娄底市土地收购储备实施暂行办法
湖南省娄底市人民政府
娄底市人民政府关于印发《娄底市土地收购储备实施暂行办法》的通知
娄政发〔2003〕10号
各县、市、区人民政府，市经济技术开发区，市政府各局委、各直属机构：
《娄底市土地收购储备实施暂行办法》已经市人民政府同意，现予印发，请认真遵照执行。
二○○三年五月二十五日
娄底市土地收购储备实施暂行办法
第一章 总 则
第一条 为增强政府对土地供应的宏观调控，垄断土地一级市场，盘活存量土地资产，优化土地资源配置，节约和合理利用土地，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等有关法律法规的规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条 娄底市市区范围内国有土地的收购储备，适用本办法。
第三条 本办法所称土地收购储备，是指土地收购储备机构依据有关法律法规，按照土地利用总体规划和城市规划，运用市场机制对收购、收回、新征用的土地进行前期开发并予以储备，有效调控各类非农建设用地，盘活存量土地资产，优化配置土地资源的行为。
第四条 娄底市土地收购储备中心在市土地收购储备委员会的领导和市国土资源局的具体监管下，代表政府实施土地收回、收购、征用储备和出让前期开发工作及日常工作。
市国土资源局、市城市建设投资开发有限责任公司、市经济技术开发区等城市规划区内所有存量国有土地、新增用地均属市土地收购储备中心储备的土地。上述三单位受市土地收购储备中心的委托对储备土地进行前期开发，并承担取得土地的全部费用及相关工作。上述单位已批准的存量土地及以后收购、收回、新征的土地出让按娄府阅〔2003〕39号纪要执行。
第五条 下列土地应当进行储备：
（一）市区范围内尚未确定使用权人的国有土地；
（二）因城市基础设施建设筹资需要征用的土地；
（三）土地使用期限届满应依法收回的国有土地；
（四）市政府依法收回的闲置国有土地；
（五）土地违法案件经依法查处、被市政府依法没收和责令退回的土地；
（六）因单位搬迁、解散、撤销、破产、产业结构调整或者其他原因调整应当收归政府的国有土地；
（七）以出让方式取得土地使用权后无力开发，又不具备转让条件，已闲置2年以上，由政府依法收回的土地；
（八）因实施城市规划、城市建设调整的废弃国有土地、经政府依法批准进行储备的新征土地；
（九）土地使用权人申请储备中心收购的土地；
（十）农村集体经济组织、村民委员会或村民小组全部成员成建制转为城镇居民后，原属于其成员单位集体所有的土地；
（十一）其他需要进行储备的国有土地。
第六条 土地收购储备工作实施预报制度。市区范围内凡符合本办法规定纳入储备的国有土地，用地单位或其主管部门应主动申报，将须储备的土地报告市土地收购储备中心。
第七条 市土地收购储备中心应根据城市建设规划和市区土地的实际状况，制定土地收购储备计划。
第八条 市土地收购储备中心依照法律、法规及本办法的规定将依法收回、收购、征用的土地进行开发利用，统一供应土地使用权；
土地收购储备应依法办理土地权属变更登记手续。
第九条 市计划、财政、建设、国土、规划、房产等职能部门应按各自职责，做好土地收购储备的相关工作。
第十条 土地使用权被依法收回或收购的单位和个人，必须按期交付土地使用权，并配合做好土地收购储备的相关工作。
第二章 土地收购储备
第十一条 土地储备应当遵守国家有关法律法规的规定。土地储备可采取实物储备、规划储备、信息储备的形式。实物储备是指对闲置土地、原划拨土地、依法转让土地和新增建设用地实行统一收回或通过收购、征用储备土地。规划储备是指土地收购储备委员会根据需要，由规划部门将规划用地红线图划给土地储备中心进行规划控制。信息储备是指对不急于收购或目前开发价值不大的土地，进行信息储备。
第十二条 土地收回、收购、征用储备的程序：
（一）国有土地使用权收回程序
1、前期调查。市土地收购储备中心对应依法收回的土地及没收的土地及地上建（构）筑物权属、面积、四至范围、土地用途等情况进行调查，做好勘测定界工作。对需要予以补偿的进行费用评估测算。
2、方案报批。根据前期调查的情况，市土地收购储备中心提出土地收回的具体方案，经市国土资源局和市土地收购储备委员会审核，报市人民政府批准。
3、土地补偿。市土地收购储备中心依法对收回国有土地使用权的土地，包括地面建（构）筑物，通过评估测算后，对土地使用权人给予相应补偿。
4、下达决定。市土地收购储备中心对批准收回的土地的具体位置、面积、土地用途、原使用权人及收回原因等予以公告，并以市人民政府名义下达《收回国有土地使用权决定书》，注销其土地登记和土地证书。
5、权属变更。实施收回的国有土地使用权是以出让方式取得的，原《国有土地使用权出让合同》自《收回国有土地使用权决定书》生效之日予以解除；收回的国有土地使用权是以划拨方式取得土地使用权的，原《国家建设征用土地审批单》自《收回国有土地使用权决定书》生效之日予以撤销。
市土地收购储备中心根据《收回国有土地使用权决定书》，申办土地、房产等权属变更登记手续。
（二）国有土地使用权收购程序
1、前期调查。市土地收购储备中心对收购的土地及地上建（构）筑物权属、面积、四至范围等各种资料及土地用途等情况进行调查、收集和审核，做好勘测定界工作，并制定收购计划。
2、费用评估测算。市土地收购储备中心根据调查和征询意见结果，会同有关部门进行土地收购补偿费用的评估测算；实行土地置换的，进行相应的土地费用测算。其补偿办法：
（1）国有土地使用权收购补偿标准：
划拨土地按住宅用地和工业用地收购时基准地价均值的25%~40%进行收购补偿；
出让土地使用补偿费按已支付的土地使用权出让金和追加的补偿费进行补偿。追加的补偿费按下列公式计算：追加的补偿费=（人民银行现行五年期定期存款利率×实际缴纳的土地出让金）×年限。
（2）以土地置换方式进行储备的，按规定和不同地类分别确定置换土地补偿费，由市土地收购储备中心与原土地使用权人结算差价。
3、方案报批。市土地收购储备中心根据土地权属调查、收购费用测算的结果，提出土地收购的具体方案，经市国土资源局审校，报市土地储备委员会审批。
4、签订合同。收购方案批准后，由市土地收购储备中心与原土地使用权人签订《国有土地使用权收购合同》。《国有土地使用权收购合同》应包括下列内容：
（1）收购的土地的位置、面积、用途及权属依据；
（2）土地收购补偿费用及其支付方式和期限；
（3）交付土地约定的他项权利义务；
（4）双方约定的其他权利义务；
（5）违约责任；
（6）纠纷的处理。
6、权属变更。收购的国有土地使用权是以出让方式取得的，原《国有土地使用权出让合同》自《国有土地使用权收购合同》生效之日予以解除；收购的国有土地使用权是以划拨方式取得的，原《国家建设征用土地审批单》自《国有土地使用权收购合同》生效之日予以撤销。
市土地收购储备中心根据《国有土地使用权收购合同》，申办土地、房产等权属变更登记手续；
7、交付土地。根据合同约定的期限和方式，原土地使用权人向市土地储备中心交付被收购的土地和地上建（构）筑物。被收购的土地使用权一经交付，即纳入土地储备库。入库土地需要进行前期开发的，由市土地收购储备中心进行前期开发和委托市城市建设投资开发有限责任公司、市经济技术开发区、市国土资源局等单位进行前期开发，其他任何单位不得进行土地的前期开发工作。
（三）新增建设用地储备程序
市土地收购储备中心根据城市建设需要和土地市场需求情况，适时以业主的身份批次新增建设用地进行储备。
1、项目论证。市土地收购储备中心根据建设项目和市场土地出让计划，会同计划、建设、规划、国土等部门进行可行性审核，提供可行性报告，报市土地储备委员会批准。
2、规划审批。立项批准后，提交市规划、国土、林业选址定点，批准规划用地红线和规划许可证及林地许可证。
3、土地征用。持市政府批准文件、项目可行性论证报告、规划用地红线图等文件向市国土资源部门提出用地申请，依法批准转用、征用土地。
4、储备开发。经依法批准征用的土地进入土地储备库，同时进行出让的前期开发平整和基础设施建设，适时推向土地市场公开招标拍卖或挂牌出让。
第十三条 土地使用权人申请土地收购必须提供下列资料：
（一）土地收购申请书；
（二）法人资格证明书；
（三）授权委托书；
（四）营业执照；
（五）土地使用权合法的权属文件、资料；
（六）房屋所有权合法权属凭证；
（七）建设平面布置图；
（八）主管部门意见；
（九）其他需要提交的资料。
第十四条 《国有土地使用权收购合同》一经签订，即产生法律效力，双方当事人必须全面履行合同约定的各项义务。
第三章 储备土地前期开发
第十五条 依照本办法储备的土地，市土地收购储备中心通过以下方式进行土地前期开发：
（一）由市土地收购储备中心直接开发；
（二）委托开发。由市土地收购储备中心委托市城建投资开发有限责任公司、市经济技术开发区进行土地开发。
第十六条 储备土地地上建（构）筑物及其他设施需实施拆迁的，由市土地收购储备中心作为拆迁人，依法向有关部门申请办理房屋拆迁许可证，并依法依规实施拆迁集中安置或货币补偿安置。
第十七条 在土地收购储备需要委托他人拆迁的，应当采取招投标的办法确定被委托单位实施拆迁。
第十八条 土地储备前期开发利用中涉及土地使用权单独或连同地上建（构）筑物出租、抵押、临时改变使用用途及地上建（构）筑物及附属物拆迁的，市土地收购储备中心持有关用地批准文件及《国有土地使用权收购合同》，依法到有关部门办理审批或登记手续。
第十九条 土地储备前期开发利用活动应当遵守国家法律、法规、规章和市政府的有关规定，并不得损害公众利益。
第四章 储备土地使用权出让
第二十条 储备土地的使用权出让，经市土地储备委员会审批后，由市国土资源局按照土地管理法律、法规和市人民政府的有关规定实施。
第二十一条 储备土地的使用权出让前，市土地收购储备中心应当协调做好以下工作：
（一）确定出让地块。市土地收购储备中心根据土地储备方案及城市规划行政主管部门的规划设计、规划红线图，确定拟出让土地的座落、四至范围、面积以及土地使用性质、容积率、建筑密度、层高、绿化比率等。
（二）评估出让底价。市土地收购储备中心应对拟出让的储备土地的收购、收回、前期开发成本进行评估，报土地招（投）标委员会确定底价，并拟定储备土地的招商方案。
（三）发布出让信息。市土地收购储备中心根据储备土地的实际情况，对条件成熟的土地公开发布土地使用权出让信息。
（四）受理报名事项。市土地收购储备中心对报名参加竞（买）人的申请予以受理，根据有关规定，对报名人的基本情况作必要了解，并作好受理登记。
第二十二条 市土地收购储备中心完成本办法第二十一条规定的事项后，依照国土资源部《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》的有关规定，组织公开交易。
第五章 储备中心资金运作管理
第二十三条 土地储备资金运作受市财政部门的指导与监督。
第二十四条 土地储备资金来源：
（一）市人民政府的拨款；
（二）储备土地的银行贷款；
（三）其他资金。
第二十五条 市土地收购储备中心的土地收购、征地、拆迁及前期开发费用，经市财政局、市国土资源局、市规划局、市建设局、市房地产局审定后按项目列支，并计入项目成本，实行项目核算。
第二十六条 市土地收购储备中心储备土地招标、拍卖或挂牌出让后，总价款由受让方缴入市土地收购储备中心专户，再转至市财政土地有偿使用专户。市国土资源局、市城市建设投资开发有限责任公司、市经济技术开发区土地出让收入按娄府阅〔2003〕39号纪要执行，上述单位前期开发土地所上缴的全部土地出让收入除偿还各自的贷款本息外，其余部分必须足额及时返还，不得扣留。由市财政局制定《娄底市土地储备资金管理办法》进行具体操作。
第二十七条 本办法所称储备土地净收益是指土地出让总价款扣除土地储备成本和税费的纯收入。
土地储备成本包括土地收购成本、征地成本、土地开发成本、土地储备管理成本、各种税费及贷款利息等。
土地收购成本是指收购土地（包括地上建、构筑物）所支付的总价款。
征地成本是指依法征用土地过程中支付的总费用。
土地开发成本是指对储备土地进行前期开发（包括拆迁安置、多通一平等）支付的费用。
税费是指土地储备、开发、出让过程中，依法应交纳的有关税费。
第二十八条 除市城市建设投资开发有限责任公司、市经济技术开发区、市国土资源局开发的土地，按娄府阅〔2003〕39号纪要核拨，全部用于城市建设外，其他土地出让收入由市土地收购储备中心按储备土地出让总地价的1.5%提取工作业务管理费，并计入土地出让成本。
第二十九条 储备土地出让后所得收入全额缴入市财政专户，市财政及时核定出让地块的成本费用后，用于偿还贷款本息。
第三十条 市财政和审计部门对市土地收购储备中心、市城市建设投资开发有限责任公司、市国土资源局、市经济技术开发区资金运作和使用情况定期进行检查或审计。
第六章 附 则
第三十一条 对违反本暂行办法的行为，按照《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国房地产管理法》等有关法律、法规和规章进行处理。
第三十二条 市土地收购储备中心工作人员玩忽职守、滥用职权，给国家、集体造成重大损失以及利用职务上的便利，索取或非法收受他人财物，构成犯罪的，依法追究刑事责任；不构成犯罪的，给予相应的行政处分。
第三十三条 本暂行办法由市国土资源局负责解释。
第三十四条 各县（市）可根据本暂行办法，结合辖区的实际，制定土地收购、收回储备办法。
第三十五条 本办法自发布之日起施行。
关于无纸化办公信息系统使用的法律风险评估
武志国
woo_eye@qq.com
一、待分析事项
自动化办公、无纸化办公突出的特点是突破了传统意义上的工作方式和用工制度，但证据的认定和采信却是所必需面对的法律问题。现需要分析集团企业OA系统/EAS系统运用中，涉及操作人员电子签名和系统形成数据电文的法律风险。
备注：（1）电子签名，操作人员通过密码（用于识别签名人身份）登录指定的OA或EAS系统并使用系统中同意或不同意的管理模块，表明其认可其中数据内容的行为。（2）数据电文，是指操作人员通过自己设定的密码登录指定的OA或EAS电子系统，并使用系统中数据录入和上传等功能模块在OA或EAS系统中生成、发送、接收或者储存的信息文件。
二、具体的意见
（一）电子签名和数据电文的法律效力
按照法律规定，使用电子签名、数据电文的文书，不得仅因为其采用电子签名、数据电文的形式而否定其法律效力，可靠的电子签名与手写签名或者盖章具有同等的法律效力。
（二）数据电文作为证据的使用
按照法律规定，数据电文不得仅因为其是以电子或者类似手段生成、发送、接收或者储存的而被拒绝作为证据使用。
最高人民法院《关于行政诉讼证据若干问题规定》（2002）第64条规定：“以有形载体固定或者显示的电子数据交换、电子邮件以及其他数据资料，其制作情况或真实性经对方当事人确认，或者以公证等其他有效方式予以证明的，与原件具有同等的证明效力。”需要注意的是，公证也只能证明某种结果事实，但不能证明行为过程。
（三）电子签名主体确定性和数据电文内容确定性方面的法律风险
由于业务及大量风险控制工作均是由电脑程序和软件系统完成，所以，电子信息系统的技术性和管理性安全就成为网络办公运行的最为重要的技术风险。虽然设计有多层安全系统，并不断出现新的、安全性的技术及方案，以保护信息系统的平稳运行，但是安全系统仍然是网络中最为薄弱的环节。这种风险既来自计算机系统停机、磁盘列阵破坏等不确定因素，也来自网络外部的数字攻击，伪造、盗用、冒用他人电子签名，以及计算机病毒破坏等因素，以及技术本身的有限性导致的风险——电子签名主体确定性和数据电文内容确定性方面的法律风险。
按照法律规定，审查数据电文作为证据的真实性，首先审查其技术的可靠性：
（1）生成、储存或者传递数据电文方法的可靠性；（2）保持内容完整性方法的可靠性；（3）用以鉴别发件人方法的可靠性。
（四）为了防止电子签名无效或数据电文真实性不被认可，应从技术角度注意以下事项：
1.确保数据电文符合以下形式和保存要求
（1）能够有效地表现所载内容并可供随时调取查用；
（2）能够可靠地保证自最终形成时起，内容保持完整、未被更改。数据电文的格式与其生成、发送或者接收时的格式相同，或者格式不相同但是能够准确表现原来生成、发送或者接收的内容；
（3）能够识别数据电文的发件人、收件人以及发送、接收的时间。
符合上述第（1）和第（2）项的要求，即可被视为“原件”。
2.确保电子签名为可靠的电子签名：
（1）电子签名制作数据用于电子签名时，属于电子签名人专有；
（2）签署时电子签名制作数据仅由电子签名人控制；
（3）签署后对电子签名的任何改动能够被发现；
（4）签署后对数据电文内容和形式的任何改动能够被发现。
3.成本等可行的，必要时可由依法设立的电子认证服务提供者提供认证服务。
电子认证服务，是指持有《电子认证服务许可证》的电子认证服务机构，为电子签名相关各方提供真实性、可靠性验证的活动。
（五）为了防止电子签名无效或数据电文真实性不被认可，从法律风险制度保证角度
即便目前的技术足以维护电子签名的完整性与真实性，但其难以应对快速的科技进步，一旦从其他环节破坏电子签名可靠性的技术出现，则数据电文和电子签名的可靠性将大打折扣。仅以电子签名和数据电文作为唯一得证据，其法律证明效力较弱扣。需要将电子证据与其他证据互相印证，尽可能排除了可能的疑点。
建议与操作人员签署责任书，明确电子签名人应当妥善保管电子签名制作数据。电子签名人知悉电子签名制作数据已经失密或者可能已经失密时，应当及时告知有关各方，并终止使用该电子签名制作数据。