商品房销售的几种计价方式及其利弊分析

吴宇


一、计价方式的种类：

按建设部、国家工商总局印发的《商品房买卖合同》示范文本第四条之规定，现行计价方式可以有如下四种：
1、按套内建筑面积计算：
即：套内建筑面积=
套内使用面积+套内墙体建筑面积+阳台建筑面积；
2、按套（单元）计算：
即：等于是买卖双方的协商价，与面积无直接关系；
3、按建筑面积计算：
即：建筑面积=
套内建筑面积+公共分摊建筑面积。
4、其它：
除以上三种方式外，买卖双方另外之约定。

二、几种计价（量）方式的区别及特点：

1、按建筑面积买房存在的问题
按过去的相关规定，商品房销售面积为“套内建筑面积+分摊的公用建筑面积”，即大家所说的“建筑面积”。建设部在2001年颁布了新的《商品房买卖合同》示范文本，其中规定了商品房销售三种计价方式，一是建筑面积，二是套内建筑面积，三是套。纵观上海楼市，从上海房地产市场起步到今天，除极个别的开发商曾过推出“按套内建筑面积卖房”外，绝大多数的开发商采用的都是按“建筑面积”卖房。
据了解，过去在上海楼市按建筑面积销售发生的各式各样的面积问题往往不外乎两个类型：其一，实测面积和预售面积不符；其二，公摊面积不明确，不该公摊的也摊在了买房人的购买面积里。分析这两类问题，不难得出，两者的症结都是面积计算标准不透明引起的，而且几乎都是“公摊面积惹的祸”。如套内建筑面积没有变，房屋总面积却变大了。而公摊面积的增加，第一，不是自己户内的；第二，往后长年累月的物业费、供暖费要跟着交；第三，有公摊就意味着有些配套设施是业主的了，而一个小区里一定还有些公建是开发商的，那么，哪些是业主的？哪些属于开发商的？因公摊不明，这些问题无法界定，纠纷也因此产生。
　　事实上，有关管理部门也已注意到这个问题，市国土资源管理局就曾下文，对分摊细则和计算标准做了进一步明确的规定，如“不在本栋楼的配套设施不能公摊、服务多栋楼的配套设施不能分摊”等。但尽管如此，公摊面积的确仍然是买房人“心中永远的痛”：一方面，计算太复杂，非专业人士算不出来；另一方面，入住后，可能一部分购房人觉得需要重新测量，而一部分业主认为没有问题，不予配合，公摊面积就没法核实。
　　2、按套或套内建筑面积买房的好处
　　根据相关的规定，套内建筑面积为“套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积”。看来，按套或套内建筑面积可以规避“公摊面积”，对买房人而言，最大的好处是便于计算，面积由“朦胧”变“透明”。从国际上看，大多数国家房屋买卖也采用的是按套销售。
　　但采访中，不少业内人士和买房人认为，相对于按建筑面积买房，从现阶段看，按套或套内建筑面积买房仍有很多局限。
　　其一，按套销售并没有解决面积数量，只能适用于现房别墅。
　　其二，套内建筑面积没有解决对墙体面积的计算问题，买房人知情权仍然可能落空。
　　其三，现行的很多规定不配套：如产权证还是按照建筑面积来制作，物业管理和供暖费仍按建筑面积收取，这样，就把好多问题推移到卖房的后期甚至入住以后了。比如说，某个购房人买了120平方米，但是做产权证时，房地局仍然会把套内面积折算成建筑面积，产权证上写的是160平方米，买房人能接受吗？
　　其四，容易导致楼盘开发只注重使用空间而忽视公共空间。部分买房人和卖房人都担心，上海目前仍是以期房销售为主，按套或按套内建筑面积卖房，会不会容易导致楼内的公共空间越来越狭小、简陋.

作 者：上海市新闵律师事务所 吴 宇 律师
地 址：上海市莘庄地铁站北广场雅致路215号置业大厦7楼
网 址：http://www.fch365.com
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国家安全生产监督管理总局


安监总煤矿[2006]50号

关于转发《湖南省煤矿水害调研报告》的通知
各省、自治区、直辖市煤矿安全监管部门，各省级煤矿安全监察机构：

　　去年以来，全国煤矿水害事故多发。2005年共发生104起，死亡593人，其中特别重大透水事故13起，死亡360人。国务院领导同志高度重视。温家宝总理1月30日在《国内动态清样》第261期"湖南煤矿'老窑水'事故频发有待治理"上作了重要批示。近日，国家煤矿安监局组织有关煤矿防治水专家对湖南省煤矿水害情况进行了调研，提出了《湖南省煤矿水害调研报告》，现转发你们。请结合本地区煤矿水害的特点，制定水害防治规定并切实落实，坚决遏制煤矿重特大水害事故。

附件：湖南省煤矿水害调研报告

　　二○○六年四月二

为认真贯彻落实温家宝总理1月30日在《国内动态清样》第261期"湖南煤矿'老窑水'事故频发有待治理"上的重要批示精神，国家煤矿安监局组织有关煤矿防治水专家于2月27日至3月4日对湖南省煤矿水害进行了调研，听取了湖南省安全生产监督管理局、湖南煤矿安监局和湖南省煤炭工业局关于煤矿水害的总体汇报；在娄底市、株洲市、湘潭市、涟邵煤业集团、湘潭矿业集团召开了座谈会，深入到娄底市所属的涟源市七一煤矿、香花台煤矿，株洲市株洲县堂市煤矿、湘潭市湘潭县茶园煤矿、涟邵煤业集团金竹山煤矿、湘潭矿业集团四矿等地进行了调研。

　　一、湖南省煤矿水害基本情况及特点

　　截至2005年2月底，湖南省共有各类矿井2216处（含不具备安全生产条件即将关闭矿井400处），其中：省属和县属以上国有矿136处。从矿井规模来看，6万吨/年及以上矿井75对，占3.4%；年生产能力3-6万吨矿井525对，占23.7%；年生产能力小于3万吨矿井1616对，占72.9%。2004年煤炭产量5053万吨，2005年产量4906万吨。

　　湖南省各煤田均属于典型华南型晚古生代煤田，煤层赋存极不稳定，地质构造复杂，水文地质条件介于复杂--中等类型之间，充水水源主要为大气降水、老窑水以及煤层顶底板岩溶水，充水通道以断层带、溶洞、暗河、顶板冒裂带为主。2003-2005年，湖南省煤矿共发生水害事故55起，死亡152人，分别占事故总起数和总人数的5.2%和9.3%。发生特大事故3起、死亡47人，分别占特大以上事故的25%和28.5%。3起特大透水事故分别为：2003年3月3日，耒阳市永联煤矿（属个体私有矿）老窑透水，死亡10人；2003年4月6日，涟源市七一煤矿（属地方国有）发生溶洞突水，死亡17人；2005年4月1日，桂阳县贵达井（属非法井）发生老窑透水，死亡20人，。2003-2005年水害事故有以下特点：

　　一是矿井水害事故以老窑水害为主。全省煤矿受老窑水严重威胁的有278对，其开采边界、分布范围、积水空间不清。2003-2005年共发生老窑透水53起，占水害总起数的96.4%。

　　二是乡镇个体矿水害事故多发。2003-2005年乡镇个体矿共发生46起水害，占水害总起数的83.6%。

　　三是雨季水害事故多发。湖南省雨水多集中在上半年，造成水害多发。2003-2005年在上半年发生水害事故34起，占水害总起数的61.8%。

　　四是掘进工作面水害事故多发。据统计，2003-2005年掘进工作面共发生水害39起，占水害总起数的70.9%。

　　五是国有大矿受顶底板岩溶水威胁严重。国有大矿随着开采深度的增加，煤层顶板长兴灰岩以及底板茅口灰岩岩溶水的威胁越来越大。据统计，受茅口灰岩水严重威胁的大水矿有14对，最大矿井涌水量达5000-8000m3/h；主要分布在娄底、邵阳、常德、湘潭等地。

　　二、湖南省在矿井水害防治方面做的主要工作

　　１.加强煤矿水害防治的基础工作

　　近两年已组织专家完成了全省水害基本情况调查，编制了湖南省"十一五"安全生产规划。全省近三年用于防治水工作的资金投入超过10亿元。经过强制投入，现绝大部分矿井改造了供电系统，完善了双回路电源或购置了柴油发电机，扩建了水仓、完善排水系统和防水设施（水闸门、挡水墙、堵水设备）等，存在水患的矿井基本上都配备了专用探水钻机。

　　２.排查矿井水害隐患，建立矿井水害档案

　　湖南各煤矿安全监察分局对辖区内煤矿逐一排查摸底，建立矿井基本情况档案，全省排查出水患威胁严重的矿井共290对。其中：受茅口灰岩水严重威胁的大水矿有14对；受老窑水严重威胁的矿井有278对。原国有重点矿9对；省属国有矿9对；国有地方矿16对；乡镇煤矿（含改制矿）256对。

　　３.加大对水害威胁严重矿井的监管监察力度

　　湖南省各级煤矿安全监管部门将290对受水害威胁严重的矿井作为日常监管的重点，督促企业对查出的水害隐患进行认真整改；对于可能遭受山洪、泥石流、滑坡等影响的矿井，暴雨期间停产，撤出井下所有作业人员。煤矿安全监察机构将水害威胁严重的矿井列为每年监察计划中的重点监察对象；每年的4-7月派出专门的监察小分队，对水害威胁严重的矿井实行定期监察，防患于未然；每年对水害威胁严重的乡镇煤矿和掘进工作面实行专项监察。

　　４.关闭水害威胁特别严重的矿井

　　对水害威胁特别严重的矿井和发生水害事故矿井，通过限期停产整顿，对仍不能达到基本安全生产条件的，监管、监察部门向地方人民政府提出了关闭的意见。现已关闭水害严重的矿井有耒阳市永联煤矿、耒阳市府欣煤矿、桂阳县贵达煤矿、常德市广东福桥煤矿等。

　　５.停产整顿存在重大水害隐患的煤矿

　　凡存在以下情况之一的矿井，全部进行了停产整顿。一是没有建立和落实防治水安全责任制、没有编制防治水措施及必备的防治水器材的煤矿；二是矿区（井）水文地质条件复杂、水源不清、周边老窑位置不清的煤矿；三是开采煤层上部存有大量老窑水，没有按规定留足隔离煤柱，没有进行探放水设计和采取探放水措施的煤矿；四是没有独立、完善的排水系统和防水设施的煤矿；五是超深越界开采防水煤柱的煤矿。

　　６.建立煤矿水害应急救援排水站

　　针对湖南省水害事故多发的特点，湖南省煤炭工业局筹资500余万元，购置了抢险救灾排水设备，成立了三个应急救援排水站，对全省突发水害事故救援工作起到了一定作用。尤其是邵阳市救护队自成立应急救援排水站以来，成功处理了多起突发水害事故，减少了伤亡事故，在小煤矿水害事故救援中发挥了积极作用。

　　７.加强对小煤矿水害防治的技术指导

　　湖南煤矿安全监察机构采取技术服务小分队的方式，给乡镇煤矿传授矿井水害防治的知识，帮助乡镇煤矿制订水害防治措施。对发生事故的矿井，认真总结事故教训，针对事故发生的原因，提出切合实际的防范措施，防止类似事故再次发生。

　　湖南省煤炭工业局组织老同志、离退休专家组成多个技术服务队，到产煤地区、深入井下进行水害防治业务指导。并委托湖南省煤炭学会组织编写通俗易懂的煤矿简明读本免费送书下矿，在现场开展短期培训，提高职工素质，收到了较好效果。

　　三、湖南省水害防治存在的主要问题

　　1.煤矿水文地质资料不清，给煤矿水害防治工作带来困难

　　湖南省处于丘陵地带，山多、雨多、河流多，水文地质条件十分复杂；煤矿开采历史悠久，许多废弃老窑没有留下任何开采资料，以往关闭的诸多小煤矿，绝大多数没有实测图纸，其开采边界、分布范围、积水空间不清楚，极易引发水害伤亡事故。

　　２.部分矿井超深越界开采，给相邻矿井构成严重威胁

　　在调研中了解到，涟源市三甲乡货乐冲煤矿超深越界204 m，严重影响涟邵矿业集团金竹山实业公司土朱矿的安全生产；新邵县铁炉冲煤矿超层开采涟邵矿业集团牛马司实业公司铁箕山煤矿留设的-190m至-300m水平的安全防水煤柱，而此安全防水煤柱主要是防治已报废的麻元村井老巷积水和地表泉塘水库的积水（积水约300万m3），一旦溃水，将对在铁箕山、斗米山、水井头三个相互连通矿井的2000多名井下作业人员造成严重危害。

　　3.探放水设备未真正发挥作用

　　湖南省绝大部分煤矿井型小，产量低，地质构造复杂，见煤挖煤，未形成正规的工作面，许多煤矿虽配备了探放水钻机，但实际并未使用，配备的钻机仅是为了应付检查。

　　4.部分煤矿防治水制度和措施不落实。企业没有建立和落实防治水害的规章制度；"有疑必探、先探后掘"等综合防治水措施不落实。如2003年4月16日娄底涟源市七一煤矿在掘进水仓时发生溶洞突水，造成17人死亡，目前该煤矿已进行改制，但对防治底板茅口灰岩突水并未采取切实可行的有效措施，没有水位观测孔，防排水系统不健全。

　　5.专业技术人员短缺，从业人员素质不适应

　　特别是煤矿地质、水文地质、测量等专业人才严重匮乏；部分从业人员未经培训上岗。如娄底市平均3-4个煤矿才有一个专业技术人员。

　　6．部分矿井防排水能力不符合规定

　　矿井的防排水能力按照正常涌水量设置，并未考虑水害突发的因素。如湘潭市湘潭县茶园煤矿今年3月2日发生透水，本矿排水能力不够，约有4000 m3水流入邻近的大矿。湖南省2005年发生的煤矿透水事故中，有3起水害事故的突水量在每小时300 m3以下，但仍造成了作业人员的死亡。

　　四、对湖南省水害防治的建议

　　1.进一步明确煤矿企业防治矿井水害的主体责任

　　水害是煤矿的重大灾害。水文地质条件复杂或水害隐患严重的煤矿企业，应设立专门防治水机构，配足水文地质专业人员。煤矿企业主要负责人对矿井防治水工作负总责，主管技术负责人负技术责任。编制矿区防治水规划、年度计划并负责组织实施；制定水害防治应急预案；建立水害预测预报制度。水文地质条件复杂的矿井定期开展水害隐患排查制度，对于查出的水害隐患，要落实责任，采取切实可行的防治措施。煤矿企业要采用适合本矿区的物探、钻探、化探等先进的综合探测技术，查明矿井或采区水文地质条件；收集、调查和核对相邻煤矿及废弃老窑的情况，编制《矿井地质和水文地质图》，建立健全矿区地下水动态观测网，为水害防治工作提供真实可靠的基础资料。

　　2.严厉打击超深（层）越界和非法开采的矿井

　　超深（层）越界和非法开采是导致煤矿水害事故发生的主要原因之一，要定期组织开展联合执法行动，严厉打击煤矿超深（层）越界和非法开采活动。建议对超深越界开采的涟源市三甲乡货乐冲煤矿、新邵县铁炉冲煤矿等超深（层）越界和非法开采矿井立即依法予以关闭，其相邻矿井要认真做好关闭后的水害防范工作。

　　3.进一步加强对煤矿水害防治工作的安全监管

　　煤矿安全监管部门要认真履行对煤矿水害的日常监管工作，对辖区内煤矿重大水害隐患要登记建档，重点跟踪，督促企业认真落实水害防治责任制。凡矿井水文地质资料不清的要停产整顿，查明水文地质情况并采取措施。凡是企业没有配备地质或水文地质专业技术人员、探放水设备和队伍；水文地质条件复杂或存在水害隐患严重的企业没有设立专门防治水机构；防治水规划、水害防范措施、年度计划资金不落实；没有建立水害隐患排查制度、制定水害防治应急预案的，要责令企业停产整改，限期整改不合格的，立即关闭。对涟源市七一煤矿应立即予以停产整顿，经有关部门验收合格后方可恢复生产。

　　4.进一步加大对煤矿水害监察的力度

　　根据湖南煤矿水害事故以老窑水和雨季为主的特点，驻地煤矿安全监察机构要定期对老窑水害进行监察，提出的重大隐患及时下达监察指令并通报地方政府督查企业落实整改。在雨季前要进行一次专项监察，督促企业成立雨季"三防"领导机构并落实防汛物资。对发生水害事故的矿井要认真查清水害发生的原因，严厉追究事故责任，公布处理结果，吸取教训，接受社会舆论监督。通过事故查处，继续淘汰不具备安全生产条件的煤矿，进一步提升煤矿整体安全水平。建议加快对株洲县堂市煤矿"1.11"老窑透水事故的调查，公布处理结果；通报湘潭县茶园煤矿"3.2"重大未遂透水事故，认真吸取事故教训。

　　5.进一步加强老窑水的探放工作

　　老窑水害占湖南省水害事故的90%以上，要高度重视老窑水的探放工作。在探水前，分析查明老窑水的空间位置、积水量和水压；探放水时，要撤出探放水点以下部位受水害威胁区域的所有人员；预计有瓦斯或其它有害气体时，必须认真检查空气成分；矿井有突水征兆时，立即撤出井下所有人员,以防老窑水突然溃出酿成水害事故。同时要强化煤矿安全培训，提高职工水害防范的安全意识；加大水害防治投入力度，进一步完善防排水设施和应急救援装备，矿井防排水能力一定要按规程标准进行配套，达不到的要停产整顿，限期达标。