关于二手商品住宅买卖中户口迁移违约问题的法律救济/汪顺生

关于二手商品住宅买卖中户口迁移违约问题的法律救济

在二手商品住宅买卖过程中，经常会遇到出卖人的户口迁移问题，由于个别出卖人法律意识的淡薄和信用的缺乏，往往在商品住宅买卖交易完成后，仍不迁出户口，使得买受人不能及时迁入户口，影响了生活、学习和工作，并影响了房屋的再次处分权，引发矛盾。本文就二手商品住宅买卖中户口迁移违约问题的法律救济问题进行探讨。

一、户口迁移的合同救济

根据上海市高级人民法院文件精神，户口迁移问题属于公安部门行政管辖范围，不属于司法审判的范畴。一旦发生出卖人不履行合同，买受人不能向法院起诉要求出卖人限时迁移户口。这样，势必影响了买受人的权益。因此，为了使出卖人在房屋买卖交易完成后，及时迁移户口，往往在合同中增加一条约束条款。即如果出卖人不在规定的时间内迁移户口，则每延期一天，按合同总价的万分之几向买受人支付违约金。这样一来，出卖人从经济角度考虑，大都能按合同规定时间将户口迁移，以免被追溯违约金。

二、户口迁移违约金案件审理存在的问题

如上所述，由于买卖双方在合同中增加了户口迁移的违约条款，绝大多数情况下，出卖人都能自觉履行合同，按时将户口迁移。但也有一些出卖人不按时迁移户口，导致诉讼发生，买受人向出卖人追溯违约金。由于各个案件标的不同，违约的原因不同，使得同类案件的判决结果大相径廷，出现了同案不同判的结果。甚至出现一次判决后，出卖人无正当理由仍不迁移户口的情况，发生累讼的现象，既不能有效维护买受人的合法权益，也浪费了审判资源。

三、法院审判时应当正确确定违约金的金额

这类案件案情虽然简单，但正确确定违约金的金额，对解决纠纷极为重要。有以下几点应当把握：

1、查明出卖人违约的原因

这类案件通常在诉讼过程中，出卖人的户口仍未迁移。有的是由于客观原因暂时无法迁移，如出卖人在出售房屋时同时又重新购买了二手房，新购二手房原业主户口尚未迁移，其户口无法迁移；有的是突发重病，无法及时办理；也有的是无理不迁。

2、合理确定违约金的计算期限

一般情况下，违约金的计算期限应当从合同规定的户口迁移之日起算到实际迁移之日。如果确实是由于不可抗力或出售人无法抗拒的原因造成不能如期迁移户口，则应扣除上述事件影响的期间。如判决时，出卖人尚未迁移户口，应暂计到判决生效的支付日。

3、合理确定违约金的金额

目前，在实际中，当事人约定的违约金高低各不相同，有的约定为总房价的万分之五，有的约定为总房价的千分之五。而有的法院在判决时，将金额大幅降低为万分之一，有的则是随意定一个总额，对出卖人的违约行为不能给予有效的制裁，造成案件结案，户口仍未迁移。

笔者认为，关于违约金约定过高是否需要调低的问题，应当把握以下三点：一是看出卖人主观过错的大小；二是看出卖人是否要求降低；三是看约定金额是否显失公平。一般可以银行同期贷款利率的一到四倍为限较为合理。对于在案件审理过程中，能立即迁移户口者，可判下限，对于无正当理由拒不迁移者，可判上限。

总之，正确合理地审理因户口迁移引起的追索违约金案件，应当本着着重调解的原则，尽量让出卖人在审理案件过程中及时迁移户口，同时给予买受人必要而合理的补偿，以维护法律的公正和合同的严肃性。

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