开发商将经济适用房作为商品房出售所签订合同的效力及处理

徐景山


近年来，随着国家及各级政府对住房制度改革的进一步深入，我国在逐步取消了福利分房的同时，为了解决中低收入家庭的住房问题，推出了经济适用房制度。我国的经济适用房制度已经历经了近十二年的路程，不容否认，该制度在解决中低收入家庭住房的问题上发挥了不可估量的作用。但同时，由于该制度在立法上的滞后性性及不完整性也为少数别有用心的开发商所利用，并且从中谋利。这样一来，难免就产生了一些纠纷。2003年4月28日最高人民法院公布了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，这一司法解释的出台，对于人民法院处理商品房买卖相关案件起到了十分积极的促进作用。但该解释对于房地产开发商将经济适用房作为商品房出售这一问题如何解决并未涉及。在本文中，笔者就自
己代理的一起案件中所涉及的商品房及经济适用房之间的关系，发表一下个人意见，请广大同仁批评、指正。
案情简介：2000年，委托人原告刘某在某小区以当时的商品房价格购买了被告某开发公司开发的住房期房一套。签订买卖合同时，被告并未向原告告知该是经济适用房这一事实。原、被告双方在房屋买卖合同中约定，被告应在两年内为原告办理完毕房产证，但时至今日，被告未依合同约定履行自己的办证义务。为此，原告诉至法院要求被告履行办证义务，并依最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中的相关规定承担逾期办证的违约责任。在诉讼过程中，被告向法院提起反诉，要求确认与原告签订的房屋买卖合同无效，并向原告返还购房款。另外，原告在销售该房时已经办理了《商品房预售许可证》，并交纳了土地出让金，将原土地性质由划拨转变为出让。
一、 经济适用房与商品房之间的区别。
（一） 在概念上的区别。
所谓经济适用房是指以中低收入家庭住房困难户为供应对象，并按国家住宅建设标准建设的普通住宅，是具有社会保障性质的住宅，它具有经济性和适用性的特点。经济性是指住宅价格相对于市场价格比较适中，能够适应中低收入家庭的承受能力，其价格要比同等位置、地段的商品房的价格低，中低收入家庭有能力购买；适用性是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的使用效果，而非建筑标准。经济适用房是国家为解决中低收人家庭住房问题而修建的普通住房，这类住宅因减免了工程报建中的部分费用，其成本略低于普通商品房，故又称为经济适用房。
所谓商品房是指房地产开发经营企业,经批准用于市场出售而建造的房屋称为商品房。与经济适用房相比，商品房的销售价格比同类的经济适用房的价格要高，建筑成本比经济适用房高，销售对象主要是针对社会上有能力购买较高价值房屋的人群。
（二）相关政策上的区别。
经济适用房建设用地实行行政划拨方式供给，开发商无需向政府交纳土地出让金。国家和地方各级政府批准的合法收费均减半征收。
商品房开发商开发商品房所需建设用地是以出让方式取得，其要向政府交纳相当数额的土地出让金。在相关政策、税费减免等方面基本没有优惠政策。
（三）房屋购买人群的区别。
经济适用房的购买人群是城市中低收入家庭。购买经济适用房实行申报、登记、审批和监督机制。首先要向房改办报送相关材料，包括住房情况证明、年收入情况证明；第二，经济适用房审批机构要进行审查、审批、公告等程序；第三，审批后，购房人要持《经济适用房购房通知书》及《经济适用房准购证》购买住房。经批准有购房资格的家庭凭《购房准购证》才能购买经济适用房，每户只准购买一套经济适用房。
商品房的购买人国家的相关法律、法规对此基本没有限定。只要具有完全民事行为能力，能够享受权利、履行义务的人都可以成为商品房买卖行为的主体，并且对购房者购买房屋的套数没有限制。
（四）建设成本上的区别。
经济适用房的建设成本相对于商品房较低，主要是由以下因素构成：1.建设用地的征地和拆迁补偿、安置费；2.勘察设计和前期工程费；3.建筑及设备安装费；4.小区内基础设施建设费和小区内非营业性配套公建费。
商品房的建设成本则比较高，主要是由以下因素构成：1.征地费用及拆迁安置补偿费；2.勘察设计和前期工程费；3.建筑及设备安装费；4.小区内基础设施建设费和小区内非营业性配套公建费。
二者的建筑成本主要区别就在于经济适用房建设用地主要依靠的是政府无偿划拨的土地，而商品房建筑用地是由开发商交纳出让金的方式而取得。正是基于此项差别，经济适用房的建筑成本要比商品房的建筑成本低得多，因此，其销售价格也较低，能为大多数中低收入家庭所接受。
（五）二者转让、上市的区别。
经济适用房上市转让的，应经房屋所在地主管部门登记备案，上市交易应按规定缴纳土地出让金。购房户出售经济适用房后，不得再申请购买经济适用房。
商品房上市交易转让则显得比较宽松，购房者及其所合法拥有房屋只要符合我国《合同法》、《城市房地产管理法》等相关法律、法规的规定，就可以自由转让。
另外，经济适用房与商品房在建筑标准、建筑面积、房贷政策等方面还有许多不同，在此笔者不再一一赘述。
二、开发商将经济适用房作为商品房出售所签订合同的效力。
由于经济适用房在开发、建设上所享受的政府优惠政策及土地使用上的优势是一般商品房所享受不到的，因此，少数开发商便隐瞒房屋是经济适用房这一事实，将经济适用房作为一般商品房出售，从而谋取巨额利润。基于此而签订的房屋买卖合同的效力问题就成了解决本案的关键。主要有以下观点：
（一） 合同无效论。
○1该买卖合同违反了我国强制性法律规定，属于当然无效。原告所购买的房屋在审批立项时是依经济适用房来审批立项的，土地使用权是划拨取得。依据我国《城市房地产管理法》第三十七条“下列房地产不得转让：以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十八条规定的条件的；……”第三十八条“以出让方式取得土地使用权的转让房地产时，应当符合下列条件：出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；……”。由于本案被告在预售过程中及本案审理过程中，未向政府相关部门交纳土地使用权出让金，因此被告转让地上建筑物的行为不符合我国《城市房地产管理法》的相关规定，故其转让行为应为无效，原、被告双方所签订的合同也是无效合同。
○2由于合同标的不能而无效。合同标的的合法性、可能性也是确定合同是否有效的依据之一。如果合同标的存在违法或合同标的在实际履行中存在不可能性，那么该合同也应属于无效合同。在现实生活中，由于房产登记主管部门只办理国有土地的使用权为出让方式或虽然是以划拨方式取得土地使用权，但在转让该房地产时已经向政府有关部门交纳了土地出让金而转为出让方式而取得的房地产的登记工作，因此，在划拨土地上建筑的经济适用房是无法按照约定进行所有权移转的。因为依照物权的公示公信原则，不动产物权的移转必须以法定登记机关的物权移转登记为要件，不经登记变更物权归属始终不发生变化，也就是说这类合同的标的在客观上没有实现的可能性。正是基于这一原因，也可以确定此类合同无效。
（二）合同有效论。
虽然原、被告在签订合同时，被告未向原告告知该房屋是经济适用房这一事实，且原、被告双方之间签订合同的标的物违反了我国《房地产管理法》中的相关规定，但是由于被告在原告起诉前已经办理了《商品房预售许可证》，那么在本案中原告有理由相信原告所购买的被告所出售的房屋就是普通意义上的商品房。理由如下：○1当时原告购买被告开发的住房时，被告并未明确告知该房屋是经济适用房，且在购房价格上也与同时期、同地段、同类商品房的价格基本一致，甚至还要稍高。而同时期济南市经济适用房价格只有商品房价格的三分之二左右。○2原告在购买该房屋的手续上与购买其他商品房没有区别，没有经过购买经济适用房所必需的申报、登记、审批等程序。○3也是最关键的一点，被告在诉讼前已经就该房办理了《商品房预售许可证》。我们知道，商品房预售需要五个证，即《土地使用权证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《建设工程开工许可证》、《商品房预售许可证》。而《商品房预售许可证》是这五个证中最关键的一个，是商品房销售过程中最关键的证明之一，它即证明了开发商开发手续的合法性，也证明了所预售房屋的相关手续都已经完备，具备了预售的各项条件，故原、被告之间签订的房屋买卖合同是有效合同。
笔者认为，上述两个观点都有失偏颇。作为本案的代理律师，我认为原、被告之间签订的合同应当是一种由无效转化为有效，并最终被认定为有效的房屋买卖合同。理由如下：○1第一种认为是无效合同的观点，没有考虑到被告在原告起诉前已经办理了《商品房预售许可证》这一事实，这一观点没有考虑到本案的后果。而第二种观点，则没有考虑到该房屋在立项、审批时是以经济适用房来办理的，相关土地使用权手续都是以划拨而无偿取得的这一事实，这一观点没有考虑到本案的前因。因此，上述两个观点均不全面、客观。○2从我国《合同法》“鼓励交易”的立法原则来看，法院在审理合同纠纷案件时，应当鼓励交易，而不应轻易认定合同无效。在本案审理中应当适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中的相关规定来处理。这样即促进了我国经济的发展，也保护了双方，尤其是作为弱势一方—个人购房者的合法权益。
对于被告在诉讼中提出的反诉，要求确认合同无效，并返还原告购房的反诉请求，依法应予驳回。争议房屋既然已经办理了《商品房预售许可证》，那么它的性质已经由经济适用房转化为了普通意义上的商品房。被告提出反诉的目的无非是想利用目前商品房价格普遍上涨的机会在其中再捞一笔。但这种非法的目的在合同确认有效的基础上是无法实现的。
三、对开发商将经济适用房作为商品房出售所签订合同的处理。
○1在最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的基础上出台有关审理经济适用房方面的司法解释，对经济适用房的概念、经济适用房买卖合同、销售经济适用房的条件等做出相关解释，以有利于我国经济适用房制度的健康、有序发展，切实解决并保护好城市中低收入家庭的住房问题。对开发商将经济适用房作为商品房进行销售的，应加大处罚力度，使之付出较高的违法成本。
○2最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》出台后，学术界及实务界都对经济适用房是否适用该司法解释有着不同的声音。现在比较一直的意见是倾向于经济适用房不适用该司法解释，具体理由由于不是本文的讨论重点，因此，笔者在此不再赘述。但经济适用房也是由具备相应开发资质的企业开发、建设的住宅，其在某些方面也具备商品房的特征，而审理此类案件如不运用该司法解释目前又无相关规定可以参照。
因此，笔者在此建议对经济适用房的审理是否适用最高人民法院的该解释予以新的解释，以利于法院的审理工作顺利开展。
四、笔者对本案的处理意见。
（一）、认定合同有效，由被告履行办证义务，并按《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中的相关规定向原告支付违约金。这样的判决结果不仅充分注意到了所售出的房屋已经由经济适用房转化为普通意义上的商品房这一事实，在办理产权证及过户等环节不存在任何障碍，而且也体现了“保护、鼓励交易”这一《合同法》基本原则，从根本上保护了购房都的合法权益。
（二）认定合同无效。虽然通过本文的上述分析，合同应当被认定为有效，但由于目前司法实践中的现状，及法官对相关规定理解的不同，该买卖被认定为无效的可能性也是极大的。如果合同被认定为无效，那么被告不仅要返还原告支付的购房款，还应依当时购买房屋的价格与现在购买同等地段、同等面积、同等水平的房屋之间的价格差，来赔偿原告的经济损失（该经济损失的取得可以通过另行诉讼的途径解决）。这样的判决结果，是在认定经济适用房不适用最高人民法院的司法解释的基础上做出的。由被告来承担原告的经济损失，这样的处罚会提高被告的失信成本，有利于建立诚信的社会主义市场交易秩序，有利于我国的经济发展。

江苏省苏州市人民政府


苏州市人民政府令第13号


　　《苏州市产品质量监督办法》，已经市长办公会议讨论通过，现予发布施行。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　市长　章新胜
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　一九九五年九月三十日
　　　　　　　　　　　　 苏州市产品质量监督办法



　　第一条　为了加强对产品质量的监督管理，明确产品质量责任，保护用户、消费者的合法权益，维护社会经济秩序，根据《中华人民共和国产品质量法》（以下简称《产品质量法》）等有关法律、法规的规定，结合本市实际情况，制定本办法。


　　第二条　在本市范围内从事产品生产、销售活动，必须遵守本办法。


　　第三条　苏州市人民政府产品质量监督部门，负责本市生产和流通领域中的产品质量监督工作。
　　县级市人民政府产品质量监督部门按照职责分工，在市产品质量监督部门的指导下，做好产品质量监督工作。
　　工商、商检、卫生等行政主管部门在各自职责范围内，做好产品质量监督工作。
　　各行业主管部门负责本系统的产品质量管理工作。


　　第四条　产品质量监督部门在进行产品质量监督检查时，可以行使下列职权：
　　（一）查阅和复制有关的发票、凭证、帐册、广告、商务函电和其他有关资料；
　　（二）进入生产场地、产品仓库或者存放地；
　　（三）封存或者扣押可能有严重质量问题的产品，并在规定的期限内作出处理决定。


　　第五条　承担产品质量检验工作的机构必须具备必要的检测条件和能力，并经省质量监督管理部门考核合格后方可承担产品质量检验工作。
　　法律、法规对产品质量检验机构另有规定的，依照法律、法规的规定执行。


　　第六条　产品质量检验的依据是国家标准、行业标准、地方标准、企业标准或者国家有关规定。
　　企业生产的产品没有国家标准、行业标准和地方标准的，应当制定企业标准，并向当地政府标准化行政主管部门和有关行政主管部门备案。


　　第七条　本市对产品质量实行监督抽查和定期检查相结合，并定期公布检查结果的监督检查制度。
　　按照统一管理、分工负责和下级计划服从上级计划的原则，制定统一的产品质量监督检查年度计划。年度计划由行业主管部门向市产品质量监督部门提出，经其协调商定并报省批准后执行，各部门不得安排计划外的监督检查任务。
　　产品质量监督检查年度计划，由市产品质量监督部门组织实施。对季节性产品或经国家、省、市确定的特殊检查项目，市产品质量监督部门可以会同有关部门组织联合检查。
　　对国家、省、市产品质量监督检查不合格的企业，各行业主管部门应当督促企业抓好整改工作。


　　第八条　市产品质量监督部门可以根据产品质量监督的需要，对投放我市销售的产品中，涉及人身、财产安全与健康的少数产品和重要农用生产资料以及经市场监督检查不合格再次投放市场的产品，实行销售前的报验制度。
　　实行报验制度的办法另行制定。


　　第九条　生产者生产的产品，其质量应当符合下列要求：
　　（一）不存在危及人身、财产安全的不合理的危险，有保障人体健康和人身、财产安全的国家标准、行业标准、地方标准的，应当符合该标准；
　　（二）具备产品应当具备的使用性能，但对产品存在使用性能的瑕疵作出说明的除外；
　　（三）符合在产品或者其包装上注明采用的产品标准，符合以产品说明、实物样品等方式表明的质量状况。


　　第十条　产品或者其包装上的标识应当符合下列要求：
　　（一）有产品合格证明；
　　（二）有中文标明的产品名称、生产厂名和厂址；
　　（三）根据产品的特点和使用要求，需要标明产品规格、等级、所含主要成份的名称和含量的，相应予以标明；
　　（四）限期使用的产品，标明生产日期和安全使用期或失效日期；
　　（五）使用不当，容易造成产品本身损坏或者可能危及人身、财产安全的产品，有警示标志或者中文警示说明；
　　（六）实施生产许可证的，标明许可证号。
　　裸装的食品和其他根据产品的特点难以附加标识的裸装产品，可以不附加产品标识。


　　第十一条　销售者应当对其所进货物进行检查验收，验明产品合格证明和其他标识，保持销售产品的质量。
　　销售者销售的产品的标识应当符合本办法第十条的规定。
　　销售者销售的产品属市场监督检查不合格的应当按本办法第八条规定进行报验。


　　第十二条　生产者、销售者不得生产或者销售下列产品；
　　（一）国家明令淘汰的产品；
　　（二）失效、变质的产品；
　　（三）无产品标准的产品；
　　（四）伪造产地，伪造或者冒用他人厂名、厂址；
　　（五）伪造或者冒用认证标志、名优标志等质量标志；
　　（六）掺杂、掺假、以假充真、以次充好，以不合格产品冒充合格产品。


　　第十三条　用户、消费者有权就产品质量问题，向产品的生产者、销售者查询，向产品质量监督部门、工商行政管理部门及有关部门申诉，有关部门应当负责处理。


　　第十四条　任何单位和个人发现生产、销售本办法第十一条所列产品的，有权向有关部门举报。举报人要求保密的，有关部门应当为其保密。对举报有功的单位和个人，有关部门应当给予奖励。


　　第十五条　生产、销售不符合国家标准、行业标准和地方标准产品并不能保障人体健康，人身、财产安全的，责令停止生产、销售，没收违法生产、销售的产品，监督销毁或作必要的技术处理，没收违法所得，并处违法所得一倍以上五倍以下罚款，可以吊销营业执照；构成犯罪的，移送司法机关，依照《全国人民代表大会常务委员会关于惩治生产、销售伪劣商品的决定》处罚。


　　第十六条　生产者、销售者在产品中掺杂、掺假，以假充真，以次充好，或者以不合格产品冒充合格产品的，责令停止生产、销售，没收违法所得，并处违法所得一倍以上五倍以下罚款，可以吊销营业执照；构成犯罪的，移送司法机关，依照《全国人民代表大会常务委员会关于惩治生产、销售伪劣商品决定》处罚。
　　前款规定的产品尚未销售的，没收其产品。


　　第十七条　生产、销售国家明令淘汰产品的，责令停止生产、销售，没收违法生产、销售的产品和违法所得，并处违法所得一倍以上五倍以下罚款，可以吊销营业执照。


　　第十八条　销售失效、变质产品的，责令停止销售，没收违法销售的产品和违法所得，并处违法所得一倍以上五倍以下罚款，可以吊销营业执照；构成犯罪的，移送司法机关惩处。


　　第十九条　伪造产品产地、生产日期或失效日期，伪造冒用他人厂名、厂址，伪造或者冒用认证标志、名优标志、质量证明等质量标志和生产许可证、条形码的，责令公开更正，没收违法所得，可以并处违法所得一倍以上三倍以下罚款。


　　第二十条　产品标识不符合本办法第十条规定的，责令改正，停止生产、销售，并处违法所得百分之十五至二十的罚款。


　　第二十一条　生产、销售无产品标准的产品的，没收其违法所得。


　　第二十二条　伪造检验数据或者伪造检验结论的，责令更正，处以所收检验费一倍以上三倍以下罚款；情节严重的，吊销营业执照；构成犯罪的，将直接责任人员移送司法机关惩处。


　　第二十三条　对拒绝产品质量监督部门监督检验的单位或个人，产品质量监督部门可以责令其停止销售，并处二千元以下罚款。


　　第二十四条　被监督检查单位拒绝提供本办法第四条第一项所列材料的，责令改正，拒不改正或隐匿、转移、毁灭证据的，对单位或以处一千元以上五万元以下的罚款；对直接责任者可以处一千元以上五千元以下罚款。
　　被监督检查的单位或个人，擅自处理、隐匿、转移、毁灭被封存的受检产品的，对单位可以处相当于该批产品货值金额一倍以上五倍以下罚款，对责任人处一千元以上一万元以下罚款。


　　第二十五条　有本办法所列违法行为，但无违法所得或者违法者不如实提供有关资料，致使违法所得难以确认的，可以根据行为性质和危害程度处以一千元以上五万元以下的罚款。


　　第二十六条　对拒缴违法所得的，产品质量监督部门可以将被封存或者扣押的产品变卖抵缴。


　　第二十七条　产品质量监督部门在对当事人实施行政处罚时，应当制作行政处罚决定书；收缴罚没款时，应当出具市财政部门统一印制的罚没款收据。罚没款按规定统一上缴同级地方财政。


　　第二十八条　本办法规定的吊销营业执照的行政处罚，由工商行政管理部门决定；其他行政处罚，由产品质量监督部门或者工商行政管理部门按照各自职权范围决定。
　　对同一违法行为，不得重复处罚。


　　第二十九条　产品质量监督部门的工作人员在执法检查时，应当出示行政执法证件，按照规定的程序和方法行使监督检查权。


　　第三十条　当事人对行政处罚决定不服的，可以在接到行政处罚决定书之日起十五日内向作出处罚决定的机关的上一级机关申请复议；当事人也可以在接到行政处罚决定书之日起十五日内直接向人民法院起诉。
　　复议机关应当在接到复议申请书之日起六十日内作出复议决定。当事人对复议决定不服的，可以在接到复议决定书之日起十五日内向人民法院起诉。复议机关逾期不作出复议决定的，当事人可以在复议期满之日起十五日内向人民法院起诉。
　　当事人逾期不申请复议也不向人民法院起诉，又不履行处罚决定的，作出处罚决定的机关可以申请人民法院强制执行。


　　第三十一条　从事产品质量监督的工作人员滥用职权，玩忽职守，徇私舞弊，贪污受贿者，根据情节给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
　　因质量检验机构的责任，给受检者造成损失的，由产品质量监督部门追究其责任。


　　第三十二条　以暴力、威胁方法阻碍从事产品质量监督的国家工作人员依法执行公务的，由公安机关依照《公安管理处罚条例》的规定处罚，构成犯罪的，移送司法机关追究刑事责任。


　　第三十三条　本办法具体应用中的问题，由苏州市人民政府标准计量局负责解释。


　　第三十四条　本办法自公布之日起施行。