青海省西宁市人民政府


西宁市环境噪声污染防治办法

西宁市人民政府令第20号


　　《西宁市环境噪声污染防治办法》已经市人民 政府第９次常务会议审议通过，现予发布，自发布之日起施行。


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市　长　李津成
一九九八年九月七日


西宁市环境噪声污染防治办法


第一章 总则
第一条 为了防治环境噪声污染，保护和改善生活环境，保障人民身体健康，根据《中华人民共和国环境保护法》、《中华人民共和国环境噪声污染防治法》等法律、法规的规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本办法所称环境噪声，是指在工业生产、建筑施工、交通运输和社会生活中所产生的干扰周围生活环境的声音。
本办法所称环境噪声污染，是指所产生的环境噪声超过国家规定的环境噪声排放标准，并干扰他人正常生活、工作和学习的现象。
第三条 本办法适用于本市行政区域内环境噪声污染的防治。
第四条 各级人民政府应当将防治环境噪声工作纳入国民经济和社会发展计划及城乡建设规划，组织开发和推广低噪声技术、工艺、设备和产品，综合治理环境噪声污染。
第五条 市、区（县）环境保护行政主管部门负责本行政区域内环境噪声污染防治实施统一监督管理。公安部门分别对机动车辆噪声和社会生活噪声的污染防治实施监督管理。铁路管理部门对火车噪声的污染防治实施监督管理。建设、工商、文化、交通、规划、环卫等行政主管部门，按照职责分工对环境噪声污染防治实施监督管理。
第六条 任何公民、法人或者其他组织都有保护噪声环境的义务，有权对造成环境噪声污染的单位和个人进行检举。直接受到噪声污染危害的单位和个人，有权要求减轻、排除噪声污染的危害。
第二章 环境噪声污染防治的监督管理
第七条 环境保护行政主管部门和其他环境噪声污染防治工作的监督管理部门，依据各自的职责对管辖范围内排放噪声的公民、法人或者其他组织，进行现场检查。被检查者必须如实反映情况，提供必要的资料。检查人员进行现场检查，应当出示执法证件，做好笔录。检查中涉及技术秘密和业务秘密的，检查部门和检查人员应当为其保守秘密。
第八条 排放噪声超过规定标准的，应当采取有效措施进行治理，并按照国家规定缴纳超标准排污费。
第九条 凡排放噪声的单位和个体经营者，必须按照规定到所在市、区（县）环境保护行政主管部门进行申报，并说明理由。环境保护行政主管部门应当在３０个工作日内予答复，逾期不答复的，可视为同意。
第十条 新建、改建、扩建向周围环境排放噪声的项目，应当遵守国家有关建设项目环境保护管理的规定。建设项目可能产生环境噪声污染的，建设单位应当提出环境影响报告书（表），规定环境噪声污染的防治措施，并按照国家规定的程序报环境保护行政主管部门批准。环境影响报告书（表）中，应当载有该建设项目所在地单位和居民的意见。
第十一条 建设项目的环境噪声污染防治设施必须与主体工程同时设计、同时施工、同时投产使用。建设项目在投入生产或者使用之前，其环境噪声污染防治设施必须经原审批部门验收；达不到设计要求的，该建设项目不得投入生产或者使用。
第十二条 产生环境噪声污染的单位，必须保持防治环境噪声污染设施的正常使用；拆除或者闲置环境噪声污染防治设施的，必须提前１０日报经所在地的环境保护行政主管部门批准。
第十三条 排放噪声超过国家或者地方规定的环境噪声排放标准，造成严重污染的排污单位，必须限期治理。
第十四条 因生产或其他活动确需排放偶发性强烈噪声的，应当向当地公安部门和环境保护部门提出申请，经批准后方可进行，并由排放噪声的单位向社会公告。因排放噪声给公民、法人或者其他组织造成损失的，排放噪声的单位应当承担赔偿责任。
第十五条 市环境保护行政主管部门征得市人民政府同意后，可以根据需要对高考期间等特定时期，在特定区域内进行噪声限制的管制。
第十六条 市、区（县）环境监测部门负责对辖区内各类环境噪声污染进行监督性监测。市环境监测机构应当对划定的环境噪声标准适用区域的噪声环境质量和重点噪声污染源，进行定期监测。
第十七条 市、区（县）环境保护行政主管部门和其他环境噪声监督管理部门，应当采取有效措施，受理群众的噪声污染投诉。
第三章 工业噪声污染防治
第十八条 本办法所称工业噪声，是指在工业生产活动中使用固定的设备时产生的干扰周围生活环境的声音。
第十九条 在本市下列划定的区域内不得建设排放环境噪声的工业生产设施和排放环境噪声超过标准的其他设施：
（一）风景名胜区、自然保护区和疗养区、高级宾馆等特别需要安静的区域；
（二）以居住、文教、机关为主的区域；
（三）对居住、商业、工业混杂区域中的居民住宅、学校、幼儿园、医院、机关、科研单位有影响的范围。
上述区域内原有的工业生产设施和其它设施排放环境噪声超过区域环境噪声标准的，应当限期治理或搬迁。
sp; 第二十条 产生环境噪声污染的工业企业，应当采取有效措施，减轻噪声对周围生活环境的影响。在市区、建制镇范围内工业企业向周围生活环境排放工业噪声的，应当符合国家规定的工业企业厂界环境噪声排放标准。
第二十一条 在工业生产中因使用固定的设备造成环境噪声污染的工业企业，必须在使用前１０日内向市、区（县）环境保护行政主管部门申报拥有的造成环境噪声污染的设备的种类、数量以及在正常作业条件下所发出的噪声值和防治噪声污染的设施情况，并提供防治噪声污染的技术资料。造成环境噪声污染的设备的种类、数量、噪声值和防治设施有重大改变的，必须及时申报，并采取应有的防治措施。
第四章 建筑施工噪声污染防治
第二十二条 本办法所称建筑施工噪声，是指在建筑施工过程中产生的干扰周围生活环境的声音。
第二十三条 需要使用排放环境噪声设备的建筑、装饰申施工工程，施工单位必须在工程开工前１５日向市、县环境保护行政主管部门提出申请，并申报该工程的项目名称、施工场所和期限、可能产生的环境噪声值以及所采取的环境噪声污染防治措施的情况，过期不进行申报的，由环境保护行政主管部门直接核收超标排污费。
第二十四条 建筑、装饰施工场地排放的环境噪声，应当符合国家规定的建筑施工场界环境噪声排放标准。超过标准的，施工单位必须采取防范措施，并按规定缴纳超标准排污费。
第二十五条 在湟中路、祁连路、南山路、海湖路、门源路和小桥大街丁字路口内，禁止每日２２：００至晨６：００内进行产生环境噪声污染的建筑施工作业。但抢修、抢险作业和因生产工艺上要求或者特殊需要必须连续作业的除外。因特殊需要必须连续作业的，应当向所在地市、县环境保护行政主管部门办理夜间施工许可证，采取措施防止噪声污染，并公告附近居民。
第五章 交通运输噪声污染防治
第二十六条 本办法所称交通运输噪声，是指机动车辆、铁路机车等交通运输工具在运行时所产生的干扰周围生活环境的声音。
第二十七条 机动车辆噪声应当符合国家规定的噪声标准。在用的机动车辆不符合标准的，不准行驶，公安部门不发给年检合格证；新购置或从外地迁入本市的机动车辆不符合标准的，公安部门不发给牌证；外地车辆不符合标准的，不准行驶。装配、维修的机动车辆不符合国家规定标准的，不准出厂。
第二十八条 在市区和建制镇行驶的机动车辆，必须安装和使用符合公安部门、环境保护部门规定的消声器和喇叭。禁止使用高音、怪音喇叭。
第二十九条 公安部门应当根据保护和改善噪声环境质量的需要，划定机动车辆禁鸣喇叭的路段和地区。
第三十条 在市区范围内的消防车、救护车、工程抢险车、警备车等特种车辆安装、使用警报器，必须符合公安部门的规定。在执行非紧急任务时，禁止使用警报器。
第三十一条 在市区和县人民政府所在地的城镇范围内，机动车驾驶人员应当遵守下列规定：
（一）在禁鸣喇叭的路段、区域不得鸣喇叭；
（二）在非禁鸣喇叭的路段和区域，每日２３：００至晨６：００不得鸣喇叭，其他时间需要鸣喇叭时，应当短鸣，连续按鸣不得超过二次，每次不得超过０．５秒，音量不得超过１００分贝；
（三）不得用鸣喇叭的方法唤人；
（四）不得在马路、街道、公共场地调试喇叭。
第三十二条 严禁公共汽车、小客运车使用扩音器、喇叭招揽乘客。
第三十三条 拖拉机、农用运输车、轮式专用机械车，应当在公安部门批准的街道行驶。
第三十四条 机动车辆运行时自身振动噪声超过８５分贝，禁止在禁鸣区内行驶。
第三十五条 火车鸣笛应当遵守《中华人民共和国铁路技术管理规程》的有关规定。火车驶经本市韵家口以西、西钢桥以东只准使用风笛，严禁使用汽笛。
第六章 社会生活噪声污染防治
第三十六条 本办法所称社会生活噪声，是指人为活动所产生的除工业噪声、建设施工噪声和机动车辆之外的干扰周围生活环境的声音。
第三十七条 在西宁地区，因商业经营活动中使用固定设备造成环境噪声污染的排污单位，必须在该设备使用前１０日内向市、区（县）环境保护行政主管部门申报造成环境噪声污染设备的状况和防治环境噪声污染设施的情况。
第三十八条 新建营业性饮食娱乐等服务场所必须在开工建设前，到所在地环境保护行政主管部门进行审批，未经审批的文化行政主管理部门不得核发文化经营许可证，工商行政管理部门不得核发营业执照。经营中的饮食娱乐服务场所，其经营者必须采取有效措施，使其边界噪声不得超过国家规定的排放标准，不得干扰他人的学习、工作和生活。
第三十九条 在市区和建制镇范围内，禁止架设、使用高音广播喇叭和广播宣传车，因特殊情况需要临时架设或使用的，须经公安部门批准。
第四十条 禁止使用产生环境噪声污染的音响设备和其他方式招揽顾客、宣传商品或者进行其他商业活动。在公共场所、工商业经营活动场所和饮食摊挡，不得高声喧哗，干扰四邻。
第四十一条 车站、车辆编组站等交通枢纽使用广播喇叭，应当控制音量，减少噪声对周围环境的的影响。设在居民稠密区的营运车辆站场，晚２２：００至晨６：００不得使用广播喇叭和电铃调度车辆；其他时间使用的应当控制音量。
第四十二条 使用空调设备、音响等家用电器和乐器的家庭娱乐活动，排放的噪声不得超过城市区域环境噪声标准。
第四十三条 在住宅楼宇内，１２：００至１４：３０、２２：００至晨７：００禁止使用电钻、电锯、电刨、冲击钻等产生环境噪声污染的工具。
第七章 法律责任
第四十四条 违反本办法规定，有下列行为之一的，由市、区（县）环境保护行政主管部门责令改正，并可视情节轻重予以处罚：
（一）拒报或者谎报规定的排放噪声申报登记事项的，处３００元以上３０００元以下罚款；
（二）未经环境保护行政主管部门同意，擅自拆除或者闲置噪声污染防治设施，排放噪声超过规定标准的，处５００元以上１００００元以下罚款；
（三）拒绝环境保护行政主管部门现场检查或者在被检查时弄虚作假的，处３００元以上３０００元以下罚款；
（四）未经批准擅自施工，或者在禁止生产作业的区域和时间生产作业，排放噪声超过标准的，处２０００元以上１００００元以下罚款；
（五）不按规定缴纳超标排污费的，除追缴排污费及滞纳金外，处１０００元以上１００００元以下罚款；
（六）建设项目的噪声污染设施没有建成或者没有达到国家有关建设项目环境保护管理规定的要求，投入生产或者使用的，由审批建设项目环境影响报告书的环境保护行政主管部门责令停止生产或者使用，并处３０００元以上３００００元以下罚款；
（七）应当限期治理逾期未完成治理任务的，除按规定加收１至２倍超标排污费外，并可处１００００元以上３００００元以下罚款，需要责令停业取缔的按规定办理；
（八）工业生产噪声、建筑施工噪声排放超过国家规定标准，造成环境噪声污染的，可处５０００元以上３００００元以下罚款；
（九）饮食娱乐场所的边界噪声排放超过国家标准，影响周围居民工作、生活、学习的，处５００元以上３０００元以下罚款。
第四十五条 违反本办法规定，有下列行为之一的，由公安部门依据《中华人民共和国治安管理处罚条例》等法律、法规或者规章的规定进行处罚：
（一）未经批准在街道、广场、公园等公共区域及疗养区、居民区、文教区、风景名胜区、一类混合区使用大功率广播喇叭或者宣传车的；
（二）机动车辆违反规定鸣笛的；
（三）未按规定使用特种车辆警报器的；
（四）拖拉机、农用运输车、轮式专用机械车不按规定行驶的；
（五）未经公安部门批准，进行产生偶发性强烈噪声活动的；
（六）采用发出高大音响的方法招揽顾客的；
（七）未按本办法规定采取措施，从家庭室内产生严重干扰周围居民生活环境的噪声的。
第四十六条 铁路机车在本市违反规定使用汽笛的，由铁路主管部门对有关责任人员给予处罚。
第四十七条 造成环境噪声污染的公民、法人或者其他组织，有责任排除危害，并对直接遭受危害的公民、法人或者其他组织赔偿损失。赔偿责任和赔偿金额的纠纷，可以根据当事人的请求，由环境保护行政主管部门调解处理；调解不成的，当事人可以向人民法院起诉。当事人也可以直接向人民法院起诉。
第四十八条 当事人对行政处罚决定不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。当事人逾期不申请复议也不向人民法院起诉，又不履行处罚决定的，由作出处罚决定的行政机关申请人民法院强制执行。对治安管理处罚不服的，依照《中华人民共和国治安管理处罚条例》的规定办理。
第四十九条 环境保护监督管理人员滥用职权、徇私舞弊、玩忽职守，由所在单位或上级主管机关给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第八章 附则
第五十条 本办法应用中的具体问题由西宁市环境保护局负责解释。
第五十一条 本办法自发布之日起施行。市人民政府１９８４年发布的《西宁市环境噪声管理暂行规定》同时废止。



房地产案件执行实务问题浅析

〔摘要〕
当前，人民法院在房地产案件执行实务中，存在诸多问题。笔者根据我国房地产执行方面的相关法律、法规，参照国外的一些做法，分别从房地产案件执行过程中的具体做法、存在的问题以及如何处理和解决等方面进行了分析。全文约8000字。
〔关键词〕
房地产、房屋所有权、土地使用权、农村宅基地使用权、权属确认、权利瑕疵房地产、产权调换、查封、预查封、轮侯查封、扣押、拍卖、变卖、以物抵债、听证分割、强制管理、豁免财产。
人民法院的执行，是人民法院按照法定程序、运用国家强制力，强制义务人履行已经发生法律效力的判决、裁定以及其他法津文书所确定的义务的执法活动。其任务和目的是依法强制义务人履行生效法律文书所确定的义务，保障权利人的权利和国家利益得以实现。在房地产案件执行实务过程中，由于房地产自身在财产价值、使用功能、取得程序等方面存在其特殊性，所以执行时应根据其不同的特点，采取相应的执行措施和方法，以达到最大保护相关权利人合法权益的目的。下面笔者将从当前我国房地产案件执行实务中的具体做法、存在的问题及怎样解决等方面入手，进行简单的分析和阐述。
一 我国当前房地产案件执行实务中的具体做法
在《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》出台以前，全国法院没有一个统一的规范，各地法院纷纷制定一些具体的规定，在处理涉案房地产时，遵循的原则和程序均大有不同，且存在的问题较多，侵害当事人合法权益的行为也时有发生。通知和规定实施后，使得执行过程中财产的处置程序有了明确统一的规定。且体在房地产案件执行实务中，通常有以下做法：
1、 人民法院对房地产实施查封或者进行实体处理前，应当向国土资源、房地产管理部门查询该土地、房屋的权属。
2、 人民法院在房地产案件执行过程中，土地、房屋权属的确认以国土资源、房地产管理部门的登记或者出具的权属证明为准。
3、 人民法院对土地使用权和房屋使用权可以同时查封，也可以分开查封。
4、 人民法院对可以分割处分的房屋应当在执行标的额的范围内分割查封，不可分割的房屋可以整体查封。
5、 人民法院可以对土地使用权、房屋实施预查封、轮侯查封。预查封的效力等同于正式查封。
6、 人民法院将涉案房地产依法定程序拍卖或变卖后的所得价款，用于清偿债务，如房地产已抵押给其他债权人，抵押权人应优先受偿。
7、 人民法院对涉案房地产经三次拍卖仍流拍，应当再进行一次变卖，如变卖不能，申请执行人又不同意以物抵债的，解除查封，将房地产退还被执行人。
8、 人民法院对土地使用权的执行。如果被执行人只交了部分土地出让金而取得土地使用权的，其土地使用权拍卖所得价款优先支付土地出让金和国家税收，余额清偿债务。如果执行的房产的土地使用权是划拨方式取得的，经土地管理部门，房产管理部门批准后该土地使用权连同地上建筑物构筑物一并拍卖。 如拍卖底价中包含土地使用权的，拍卖成交后应将拍卖所得价款优先支付土地出让金及税收，余额清偿债务，受让人直接取得土地使用权。如拍卖底价中不包含土地使用权的在拍卖成交后所得价款清偿债务，买受人向政府交纳土地出让金，并与土地管理部门签订国有土地出让合同，正式取得土地使用权，但不能改变原有规划土地的性质。
二 我国当前房地产案件执行实务中存在的问题
任何一项法律制度都会存在一定的漏洞，这是不可避免的现实。在《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》实施之后，虽然对查封、拍卖、变卖房地产的程序进行了明确规定，使强制执行法律有了进一步的完善，但执行实务中仍然会遇到这样或那样的问题，这主要表现在如下几个方面：
1、 对没有产权证书的房地产应怎样处理？
2、对只有房屋所有权，而没有土地使用权的房屋应如何处理？
3、房屋所有权和土地使用权不属于同一权利人时该怎样处理？
4、农村宅基地使用权能否予以强制执行？
5、对未经过户登记的房地产应如何执行？
6、不同情况下的预售商品房应如何处理？
8、对共有房地产应怎样处理？
9、对拍卖、变卖不能且申请执行人又不愿以物抵债的房地产应如何处理？
三 我国当前房地产案件执行实务中的措施和方法
在民事执行程序中，人民法院采取查封、拍卖、变卖等强制执行措施时，常常需要以被执行人的房地产作为执行标的或执行对象，对房地产强制执行必然涉及债权与物权法等诸多法律的种种规定，因而在实际执行中如何正确适用法律尤为重要。现就我国当前房地产案件执行实务中存在的问题，提出一些措施和方法，与同仁们商榷。
1、对没有产权证书的房地产的处理
针对此种情况，在执行时，首先要确定被执行的房地产是否属于被执行人所有。执行实务中，有以下几种情况需要引起注意：
第一是对于已进行登记但尚未办理产权证书的房地产，按照法定管理部门的登记确定权属，一般来说，登记在被执行人名下的房地产，视为被执行人所有。
第 二是未登记的建筑物，依据土地使用权的审批文件和其他相关证据确认权属。
第三是对于未登记在被执行人名下的财产，登记名义人（案外人）与被执行人均认为该财产属于被执行人时，可以视为被执行人的财产。
第四是登记名义人否认该财产属于被执行人时，申请执行人认为登记为虚假的，应提起撤销该登记的诉讼，经诉讼撤销该登记并转登记为被执行人名下时，方可作为被执行人的财产进行执行。
第五是被执行人通过继承、判决或执行裁定取得房地产所有权的，虽未经办理过户登记，也可以对该财产采取执行措施。
第 六是以房地产作价或入股作为公司注册资本，并经工商登记的，该房地产虽未办理过户登记，当该公司作为被执行人时，该房地产可以视为该公司的财产进行执行。
笫七对被执行人分期付款购买的商品房，因其不享有完整的所有权，属于权利瑕疵房地产。一般情况下，被执行人支付了部分购房款，从而占有、使用该房地产，但其并未取得产权证书，房地产权属仍应归房地产开发商，被执行人只享有于购房款付清后得到房产所有权的期待权，因此，法院不能直接对该房地产予以执行。但如被执行人仍按期支付购房款，法院可对该房地产实施预查封，如被执行人不能按期支付购房款，可视为购房合同已终止履行，法院向房地产开发商直接送达履行到期债务通知，按执行到期债权的方式处理，应当注意的是，并非被执行人支付的购房款须全部退还，因还存在违约责任问题。如果房地产开发商应退还部分购房款而该开发商又拒不退还，可责令被执行人向法院起诉，被执行人下落不明或者怠于行使权利的，申请执行人可行使代位权。
如果房地产开发商同意直接处分该房地产的，法院应从所得款项中向其支付剩余购房款；如还存在按揭购房合同，应保护银行的优先受偿权。
第八是执行的房地产由于历史原因或国土资源、房地产管理部门对档案保管的不妥，无法通过权属登记、土地使用权的审批文件和其他证据进行产权确认，且该房地产又没有被相关部门确认为非法建筑的，法院可以根据被执行人对该房地产的占有、使用、收益和处分的实际情况，依照物权法中财产所有权的基本特征，确认被执行人是否对该房地产享有所有权；如享有所有权，可直接予以执行，反之，则不能。应当注意的是，法院不能对该房屋的土地使用权予以执行，在评估、拍卖、变卖或以物抵债对应当特别说明不包含土地使用权的价值因素，以防止国家或集体利益遭受损害。
第九是被执行人原房屋拆迁后因产权调换而取得的新的未办理产权证书的房地产，法院可依据拆迁安置协议，确认房屋的权属后对其予以执行。
2、 对只有房屋所有权证，而没有土地使用权的房屋的执行
在执行该类房地产案件时，法院应当及时到土地管理部门调查取证，查明被执行人房产所占用的土地详细情况，并针对不同情况采取不同的执行措施。如果被执行人房产所占用的土地可以补办土地使用权手续的，应当要求被执行人补办手续，然后再采取相应强制执行措施。如果被执行人房产所占用的土地使用权不能补办土地使用权手续，但相关部门又认定该房产不属于非法建筑的，法院可直接对被执行人的房屋所有权予以执行；如相关部门认定该房产为非法建筑，法院则不予执行，可建议给予拆除。
3、 对房屋所有权和土地使用权不属于同一权利人的房地产的执行
当前，我国房地产尚没有建立统一登记制度，除个别省、市的房屋和土地由同一个登记机关进行登记外，绝大部分省、市、区的房屋和土地的登记分别由房地产管理部门和国土资源部门分别进行登记，分散的登记制度带来了很多弊端，土地使用权和其上的房屋所有权有时被登记在不同的主体名下，便是弊端之一。人民法院在房地产案件执行实务中碰到这种情况时，处理起来颇为棘手。对此，《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第六条采取了尊重客观事实的态度，因为这种不正常的现象是国家公权分权不尽合理、权利交叉运行造成的，不可能由人民法院在执行程序中解决。如果房屋所有权人和土地使用权人是同一的，则人民法院在查封时必须同时查封，在变价处理时，则必须坚持“房随地走”或者“地随房走”的原则。如果土地使用权和房屋所有权归属不属同一主体的，则只能对被执行人的土地使用权或者房屋所有权进行查封和变价。当然，如果法院发现土地使用权或房屋所有权登记确有错误的，可向登记机关提出撤销错误登记的司法建议，或者告知被执行人通过诉讼途径予以解决。
4、对农村宅基地使用权的处理
近年，农村的房地产市场逐渐活跃，农民往往将其在宅基地上所建房屋或者出租、或者出售转让他人。购买者中有的是本村或外村村民，有的是外来打工者，还有的则是城镇非农业户口居民，在类似的房屋买卖中产生的纠纷也较多。作为宅基地使用权是农民享有的特殊权利，《中华人民共和国土地管理法》规定：农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。因此，笔者认为农民宅基地使用权是依附于农民自身的一项特殊权利，在一般情况下其不能作为执行的客体进行执行。但随着社会经济的发展和农民生活水平的提高，其依附性和特定性也是相对的。比如，一农民在村里有宅基地房屋，后因经济富裕到城里买了商品房并搬到城里居住，于是村里的房屋闲置。如果在执行过程中遇到此类情况，应当根据实际情况，可以对该宅基地使用权进行执行 ，但在执行过程中如何对该宅基地使用权进行变价，也是一个值得注意的问题，因为毕竟宅基地属于村集体的土地，其使用权也只能为本经济组织农民所有。具体到执行实践中，根据最高人民法院关于执行过程中查封、扣押、冻结财产的规定，应当严格限定参与竞买的主体，也就是说应当限定在本村集体经济组织成员内部进行；当村委会参与竞买时，应当在同等价格下给予优先购买权，以便于村委会行使对村集体土地的管理和使用权。
5、对未经过户登记房地产的执行
未经过户登记房地产实际上包括被执行人已实际拥有或被执行人已实际转让但均未办理过户登记两种情况。我国法律虽规定房地产转让应办理登记手续，但并未规定办理登记后才生效。因此，笔者认为在执行实务中，应当区别对待：如出让人与受让人恶意串通，以转让行为来达到逃避执行目的的，可以执行该房产；如受让人系善意的，且已支付了全部或大部分房款，虽未办理登记，但已实际拥有或者正在办理过户登记尚未办理完毕的、或者因他人原因致使尚未办理过户登记的，法院应当按照实事求是和公平的原则，保护购买人的合法权益，确认其对受让房产的所有权，以维护交易安全。如被执行人已支付购房款、且又实际拥有该房地产，可以对该房地产采取强制执行措施，执行中通知出让人协助办理过户登记手续。
6、不同情况下预售商品房的处理