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关于印发陇南市加快城乡电网建设与改造实施管理办法的通知

时间:2024-07-13 10:49:54 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:9283
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关于印发陇南市加快城乡电网建设与改造实施管理办法的通知

甘肃省陇南市人民政府办公室


关于印发陇南市加快城乡电网建设与改造实施管理办法的通知

陇政办发〔2009〕181号


各县区人民政府,市政府有关部门,省驻陇南有关单位:

市发改委等部门提出的《陇南市加快城乡电网建设与改造实施管理办法》已经市政府常务会议讨论通过,现予印发,请认真执行。

二〇〇九年九月二十三日





陇南市加快城乡电网建设与改造实施管理办法

第一章 总则

第一条 为加快全市城乡电网建设与改造工作,保障经济社会发展电力供应,促进全市经济社会健康有序发展,根据《甘肃省人民政府办公厅批转省发改委关于加快甘肃电网发展的若干意见》(甘政办发[2009]86号)及国家有关法律法规政策,结合陇南市实际,特制定本办法。

第二条 电网规划是城乡发展规划的重要组成部分,科学规划是电网建设有序健康发展的前提。电网建设是国民经济发展的重要组成部分,是实现我市经济社会发展目标的重要保障。全市各级政府、各有关部门要高度重视电网规划与建设工作,积极研究制定电网发展战略、规划和建设的相关政策,为电网建设创造良好的环境,协调解决电网规划、建设和供用电管理过程中出现的重大问题,确保电力落得下、送得出、用得上,充分发挥电力对经济社会又好又快发展的保障作用。

第三条 本办法适用于陇南市境内所有电压等级的电网建设与改造项目。

第四条 陇南电网系指陇南市行政区域内(武都区、成县、徽县、两当县、西和县、礼县、宕昌县、康县、文县)各电压等级电网设施及配套通讯光缆设施。

第二章 领导机构及职责

第五条 为加强陇南市电网规划与建设工作的组织领导,建立电网规划建设管理协调机制,成立陇南市电网规划与建设工作协调领导小组。

由市政府常务副市长担任组长,市政府副秘书长、市发展和改革委员会主任、陇南供电公司总经理、天水超高压输变电公司总经理担任副组长。成员由陇南市各县(区)人民政府、市发改委、市建设局、市国土局、市环保局、市林业局、市水利局、市经委、市财政局、市公安局、市民政局、市交通局、市文化局、市物价局、市水保局、陇南供电公司、天水超高压输变电公司等有关部门(单位)负责人组成。

领导小组职责:统筹领导和全面协调电网规划和电网工程建设。研究、决策电网规划和建设中重大事项;研究制订电网规划和建设相关政策;听取有关部门关于地方经济发展对电网规划建设的意见、建议,听取电力部门关于电网发展规划和实施情况汇报;确定地方经济发展需要重点建设的电网项目;协调解决电网建设中规划选址、土地使用和征地、拆迁、建设区域内其他设施迁改以及青苗补偿标准等问题;根据需要召开电网建设协调工作会议或专题会议。

第六条 市电网规划与建设工作协调领导小组下设办公室,由市发改委分管领导兼任办公室主任,陇南供电公司、天水超高压输变电公司分管领导担任副主任。协调领导小组成员部门(或单位)各确定一名联络员。

办公室职责:负责协调编制全市电网建设与改造规划、安排年度计划,对电网工程的实施进行监督管理;负责收集、整理、反馈部门、县(区)在电网建设中的意见和建议;组织电网建设协调工作会议或专题会议;协调解决电网建设的有关问题,建立有效的工作协调机制。

第七条 市发改委负责协调全市电网发展规划与全市国民经济和社会发展总体规划衔接,并根据国家和省上相关政策和程序,与电力部门共同做好全市电网建设中央投资项目管理;市建设局负责电网建设与城市建设衔接、负责电网工程的“一书两证”(即建设项目选址意见书、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证)、施工许可及工程竣工资料备案,协助电力部门将电网规划项目纳入到各层面的规划之中;市国土局负责将电网发展规划中的建设项目用地纳入全市土地利用总体规划,办理电网建设项目用地手续;市电力部门负责全市电网发展规划编制和电网建设项目的落实与具体实施;市环保、林业、水利、经委、财政、公安、民政、交通、文化、物价、水保等相关部门应按照第八条的规定,负责配合完成涉及本部门职能范围内相关工作。全市各有关部门,要各司其职,各尽其能,努力形成共同推进电网建设快速发展的“绿色通道”。

第八条 市电网规划与建设工作协调领导小组成员单位,在领导小组的统一领导下,具体按照协调领导小组办公室要求,负责本单位职能范围内相关事项的协调和解决,办理电网建设项目所需要的相关手续,积极配合电力部门加快电网建设工作。

第九条 各县(区)政府应成立相应的组织机构,加强辖区电网规划与建设工作的组织和协调,落实市电网建设协调领导小组和办公室布置的工作,积极研究解决电网建设过程中存在的困难和问题,推进本区域内城乡电网建设与改造工作。

第十条 电力部门具体负责全市电网建设和改造工程实施。

第三章 电网规划

第十一条 电网规划(包括滚动修订规划)应根据全市经济社会发展需要,由电力部门依据陇南市国民经济发展规划和城乡建设总体规划进行编制。由市发改部门、建设部门、国土资源部门分别将其纳入全市国民经济和社会发展规划、城乡总体规划和土地利用总体规划,在规划阶段统筹安排和预留电网建设用地,实现电网规划与城乡规划的协调一致,相互衔接。

城乡规划中未考虑电网规划项目的,要及时依法补充和修改。土地利用总体规划中未考虑电网项目建设用地的,应及时调整,保障电网建设用地。电网企业应积极参加有关部门组织的城乡规划方案审查,并做好配套电网规划的实施。

第十二条 市、县(区) 建设部门、国土资源应将电网规划确定的变电站、开闭站站址、输配电线路走廊、电缆通道用地,统一纳入地区分区规划、控制性详细规划或近期建设规划,予以落实和预留。要结合道路、桥梁、涵洞等建设,将电网规划纳入相应的管线综合规划,预留电网工程规划位置。现有的各级规划中未考虑电网建设用地的,要根据电网规划布局及时动态调整,为电网建设提供用地。

第十三条 市、县(区)建设部门和相关单位在组织编制总规、控规、详规及各项专业规划时,电力部门应按行业规定提供相关基础资料,并提出电网建设方面对规划编制的意见或建议。各专业规划应与电网规划进行合理衔接、同步实施,共同促进电网与其他市政基础设施协调发展。

第十四条 新建开发区、新城(区),应规划预留变电站、开闭站用地及电力线路走廊,作为区内开发建设项目的外部条件,列入城乡市政配套项目用地管理,由开发建设单位负责拆迁房屋和安置被拆迁户。其规划预留设置的变电站、开闭站及电力线路走廊,须在控制性详细规划编制阶段(或规划方案设计阶段)征求电力部门的意见。供配电设施用地的预留和提供由开发建设单位负责。

第十五条 新开发建设的住宅小区、成片改造住宅区,以及其他建筑面积超过10万平方米以上的建筑,在无法保证电力线路走廊的情况下,应独立预留或在建筑物内预留开闭站(面积不小于160平方米)等电网设施的位置。电力部门参与规划部门组织的修建性详细规划方案审查。

第十六条 市区主干道路两侧人行道(或绿化带)平均间距150-200米应预留电缆分接箱、箱式变布置位置1处(面积3米×6米),确因条件所限,可在绿化带内设置。电力部门负责对所有新建电缆分接箱,箱式变的箱体进行美化、箱座贴面,与周边环境保持协调统一。

第十七条 电力部门负责全市电网规划的实施,其他相关部门应积极予以配合,市、县(区)政府相关部门按照电网规划,安排电力设施(含变电站、开闭站、箱变、环网柜、电缆分接箱等配电设施等)用地以及输、配电线路走廊和电缆通道。

第十八条 各有关部门应切实维护规划的严肃性,对已纳入各级规划的变电站建设用地和输配电线路走廊予以严格保护。不得占用已列入规划和投入运行的电网设施用地、架空线走廊和电缆通道。

第四章 电网建设项目审批

第十九条 各有关部门应加强对电网建设项目的支持力度,设立电网建设项目绿色审批通道,简化电网建设项目审批手续,优先为电网建设项目办理审批,做到特事特办、即报即办,主动服务、从速办理,不允许因审批迟缓而影响电网工程建设。

第二十条 对于35千伏及以上输变电工程项目,市、县(区)有关部门要积极配合电力部门,及时提供相关支持性文件,加快电网建设项目的申报及核准,积极协助电力部门取得国家、省有关部门批准。

第二十一条 对涉及土地利用规划调整的电网项目,电力部门提供工程资料后,由国土资源部门办理土地预审、用地转用手续,待土地利用规划调整审批后,再办理征地手续。

第二十二条 对于尚未纳入土地利用总体规划的电网建设项目用地,在电力部门按规定完善相关手续后,国土资源部门应优先安排电网建设用地。

第二十三条 电力线路需要跨越公路、铁路、航道、桥梁等设施时,各有关单位要大力支持,积极协助、配合做好设计方案审批等工作。

第五章 电网建设用地管理

第二十四条 电力部门依照基本建设程序办理电力建设项目的报批,在地质灾害易发区内进行电力项目建设,应在可行性研究阶段进行地质灾害危险性评估。电力设施的新建项目应严格执行环境影响评价和建设项目“三同时”制度。330千伏及以上建设项目环境影响评价文件,应进行电磁辐射专章评价。

第二十五条 根据甘肃省国土资源厅《关于甘肃省电网输变电工程有关土地问题的复函》(甘国土资函发[2008]24号),陇南电网输变电工程用地按划拨方式提供土地使用权。电力部门依照《土地管理办法》、《甘肃省实施土地管理办法》的规定办理用地手续。其中,工程走廊(包括杆、塔基)原则上不征地,只对输电线路塔基用地作一次性经济补偿。

第二十六条 电力部门应将电网建设用地的位置、数量、类型等提供给规划、国土资源部门,在下一轮土地利用总体规划编制中进行安排和落实。

第二十七条 国土资源部门要按省、市重点工程有关政策,优先保证电网工程建设的用地和走廊,做好土地规划、用地计划、用地预审、压覆矿评估、土地审批等工作,努力保障电网建设项目的建设用地需要。

第二十八条 市、县(区)政府应当按照电网发展规划及年度建设计划,保证电网工程建设用地。对因电网建设需依法征用集体所有土地、划拨(出让)国有土地或者拆迁房屋(含其他建筑物和构筑物)的,应当予以支持和协助。

第二十九条 架空电力线路的杆、塔基础使用林地的,由电力部门向林业(园林绿化)行政主管部门申办使用林地(绿地)审核手续和林木(树木)采(砍)伐审批手续。架空电力线路距离地面较高,不需要砍伐林木的,不缴纳林木(树木)补偿费、林地(城市绿地)补偿费和森林植被恢复费等费用。架空线路如无法避开风景林、防护林等特殊林种,电力部门应采取“高跨”方案,最大限度减少林木(树木)砍伐,林业(园林绿化)部门应予以支持。

第三十条 当地政府要求电力部门提前建设的变电站项目,由所在市(区、县)政府无偿提供建设用地,并负责土地平整和简易道路修筑,办理好土地使用证交电力部门。

第三十一条 为确保输配电架空电力线路建设及安全运行,330千伏及以下线路如无法避开现有建筑物,在提高设计和满足安全、环保的前提下,允许跨越原有建筑物。

第三十二条 35千伏及以上(750、330、110千伏)输变电工程变电站征地、拆迁工作由所在县(区)人民政府负责或委托专门征地拆迁机构负责组织实施,并按照电网建设项目实施进度,完成征地拆迁。

第三十三条 市、县(区)政府应依照国家法律、法规有关规定制订区域电网建设项目土地征用、拆迁、青苗等补偿标准,并监督执行。

第三十四条 任何公民、法人或者其他组织不得超出电力建设项目征地、拆迁补偿标准索要补偿费用,不得阻挠电力建设的正常进行。对征地中权属有争议的土地,所在县(区)人民政府调处,确定权属;跨县(区)行政区域的,由市人民政府调处解决。

第三十五条 电网建设工程与其他市政公用设施要协调发展,各有关单位合力配合,协商解决电网建设中出现的有关问题。

第三十六条 各级部门不得搭车收取其他不符合规定的费用。对在电网规划、建设过程中,在变电站和架空电力线路的杆、塔基础及现行用地范围内“抢建”、“抢种”,以及无理阻挠干扰电网建设施工的行为,当地政府要及时采取措施,依法严肃处理,保障电网建设顺利进行。

第三十七条 项目所在地政府应采取有效措施,坚决打击电网建设过程中强揽工程、无理阻挠的行为。公安部门对盗窃工程材料、蓄意干扰、破坏工程秩序的违法行为应依法从快从严处理,确保施工顺利进行。

第三十八条 对于电力建设工程中的大件运输、影响交通的城乡路段施工,建设单位应事前与公安部门联系,公安部门要予以大力支持并提供相应服务。

第三十九条 电力架空线路跨越铁路、公路、航道的,任何单位和个人不得收取费用;但法律、法规另有明确规定的除外。

第六章 中心城区电网电缆入地范围

第四十条 在市中心城区电网建设与改造中,结合我市城市经济发展水平以及美化城市的实际需要,按以下原则确定电缆入地建设范围:

1、城市主干街道;

2、繁华商业路段;

3、主要广场周围;

4、主要景点、景观周围;

5、主干道交叉路口;

6、走廊狭窄、架空线路难以通过,不能满足电网需求的区域;

7、电网结构需要等情况。

第四十一条 入地的电力电缆路段应属于已列入城市规划中电力电缆入地的路段;电力电缆入地工程的设计方案需经省电网经营企业审核。

第四十二条 电力电缆入地工程涉及的道路、绿化恢复等工作由市政、园林等相关单位负责,有关规费应给予减免收。

第四十三条 各相关单位应积极配合,互相协调,为电缆工程实施提供良好的外部环境。电力部门按相关要求办理道路开挖占用手续,并规范文明施工、按期完成、恢复原貌。

第四十四条 在电缆入地范围内,道路新建、改建、扩建时,由建设、国土资源部门会同电力部门提供电网规划,由道路建设部门依据规划,同步完成地下电力通道的建设。

第七章 电网建设资金及规费优惠政策

第四十五条 国债投资范围内的电网项目,纳入市重点建设项目计划,使项目享受重点基础设施建设项目或招商引资项目所应该享受的优惠政策,优先落实建设条件,统筹解决电网建设涉及的征地、拆迁、赔偿、施工环境保障等问题,最大限度地降低电网建设成本。

第四十六条 电网建设项目作为城市规划市政外部条件进行管理,免缴城市基础设施配套费、道路建设占用费、道路挖掘新路加倍补偿费和建城区内树木砍伐补偿费(建城区外根据树木性质合理补偿,涉及对农民的补偿列入城建资金解决)等市(区、县)属规费。减收永久和临时占地补偿费;按照修复成本收缴道路挖掘修复费和占用绿地补偿费。

第四十七条 市、县(区)政府要积极研究解决市政建设中的配套电力工程改造资金不足的问题,出台由电力部门统一使用与管理的诸如城市电网工程建设配套费、户表改造配套费等相关资金筹措政策,以保障全市电网持续健康发展。

第四十八条 城市中心区电力建设涉及的地下电缆工程,土建投资部分由地方政府承担,电气投资部分由电力部门负责。电缆隧道(管道、沟道)由市政建设管理部门按电力部门提供的设计方案组织统筹建设,再交电力部门使用和管理。

第四十九条 电力客户动迁引起的电力设施改迁费用及原有资产的损失由引起方全部承担。

第八章 电力设施的运行与维护

第五十条 电力部门的架空线路搬迁(包括临时搬迁)后形成的电力设施产权归属电力部门,运行管理维护由电力部门负责,对于废弃的电力设施由电力部门负责拆除。对于建成后的电力电缆隧道(管沟、管线),由市政建设单位交电力部门无偿使用,并委托电力部门负责运行和维护管理。

第五十一条 因市政或其他建设需要,必须对已建成的供电设施进行迁移、改造或者采取防护措施时,建设单位应当事先与电力部门协商,征得同意后,方可进行建设。

第五十二条 在电力设施保护区内,不得种植可能危及电力设施安全的高杆植物。凡可能危及电力设施安全的新种植或自然生长的高杆植物,电力部门与权属部门协商后,可依法进行修剪和砍伐。

第五十三条 对依法划定的电力设施保护区内修建建筑物、构筑物或者堆放物品,危及电力设施安全的,由电力部门提请辖区政府责令所有权人限期拆除或者清除,逾期不拆除的,由当地政府依法强制拆除。

第五十四条 因重点建设确需调整电力建设规划,或者确需调整电力建设项目使用的土地及电力线路走廊的,应当征求电力部门的意见;给电力部门造成损失的,由建设单位依法给予赔偿或者补偿。

第五十五条 市、县(区)政府要加大对辖区内高污染小型企业的关停力度,以减少对电力设施的腐蚀伤害,提高电网供电可靠性。

第五十六条 市、县(区)政府要加大打击盗窃、破坏电力设施和反窃电的工作力度,通过组织开展专项整治行动,重点打击结伙盗窃破坏电力设施的犯罪案件,集中整治影响电网建设和生产秩序的突出治安问题,保证电网运行安全。

第五十七条 本规定由陇南市发展和改革委员会和陇南供电公司共同负责解释。

第五十八条 本办法自发布之日起执行。



河北省公有住房售后服务管理暂行规定

河北省建设委员会


河北省公有住房售后服务管理暂行规定
河北省建设委员会



第一条 为加强公有住房售后服务管理,明确管理、修缮责任,保障房屋的居住安全和正常使用,根据国家、省有关规定,制订本规定。
第二条 本规定适用于本省行政区域内,在住房制度改革中单位向个人出售的公有住房的售后服务管理。已实行物业管理等管理模式的,按有关规定执行。
第三条 各市房地产行政主管部门依照本规定,对所辖区域内公有住房的售后服务管理进行指导、监督和管理。
第四条 公有住房售出后,在当地房地产行政主管部门的指导下,由原售房单位会同各房屋所有人选举成立房管组织,负责售后房屋的保修和服务管理,监督维修费用的使用,组织制定房屋所有人共同遵守的协议,并协商有关部门调解相关房屋所有人之间住房纠纷。
第五条 不具备成立房管组织条件的,售后房屋的服务管理暂由售房单位负责。售房单位可委托物业管理单位按《河北省城市住宅区物业管理暂行规定》实施服务管理。
第六条 房屋售出后,其共用部位、共用设施和设备由售房单位负责保修三年。保修期间,房屋维修费用由售房单位支付。
第七条 房屋所有人和售房单位应当定期对房屋进行安全检查和维修养护,并接受房屋所在地房地产行政主管部门的指导、监督和管理。
第八条 房屋出售后,售房单位要从售房款中提取30%作为共用部位、共用设施和设备维修基金。
第九条 共用部位、共用设施和设备维修基金应在保修期后,按下列用途专项使用:
(一)支付售后房屋定期安全检查的费用;
(二)垫付急修工程所需费用;
(三)支付共用部位、共用设施和设备所需费用。
第十条 保修期后,共用部位、共用设施和设备的维修费用,由建立的共用部位、共用设施和设备维修基金解决。维修资金不足时,由共同使用的房屋所有人按各自住房的建筑面积分摊。
共用部位包括全部承重结构(楼板、梁、柱、内外墙体、基础)屋面、外墙面、楼梯间、走廊通道、公用门厅、设备层、院墙等;共用设施和设备包括分户电表以外的设备和线路、分户水表以外的上水管道和配件、下水道干管、雨水管、垃圾道、烟道(排气孔道)、信报箱、避雷设施
、公用电视天线等。
第十一条 供暖设备、电梯、高压水泵、燃气管道等共用设施设备的管理、运行、维修、更新等按有关规定执行。住宅建筑以外的公用配套设施,由有关部门按职责分工进行管理和维修。
第十二条 售出房屋的自用部位和自用设备的维修和维修费用,由房屋所有人负责和承担。自用部位包括:户门、户窗、户内的顶棚、内墙面、地面、非承重隔断、自用阳台及房内其它装修;自用设备包括分户电表及以内电器和线路、分户水表以及管道的配件、卫生器具和室内的下水
管道。
第十三条 上层房屋的居室、卫生间、厨房、过道、门厅、阳台等部位及下水管道向下层渗水、漏水的由上层房屋所有人负责修缮。
第十四条 为适应房屋所有人修缮房屋自用设施设备的需要,售房单位应开展代修服务,做到及时检修,保证质量。保修期后,要合理收费,对急修工程先维修后结算,抢修完工后再向房屋所有人结算。
第十五条 房屋所有人对房屋及其设施设备不得私自拆改,需要进行拆改、维修的,需提供产品使用说明书,并按产品说明书要求,经房管组织批准后方可施工。临街门窗和阳台进行维修时,其形式和颜色应与该幢房屋主体外形设计保持一致。
第十六条 房屋所有人不得侵占房屋的共用部位、共用设施和设备,不得增加或减少对共用设施设备正常使用、运行有影响的自用设备。维修共用部位、共用设施和设备,房屋所有人要积极配合,不得借故阻挠。
第十七条 因装修、维修或自用设备使用不当,造成共用部位、共用设施和设备或毗连房屋住房损失的,由责任人负责修缮或赔偿。
第十八条 当事人因房屋使用、修缮等问题发生纠纷时,应当协商解决,协商不成的由房管组织或市、县房地产部门进行调解,也可向人民法院起诉。
第十九条 各市可根据本规定制定实施细则。
第二十条 本规定由河北省建设委员会负责解释。
第二十一条 本规定自公布之日起施行。



1997年4月16日
解析购买查封房屋的法律风险

奚正辉


  案例

  2008年6月16日,林小姐来到中汇律师楼找到本律师,当时她心情非常着急,因为其购买的位于上海市徐汇区裕德路一套房屋,在其向房地产交易中心申请转移登记后15天被徐汇法院查封了,交易中心向林小姐出具了《不予登记告知书》。
  本律师接受林小姐的委托立刻跟徐汇法院联系,并当天就向法院提交了查封异议申请,但是法院鉴于林小姐还不是系争房屋的产权人,故不同意解封。本律师遂申请以第三人的身份参加进入诉讼案件。本案由徐汇法院的资深法官组成了合议庭审理,对案件的判决还是非常有说服力的。
  经法院查明以下事实:2007年4月8日,被告吴某向原告王某借30万元,签署了抵押借款协议,以上海市徐汇区裕德路一套房屋抵押,但是没有办理抵押登记。吴某还不出钱,遂双方于2007年11月23日签署了房地产买卖合同,转让价格为65万元,以房抵债,但是一直没有办理过户手续,因为吴某在该房屋上还有近60万的银行抵押贷款。2008年3月3日,吴某因为拖欠银行贷款,银行起诉吴某,并查封了系争房屋。2008年5月4日,被告吴某通过上海臣信房地产经纪公司将系争房屋出售给了第三人林小姐,签署了《房地产居间合同》。5月14日,林小姐直接汇了60万到吴某的贷款银行,替其还清了贷款,并办理了抵押注销及解封手续。5月28日,吴某与林小姐签署了《上海市房地产买卖合同》,转让价格为109万元,同日向房地产交易中心申请办理了过户,并支付了44万。6月8日,吴某与林小姐签署了《房屋交接书》,并支付了尾款5万元。此后该房屋由林小姐居住至今,并于8月装修了系争房屋。
  2008年6月12日王某起诉到徐汇法院,并申请财产保全,查封了吴某的该房屋。王某诉请继续履行王某与吴某签署的房屋买卖合同,并办理过户、交房手续。


  法院判决认为

  本案的争议焦点在于原告、第三人分别与被告就同一标的物而签订的房地产买卖合同,哪份应予继续履行。从两份合同的签订过程及履行状态看,原被告签订买卖合同是源于之前的抵押借款合同,但实际又未办理抵押登记手续,对该房屋上因贷款已抵押给银行设定的抵押登记也没有明确如何处理。而且原被告双方一直没有去交易中心申请办理过户手续。故系争房屋的权利并未转移至原告处,原告要求办理过户、交房手续缺乏法律基础。
  第三人与被告签订的买卖合同虽然在原被告签订合同之后,但第三人不仅代被告归还了银行抵押贷款,并注销了抵押及查封,之后又按合同的约定向被告支付了全部房款,还在房地产交易中心办理转让过户手续时,缴纳了双方应承担的税费。同时,被告也按约将系争房屋交付第三人,一直由第三人居住使用至今。从合同解除的可能风险看,当合同解除后,第三人可能因被告偿还不能的损失高于原告,在同等条件下,法律应优先保护更大利益阻止更大的损失。
  另外,从当事人的主观过错看,原被告之间买卖合同是基于债务,但庭审中当事人对债务本身尚存争议,且又未按规定办理抵押登记手续,特别是在2007年11月签订合同一直到2008年6月半年多时间里,都没有证据能够证明原告向被告主张自己的权利,这也有悖常理。而恰在第三人与被告向房地产交易中心申请办理房屋转让过户手续之际,向法院申请查封,这一系列行为均无法推断原告是无过错的。而如前所述,第三人在合同的整个过程中,完全是善意和无过错的,法律应优先保护善意和无过错人的利益。
  综上,第三人与被告所签订的房地产买卖合同合法有效,并支付了全部房款,办理了交房手续,取得了房地产交易中心的收件收据、缴纳了税费,可以认定第三人与被告间关于系争房屋买卖已进入登记程序。尽管原告通过诉讼程序保全冻结了系争房屋的交易转让,但原告的诉讼保全时间在第三人与被告提出交易登记申请之后,不影响第三人取得系争房屋的物权。关于原告与被告的债务纠纷可以另行诉讼解决。但原告现要求继续履行与被告签署的房屋买卖合同,完成过户交房手续,法院不予支持。

  本案中王某认为其签署的房屋买卖合同时间在前,而且也是双方真实意思的表示,王某作为守约方要求违约方吴某继续履行房屋买卖合同是有道理的。但是本案中存在善意的第三人林小姐,故本律师接到该案件,直觉就认为林小姐应该可以得到系争房屋,但是还是有风险的。本案的关键点是,林小姐必须证明自己是善意的,而且支付了全部款项,并实际占有了该房屋。当时本律师就建议林小姐二点:1、找到被告吴某出庭,表明该房屋是愿意卖给第三人,而不是王某。因为根据法律规定,在一房二卖的情况下,两份房屋买卖合同都是成立生效的,关键是看出售方选择履行哪一份买卖合同。本来被告是不愿意出庭的,第一次开庭都缺席了,后来经过我方的努力说服,被告吴某还是出庭了,并作了有利于第三人的陈述,对本案第三人胜诉起到了很大的作用。2、立即把该房屋的物业费补交掉,并开始装修房屋,主要目的是证明林小姐已经实际占有该房屋,王某要求继续履行的要求是无法实现的,就算吴某反悔要履行与王某的房屋买卖合同也是不能了。根据《合同法》第110条:“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的,对方可以要求履行,但有下列情形之一的除外:(一)法律上或者事实上不能履行。”
其实本案中还有一个难点,就是第三人林小姐申请办理了转移登记,该房屋的物权属于谁的?法院是不是还可以查封该房屋?根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条:第三人已经支付全部价款并实际占有,但未办理过户登记手续的,如果第三人对此没有过错,人民法院不得查封、扣押、冻结。根据该规定法院是无权查封该房屋的,何况本案中,第三人林小姐已经办理过户手续。而且根据上海高院的审判实践,第三人林小姐办理了转移登记申请,并支付了大部分房款,该房屋的物权应该属于第三人林小姐,也就是说第三人林小姐可以向法院单独起诉要求确认该房屋的产权归其所有。本案中徐汇法院把这一点一起写进判决书,也避免了当事人的诉累。
  该案件于2008年11月27日判决,三方都没有上诉,现第三人林小姐已经重新申请办理了过户登记,并取得了产权证。