，保障居住房屋出租市场的健康发展，维护社会治安，确保居住安全，根据国家有关法律、法规，结合本市实际，制定本办法。

　　第二条　本办法适用于本市行政区域内的居住房屋出租及其管理活动。

　　第三条　本办法所称居住房屋出租，是指房产权利人将其居住房屋出租给承租人居住，由承租人向出租人支付租金的行为。

　　第四条　市、县级市、区综合治理部门负责指导各地推进社会治安防控体系建设，全面落实社会治安综合治理各项措施。组织、协调、督促各有关部门共同做好出租房屋管理工作，定期召集有关部门研究分析管理中存在的问题，及时提出解决措施。对各部门开展出租房屋管理工作情况进行考核。

　　第五条　市、县级市、区人民政府有关行政主管部门应当按照下列规定，做好居住房屋出租管理工作：

　　（一）公安部门负责出租居住房屋的消防、承租人的户籍、群体性租赁以及治安管理；

　　（二）房产行政主管部门负责房屋租赁登记备案工作，管理房屋租赁中介机构，规范房屋租赁中介机构行为，保护租赁当事人的合法权益；

　　（三）工商行政管理部门负责无照经营的监督管理；

　　（四）税务行政主管部门负责居住房屋出租的税务征收管理；

　　（五）人口与计划生育主管部门负责承租人的计划生育管理；

　　（六）城市管理行政执法部门负责居住房屋周边市容环境卫生的监督管理；

　　（七）规划、国土主管部门负责改变规划用途、土地用途的监督管理；

　　（八）其他部门按照各自的职责负责出租房屋的安全监督管理。

　　第六条　镇人民政府、街道办事处的社区服务中心或者相关机构接受市、县级市或区房产、公安、税务、计划生育等行政主管部门的委托，负责辖区内居住房屋出租合同备案、暂住登记、税费代征、计划生育管理，负责居住房屋出租信息统计以及居住房屋出租行为的日常检查等。

　　第七条　出租房屋禁止下列行为：

　　（一）未经利害关系人同意，将居住房屋用于生产、经营；

　　（二）将车库用于居住、生产、经营；

　　（三）将不具备居住条件的非居住房屋出租他人居住；

　　（四）将违法建设的建筑物出租；

　　（五）其他法律、法规禁止出租的房屋。

　　第八条　出租商住楼的商用部分用于餐饮、娱乐等经营活动的，房屋出租人应当事先征得房屋相邻关系人的书面同意，并经环保等部门审核，根据法律、法规和规章的规定办理相关手续。

　　第九条　出租人应当履行下列义务：

　　（一）不得向未成年人和无身份证明的人出租房屋；

　　（二）用于出租的居住房屋应当具备基本的生活设施，符合安全要求，其中人均承租建筑面积不得低于12平方米；

　　（三）与公安部门签订治安责任保证书，督促非本地户籍的承租人办理外来人员暂住登记；

　　（四）对出租的房屋经常进行安全检查，及时发现和排除不安全隐患，保障承租人的居住安全；

　　（五）督促非本地户籍的承租人交验流动人口婚育证明，发现承租人怀孕、生育的，应当向房屋所在地人口与计划生育部门报告,查实属违法怀孕、生育的，由人口和计划生育部门对报告人予以奖励；

　　（六）发现承租人有违法犯罪活动或嫌疑的，应当及时向公安部门报告；

　　（七）依法缴纳房屋租赁相应税费。

　　出租人因故不能实施日常管理的，应当指定代理人履行管理职责，并书面报告居住房屋所在地镇人民政府、街道办事处的社区服务中心或者相关机构。

　　第十条　承租人应当遵守下列规定：

　　（一）非本地户籍的应当办理外来人员暂住登记；

　　（二） 年满18～49周岁的非本地户籍人员应当办理或者交验流动人口婚育证明，并接受人口和计划生育主管部门的管理和服务；

　　（三）转租承租的房屋或者增加经常居住人员的，应当经出租人同意，并办理相应手续；

　　（四）应当按照房屋规划用途、结构、消防安全规定使用房屋，发现承租房屋存在安全隐患，应当及时告知出租人予以消除；

　　（五）承租的住宅不得储存易燃、易爆、有毒等危险物品；

　　（六）接受有关主管部门依法进行的检查；

　　（七）不得妨碍相邻业主的日常生活，损害居住区环境。

　　第十一条　居住房屋出租实行房屋租赁合同登记备案制度。

　　第十二条　居住房屋租赁双方当事人应当自签订、变更、终止租赁合同之日起10日内，到居住房屋所在地镇人民政府、街道办事处的社区服务中心或者相关机构办理房屋租赁登记备案手续，并提交下列文件：

　　（一）居住房屋租赁合同；

　　（二）房屋所有权证书或者房屋合法权属证明；

　　（三）当事人的合法证件；

　　（四）出租共有居住房屋的，提交其他共有人同意出租的证明；出租已抵押的居住房屋的，提交抵押权人同意出租的证明；

　　（五）转租居住房屋的，提交房屋所有权人同意转租的证明；

　　（六）依照法律、法规规定的其他有关材料。

　　第十三条　镇人民政府、街道办事处的社区服务中心或者相关机构应当自接到居住房屋租赁合同登记备案申请之日起3个工作日内，对符合登记备案条件的，出具《房屋租赁登记备案证明》。

　　禁止伪造、涂改、转借、转让《房屋租赁登记备案证明》。

　　第十四条　出租人应当按照经登记备案的房屋租赁合同约定的租金标准，到租赁房屋所在地镇人民政府、街道办事处的社区服务中心或者相关机构缴纳房屋租赁税费。如约定租金明显低于市场价的，以房屋租赁指导价标准缴纳房屋租赁税费。

　　第十五条　租赁当事人在办理房屋租赁合同登记备案时，可以一并申请办理本办法第六条规定的有关事项。

　　镇人民政府、街道办事处的社区服务中心或者相关机构应当将上述事项的法律依据、办理条件、程序、期限、收费标准以及需要提交的全部材料的目录和申请书示范文本等在办公场所公示。

　　第十六条　居住房屋出租管理相关行政主管部门应当按照各自职责，相互配合，对出租的居住房屋以及租赁双方当事人进行综合管理，并加强对居住房屋出租管理的指导和监督。

　　相关行政主管部门应当将本部门掌握的相关信息及时告知房屋所在地镇人民政府、街道办事处的社区服务中心或者相关机构。

　　镇人民政府、街道办事处的社区服务中心或者相关机构应当将掌握的租赁信息以出租房屋为单位建立管理档案，记录出租房屋、租赁当事人具体情况，并定期将相关信息反馈相应行政主管部门。

　　相关主管部门对违法犯罪行为，应当依法及时进行处理。

　　第十七条　房地产中介服务机构不得居间代理不符合出租条件的居住房屋，并应告知租赁双方当事人到镇人民政府、街道办事处的社区服务中心或者相关机构办理租赁合同备案及其他手续。

　　第十八条　物业服务公司应当配合镇人民政府、街道办事处的社区服务中心或者相关机构开展的房屋租赁巡查，发现本公司物业管理服务区域内有居住房屋出租情况的，应当及时报告镇人民政府、街道办事处的社区服务中心或者相关机构。

　　第十九条　出租人违反本办法第七条第（一）（二）（三）项规定，由规划、国土、房管、公安、城管等部门依照相关法律的规定处罚。

　　第二十条　有下列行为的，由公安部门给予以下行政处罚：

　　（一）出租人违反第九条第（二）项规定，用于出租的居住房屋的人均承租建筑面积低于12平方米的，责令其限期改正，逾期不改正的，每超过1人处以200元以上500元以下的罚款；

　　（二）出租人违反第九条第（六）项规定，对承租人利用出租房屋进行违法犯罪活动不向公安部门报告的，处200元以上500元以下罚款，情节严重的处5日以下拘留，可并处500元以下罚款。

　　第二十一条　承租人违反本办法第十条第（二）项规定，经现居住地的人口和计划生育主管部门通知后，逾期仍不补办或者不交验计划生育证明的，由其现居住地的县级以上地方人民政府人口和计划生育主管部门给予警告，可以并处500元以下的罚款，造成违法生育的，依法征收社会抚养费。

　　第二十二条　有下列行为之一的，由房产部门给予以下行政处罚：

　　（一）出租人违反第十二条规定，没有办理房屋租赁合同登记备案的，责令其限期补办登记备案手续；

　　（二）房地产中介服务机构违反本办法第十七条、物业服务公司违反本办法第十八条规定的，予以警告，可并处500元以上5000元以下的罚款。

　　第二十三条　出租人将违法建造的房屋出租的，由规划或者城管部门按照职责拆除违法建设。

　　第二十四条　将居住房屋或者车库用于生产、经营或者仓储易燃易爆危险物品的，由安全生产监督部门或者其他负有安全生产监督职责的部门依法处罚。

　　第二十五条　房产、公安、工商、税务、城管、计划生育等部门工作人员不履行本办法规定的相应职责或者滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊、索贿受贿，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第二十六条　本办法自2008年 5 月 1日起实施。


财政部


财政部、国家科委关于执行《科学事业单位财务制度》若干具体问题的通知
1997年6月17日，财政部

各省、自治区、直辖市及计划单列市财政厅（局）、科委，国务院各部门、各直属机构：
为了更好地贯彻执行《事业单位财务规则》和《科学事业单位财务制度》（以下简称《制度》），现将有关问题通知如下：
一、关于财政补助收入问题
《制度》第十三条规定的“财政补助收入”是指科学事业单位从财政部门取得的科学事业费，包括正常经费和专项经费。科学事业单位取得的由财政部门通过主管部门和上级单位转拨的科学事业费，以及由财政部门拨给的上级主管部门和上级单位以科研课题和项目形式下达的科学事业费，均属于财政补助收入。
二、关于非独立核算单位问题
《制度》第十三条规定的“经营收入”是指在专业业务活动及其辅助活动之外，单位内部非独立核算的部门或所属非独立核算的单位开展生产经营活动取得的收入。非独立核算的部门或所属单位应同时具备以下条件：①不具备独立的法人资格；②没有完整的会计工作组织体系；③所有收入和支出全部纳入上级（主办）单位预算，由上级（主办）单位财务部门统一核算和管理。
三、关于成本费用开支范围问题
《制度》第二十一条规定的科学事业单位成本费用，其具体开支范围为：
（一）直接费用，即单位在科研和生产过程中耗用的直接工资、直接材料和其他直接支出。
1．直接工资包括直接从事科研和生产人员的工资、津贴和补贴等。
2．直接材料包括科研和生产过程中实际耗用的原材料、辅助材料、外购件、备品备件、低值易耗品、燃料及动力等。
3．其他直接支出包括直接从事科研和生产人员的职工福利费、社会保障费、劳动保护费，以及科研和生产过程中发生的会议费、差旅费、学术交流费、外事活动费、计算测试费、资料费、学术著作刊物印刷费、技术引进费、样品样机购置费、专用仪器购置费、项目评审费、咨询费、设计费、外协费和劳务酬金等。
劳务酬金是指科研课题、项目（不含科研产品）完成后或阶段完成后，按实现的收入扣除尚未含劳务酬金的成本后剩余部门的20－60％计算提取发放的劳务酬金，以及按照《技术合同法》规定计提发放的奖励费。
（二）间接费用，即单位的研究室、业务部、车间等部门为组织管理科研和生产活动发生的工资、津贴、补贴、职工福利费、社会保障费、劳动保护费、低值易耗品、水电气燃料费、会议费、差旅费、学术交流费以及按比例提取的修购基金等。
（三）期间费用，即单位行政管理部门为组织和管理科研、生产和经营活动所发生的管理费用、销售费用及财务费用。
1．管理费用包括管理人员的工资、津贴、补贴、职工福利费、社会保障费、离退休人员费用、研究生经费、工会经费、职工教育费、办公费、资料费、出版印刷费、差旅费、业务交往费、公用设备购置费、办公用房修缮费、劳动保护费、缴纳的学会（协会、研究会）会费、环境治理和排污费、卫生绿化费、材料盘亏毁损和报废、呆帐坏帐损失、滞纳金、罚款、违约金、赔偿金、税费、非广告性赞助（捐助）、按比例提取的修购基金和自行开展项目研制失败发生的损失等。
业务交往费应在下列限额内据实列支：全年事业收入、经营收入在1500万元（不含1500万元）以下的，不超过该部分5‰；超过1500万元（含1500万元）不足5000万元的，不超过该部分的3‰；超过5000万元（含5000万元）不足1亿元的，不超过该部分的2‰；1亿元（含1亿元）以上的，不超过该部分的1‰。
2．销售费用包括本单位销售人员的工资、津贴、补贴、职工福利费、社会保障费，以及销售产品或者提供劳务过程中发生的差旅费、运输费、装卸费、安装费、保险费、展览费、广告费等。
3．财务费用包括单位为筹集资金而发生的利息净支出、汇兑净损失、金融机构手续费和其他费用。
四、关于多层次成本费用核算问题
《制度》第二十一条规定的科学事业单位多层次成本费用核算，可采取以下办法：
（一）具备整体核算条件的科学事业单位，应以所有科研、生产和管理部门为核算单位，在单位整体范围内进行成本费用核算。
（二）不具备整体核算条件的科学事业单位，可以具备条件的研究室、业务部为核算单位，在单位局部范围内进行成本费用核算，或者直接对具备条件的科研课题、项目和产品进行单项的成本费用核算。
五、关于成本费用的结转和归集问题
《制度》第二十三条规定的成本费用结转归集的具体方法为：
（一）成本费用发生后，应按照直接费用、间接费用、期间费用进行分类，期末（月或年）按照国家预算支出目级科目的规定，根据费用的用途分别归集到基本工资、补助工资、其他工资、职工福利费、社会保障费、助学金、公务费、业务费、设备购置费、修缮费和其他费用。
（二）成本费用向支出结转时，应先区分事业支出和经营支出。成本中属经营性的结转到经营支出，属事业性的结转到事业支出；期间费用的结转方法与成本的结转方法相同，但对一些无法直接结转的期间费用，应按合理的比例分别结转到经营支出和事业支出。
六、关于结余及其分配问题
（一）《制度》第二十五条规定的结余是科学事业单位年度收入与支出相抵后的余额，其计算公式为：
结余＝（财政补助收入＋上级补助收入＋事业收入＋附属单位上缴收入＋经营收入＋其他收入）－（事业支出＋对附属单位补助支出＋上缴上级支出＋经营支出＋自筹基本建设支出）
（二）《制度》第二十六条规定的科学事业单位的经营收支结余是指单位年度经营收入之和与经营支出相抵后的余额。计算公式为：
经营收支结余＝经营收入－经营支出
经营收入＝产品（商品）销售收入＋经营服务收入＋工程承包收入＋租赁收入＋其他经营收入
经营支出＝产品（商品）销售成本＋经营服务成本＋工程承包成本＋税金及附加＋期间费用
税金及附加是指产品（商品）销售、经营服务、工程承包等活动应缴纳的税金及附加，包括营业税、城市建设维护税和教育费附加等。收到的出口产品退税，相应减少税金及附加。
（三）科学事业单位的事业基金是没有限定用途的资金，作为单位平衡预算的一项收入来源，用于弥补预算收支差额。
七、关于专用基金提取比例问题
《制度》第二十八条规定的专用基金具体提取方法和比例如下：
（一）修购基金
科学事业单位计提修购基金的方法和比例为：
1．未实行内部成本费用核算的单位，按照当年事业收入的1－5％提取，在修缮费和设备购置费中列支（各列50％）。其计提比例，由各财务主管部门在上述比例范围内确定，并报财政部门备案。计算公式为：
年提取修购基金额＝事业收入×（1－5％）
2．实行内部成本费用核算的单位和单位内实行内部成本费用核算的研究室、业务部、生产经营部门以及单项科研课题、项目和产品，其实行内部成本费用核算的部分，对在用的仪器设备（已经一次计入成本的专用设备，在本科研课题、项目结束前，不计提修购基金，更换课题后计提）每年按原值的3－5％计提修购基金，在设备购置费中列支；对在用的房屋建筑物每年按原值的1－2％计提修购基金，在修缮费中列支。计算公式为：
年提取修购基金额＝在用仪器设备原值×（3－5％）＋在用房屋建筑物原值×（1－2％）
3．产业规模较大和其他具备条件的科学事业单位，对在用固定资产一般采用企业提取折旧的方法计提修购基金，其中对在用仪器设备提取的修购基金，在设备购置费中列支，对在用的房屋建筑物提取的修购基金在修缮费中列支。计算公式为：
1－预计残值率
年提取修购基金额＝固定资产原值×－－－－－－－－－－－
预计使用年限
固定资产预计使用年限、预计残值率参照企业财务制度的规定执行。
科学事业单位计提修购基金的方法和比例，由财务主管部门确定，并报财政部门备案。
（二）职工福利基金
科学事业单位的职工福利基金，一般科学事业单位按当年结余的40％提取，减拨事业费已经到位的技术开发类型单位按当年结余的50％提取。
（三）科技成果转化基金
根据《中华人民共和国科技成果转化法》的要求，《制度》第二十七条明确规定，科学事业单位应建立科技成果转化基金。基金的来源为事业收入和经营收支结余两个渠道，即按照当年事业收入的1－2％提取并在业务费中列支转入和按当年经营收支结余的10％分配转入。科技成果转化基金应用于对单位具有实用价值的科技成果进行后续试验、开发、应用、推广直至形成新产品、新工艺、新材料、发展新产业等活动。
（四）医疗基金
按照当地财政、卫生等部门规定的标准提取，并在社会保障费中列支。
八、关于财务分析指标问题
1．经费自给率。衡量科学事业单位组织收入的能力和收入满足经常性支出程度的指标，是综合反映科学事业单位财务收支状况的最重要的分析评价指标。计算公式为：
事业收入＋经营收入
＋附属单位上缴收入＋其他收入
经费自给率＝－－－－－－－－－－－－－－－－－－×100％
事业支出＋经营支出
为了使经费自给率具有连续性和可比性，在计算时，应对那些使经费自给率波动较大的临时性和一次性的特殊收支因素予以扣除，如一次性专项资金安排的设备购置支出等。
2．人员支出与公用支出占事业支出的比例。衡量科学事业单位事业支出结构的指标。利用该项指标，可以分析本单位支出结构及发展趋势是否合理，了解本单位与先进单位的差距。计算公式如下：
人员支出
人员支出比率＝－－－－－－－－×100％
事业支出
公用支出
公用支出比率＝－－－－－－－－×100％
事业支出
人员支出是指事业支出中用于人员开支的部分，包括基本工资、补助工资、其他工资、职工福利费、社会保障金和助学金等。公用支出是指事业支出中用于公用开支的部分，包括公务费、业务费、设备购置费、修缮费和其他费用等。
3．资产负债率。衡量科学事业单位利用债权人提供的资金开展业务活动能力的指标，反映债权人提供资金的安全保障程度。计算公式是：
负债总额
资产负债率＝－－－－－－－－×100％
资产总额
为了更加合理地反映科学事业单位资产负债的实际情况，单位在计算资产负债率时应将政府专项合同款从负债和资产总额中同时予以扣除。
4．收入计划完成率。衡量科学事业单位当年收入完成情况的指标。计算公式是：
当年总收入
收入计划完成率＝－－－－－－－－－×100％
计划收入
5．总收入增长率。衡量科学事业单位总收入增长水平的指标，是单位技术经济实力和经营能力的重要指标之一。计算公式是：
当年总收入－上年总收入
总收入增长率＝－－－－－－－－－－－－－－－
上年总收入
×100％
6．事业收入增长率。衡量科学事业单位事业收入增长水平的指标。计算公式是：
当年事业收入－上年事业收入
事业收入增长率＝－－－－－－－－－－－－－－－－－
上年事业收入
×100％
7．经营收入增长率。衡量科学事业单位经营收入增长水平的指标。计算公式是：
当年经营收入－上年经营收入
经营收入增长率＝－－－－－－－－－－－－－－－－－×
上年经营收入
100％
8．支出计划完成率。衡量科学事业单位支出完成情况的指标。计算公式是：
当年实际支出数
支出计划完成率＝－－－－－－－－－－－×100％
支出预算数
9．专用基金增长率。衡量科学事业单位积累能力的指标。计算公式是：
专用基金 年末专用基金余额－年初专用基金余额
＝－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－×
增长率 年初专用基金余额
100％
九、其他问题
《制度》第四十九条规定“具备条件的科学事业单位”是指：①主体从事生产经营活动；②单位收入较多，不需要财政补助；③可以完全实行成本核算。这类具备条件的事业单位经主管部门和财政部门批准，可执行《企业财务通则》和相应行业企业财务制度。
以上通知，请遵照执行。执行中有什么问题，请及时函告财政部、国家科委。