您的位置: 首页 » 法律资料网 » 法律论文 »

房屋买卖合同纠纷案件探析/刘亚利

时间:2024-05-15 11:27:27 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:8882
下载地址: 点击此处下载
房屋买卖合同纠纷案件探析

刘亚利


  所谓房屋买卖,是指房地产开发商将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买房者,买房者支付价款的民事行为。随着住房制度的改革和城镇居民住房的社会化、商品化,房地产业迅猛发展起来,但同时房屋买卖矛盾纠纷也日益突出,并呈逐年上升的趋势,成为了社会矛盾的焦点
  一、房屋买卖合同纠纷产生的原因
  由于我国的商品房市场从上世纪90年代后期才开始形成,我国在这方面的法律法规和行政管理规范至今仍处于一个不断完善的阶段,加之各方当事人对房屋买卖合同的法律特征不了解或认识上有偏差,致使商品房合同纠纷的产生原因纷繁复杂、表现形式千差万别,近年来审理房屋买卖合同纠纷案件来看,主要有以下四个方面:
  (一)、审批手续不全:1、由于房地产开发商的项目审批手续不健全或开发施工的资金不足,导致新建商品房买受人在签订合同时就已经潜伏了无法及时取得产权证或不能按合同约定及时入住的危险。2、擅自将租赁给他人的房屋、与他人共有的房屋、单位集资房或经济适用住房出售,导致买受人因第三人提出异议而不能取得产权证或无法及时使用房屋。3、房屋销售广告宣传与实际项目的质量或环境差距悬殊,使房屋买受人无法获得理想中的房屋,无端增添许多烦恼。
  (二)、房地产市场变化过快:由于房屋属于价款较高的大宗商品,而房屋买卖从签订合同到实际履行往往需要一段时间,每当房屋市场的交易价格发生重大变化时,都有许多买家或是卖家,特别是期房或必须在一定期限后才能过户的单位集资房和经济适用住房的当事人,宁愿承担违约责任,也不愿按照合同的约定购买或交付房屋。受市场影响而大量发生的另一类纠纷就是房贷纠纷,这类纠纷主要发生于国家对房地产贷款实行紧缩政策的背景下。由于银行对于个人房贷审查严格,特别是对购房人的资信或首付比例要求提高,让很多购房人出现贷款难或者首付增多,从而使许多购房者或者客观上凑不齐首付的购买人无法继续履行支付剩余房款的义务。
  (三)、交易机制不健全:很多人将合同与物权变动混为一谈,一些人以买卖的房屋未进行登记过户而主张房屋买卖合同无效,而故意不履行合同约定的义务;还有一些人以为只要签订了房屋买卖合同或完成了房屋交付就自然取得了房屋所有权,对是否及时办理买卖房屋的登记过户手续并不在意,由此给一些心术不正的售房方留下了进行欺诈或毁约的机会。
  (四)、买卖合同约定不明确、这是引起房屋买卖发生纠纷最常见的原因,其中因为对交易定金的处理、面积误差的解决方式、房屋质量标准、房屋入住条件、违约金及计算方式等内容约定不明而无法协商解决,不得不提起诉讼的又最为集中。
  二、避免或减少房屋买卖合同发生纠纷的对策
  根据以上对房屋买卖合同常见纠纷产生原因的分析,不同的交易主体需要注意的重点问题是各不相同的。由于买受人在房屋买卖过程中往往处于弱势,所以要避免或减少房屋买卖发生纠纷,必须做好以下几个方面的工作。
  (一)签订合同前,要严格审查售房方的主体资格。
  房屋买卖合同纠纷有很大一部分是由于对售房者的资格或资信情况不了解而产生的,要避免或减少房屋买卖的合同纠纷,在正式签订房屋买卖合同前、包括签订意向书或缴纳定金前,购买期房的要审查发展商的“五证”,即《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》和《商品房预售许可证》,特别是《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》这两证,要认真查看其中批准销售的面积、地点、项目名称、销售内容等,防止开发商将批准销售范围之外的房屋对外出售。购买现房的主要审查是否具有《国有土地使用证》、《房屋所有权证》;购买经济适用住房或单位集资建房,应要求售房方出具相关单位同意其对外出售的文件,以确定这类房屋进行转让的条件和期限;购买二手房则必须注意以下问题:1、是否已被列入拆迁范围;2、确认房主真实身份,仔细辨认房主身份证与房屋产权证的真实性、一致性;3、是否存在抵押、租赁情形;4、是否与他人共有,共有人是否同意出卖;5通过中介买卖房屋的,还应对中介的资质和信誉进行调查。
  (二)签约时的每一条款要约定得明确、具体、细致、规范。
  对于合同约定的内容,除违反法律强制性规定或约定不明之外,法律对当事人的合同约定都是支持的。所以,尽管开发商在售房时使用的基本都是政府监制的《商品房买卖合同》格式文本,但这种格式文本中的许多内容都是要由买卖双方协商后确定的。所以,购房者对以下条款特别要明确约定:1、面积的确认及面积差异的处理;2、规划设计变更的处理;3、基础设施和公共配套建筑正常运行等;4、对基础设施和公共配套建筑正常运行的具体日期;5、交付房屋及办理产权证的时间及处理方式;6、适用解除合同的条件和行使解除权的时限、方式等。
  此外,在订立二手房买卖合同时应明确以下问题:1、明确房屋交接责权,应注明房屋交验时间,须注明水、电、煤气、物业、供暖等各项费用的交接的具体事宜,卖方应提供上述费用交纳的票据;2、明确双方违约责任,要在签署合同时就明确写清双方的责任和权利,以及违约金的偿付金额和时间;3、如通过中介公司,应明确中介公司收取的费用和需要向相关部门交纳的费用,以及这些费用的承担主体和比例;4、如果购买的是单位集资房和经济适用住房,则必须明确如产权不能实现转让后的解决方式
  综上,房屋买卖决不是像普通商品一买一卖那样简单,它是一个系统工程。在房屋买卖过程中,不仅涉及如何合理确定合同的内容,同时避免在法律已有明确规定的问题上犯常识性错误。只有做到了这些,才能避免或减少房屋买卖合同纠纷,即使发生纠纷也能使我们尽可能多地掌握主动权。



北安市人民法院 刘亚利

国家粮食局办公室关于印发《国家粮食局中央预算内投资基本建设项目管理办法》的通知

国家粮食局办公室


国家粮食局办公室关于印发《国家粮食局中央预算内投资基本建设项目管理办法》的通知

国粮办展〔2006〕144号


各司室,直属单位、联系单位:

为进一步加强和规范我局负责的中央预算内投资基本建设项目管理工作,根据《国务院关于投资体制改革的决定》和国家发展改革委关于中央预算内投资项目管理的有关要求,结合近年来我局中央预算内投资项目的实际情况,我们在《国家粮食局直属单位基本建设及设备采购项目管理暂行办法》(国粮办管〔2002〕170号)的基础上,制订了《国家粮食局中央预算内投资基本建设项目管理办法》,并已经2006年6月20日局长办公会议讨论通过,现印发给你们,请遵照执行。

二○○六年七月三日


国家粮食局中央预算内
投资基本建设项目管理办法

一、总 则
第一条 为加强和规范国家粮食局中央预算内投资基本建设项目管理,提高建设项目投资效益,实现项目管理科学化,保证项目建设的顺利进行,根据国家有关政策和规定,制定本办法。

第二条 本办法适用于各单位利用中央预算内投资进行的基本建设项目(含设备采购和信息化建设项目),以及粮食系统事业发展基本建设项目。

第三条 各单位项目建设管理实行项目法人责任制、工程质量领导终身负责制、工程监理制和招投标制。各单位第一负责人为本单位建设项目的项目法人代表,对项目规划、资金筹措、建设实施、工程质量、运营管理等全过程负责。

第四条 中央预算内投资主要用于关系我局及粮食系统事业发展的基础设施建设、科研条件、信息化建设及设备采购类项目,不含有关生活设施及行政类开支项目,严格控制办公楼和培训中心的建设。

第五条 国家粮食局流通与科技发展司(以下简称发展司)归口管理项目规划、立项、可行性研究报告和初步设计(建设方案)审批,投资计划申请和下达,招投标管理、工程进度、质量、投资控制及项目竣工验收等。



二、项目前期准备
第六条 各单位应编制中央预算内投资基本建设项目五年规划和年度计划,并报发展司备案。

第七条 国家粮食局中央预算内投资基本建设项目实行项目储备制度。结合各单位的规划,筛选条件成熟的项目纳入项目储备库,作为立项审批和编制年度投资计划的主要依据。未纳入项目储备库的项目原则上不予办理立项。



三、项目申报和审批
第八条 立项申报与审批。各单位应委托有相应咨询资格的单位,编制项目建议书(可行性研究报告),连同申报文件报国家粮食局。限额以上的项目建议书经国家粮食局初审后报国家发展改革委审批(限额标准以国家发展改革委规定为准);限额以下项目建议书由国家粮食局审批。工程类项目(含软件开发项目)原则上应委托有相应咨询资格的单位编制初步设计文件并报国家粮食局审查批复。

项目建议书应当对项目建设的必要性、可行性、拟建地点、拟建规模、拟建内容、投资估算、资金筹措以及经济效益和社会效益进行初步分析,并按照要求提供有关文件。

可行性研究报告应当对项目在技术和经济上是否必要、合理、可行以及社会效益、生态环境影响等进行全面分析论证,落实各项建设条件,并按有关规定取得相关单位的许可、承诺或者证明。

第九条 初步设计编制与审批。各单位应根据批准的项目建议书或可行性研究报告编制项目初步设计(或软件编制方案)和申请文件。初步设计方案原则上由国家粮食局审批(国家发展改革委有特殊规定的除外)。

初步设计确定的建设内容和建设标准不得超过批准的项目建议书或可行性研究报告的范围,并应列明各单项工程或单位工程的建设内容、建设标准、用地规模、主要材料和设备选择等。如初步设计概算超过已批准项目建议书或可行性研究报告投资估算的10%,则该项目需重新编报项目建议书或可行性研究报告。初步设计一经确认,不得随意变更。

第十条 发展司在接到上报文件后3个工作日内完成上报文件格式、内容等是否符合要求的审查工作。重点项目的项目建议书(可行性研究报告)、初步设计文件应委托相应资质的评估机构或专家进行评审,评审费用从项目建设管理费用中列支。



四、年度投资计划
第十一条 发展司根据国家发展改革委的要求和各单位申报项目情况,提出年度投资计划建议并报经局党组会议审议批准后,编制年度投资计划并报国家发展改革委审批。

第十二条 编制基本建设投资计划要坚持先续建、后新建,先重点、后一般的原则,区别轻重缓急,合理安排项目投资,提高投资效益。

第十三条 列入年度基本建设投资计划应具备的条件:

(一)立项文件已经批复;

(二)已申请年度投资计划(含年度计划实施方案、申请投资额度、主要建设内容、工程量和形象进度等);

(三)除中央预算内投资外,其它配套投资已经基本落实。

第十四条 正常情况下,年度投资计划编制时间要求如下:

(一)5月份前,各单位研究提出投资需求;

(二)6月份至7月份,发展司汇总投资需求、协调确定我局投资计划并报局党组审定;

(三)8月份将投资计划上报国家发展改革委;

(四)9月份至12月份国家发展改革委审核并下达投资计划。



五、项目建设管理
第十五条 项目的勘察、设计、监理、施工、软件开发和有关材料、设备采购等,达到国家规定规模标准的,应当按照《中华人民共和国招标投标法》的规定进行招标,属于政府采购范围的,应按政府采购相关规定执行。有条件的项目可采用“代建制”方式,即通过招标等方式,选择专业化的项目管理单位负责建设实施,严格控制项目投资、质量和工期,竣工验收后移交给使用单位。

第十六条 国家粮食局根据项目投资规模和建设内容确定招投标组织方式,原则上总投资额在500万元以上项目的施工、设备和软件开发招投标工作由发展司统一组织,500万元以下项目的招投标工作由项目单位自行组织。由项目单位自行组织的招投标工作,其招投标方案要报发展司审查确认,招标结果应于评标工作完成后5个工作日内报发展司备案,发展司应在接到文件后5个工作日内对有异议的招标结果提出意见。

第十七条 项目开工条件:

(一)项目初步设计已经批复;

(二)年度投资计划和建设资金已经落实;

(三)项目施工单位及施工组织设计已经确定;

(四)已经领取施工许可证;

(五)项目组织管理机构和规章制度已经健全,主要管理人员已经到位;

(六)项目监理人员已经到位;

(七)“三通一平”等工作已经完成。

设备采购和软件开发类项目的开工条件可适当简化。

第十八条 项目进度统计实行月报制度。各单位应于每月3日前将上月项目执行情况报发展司。主要内容包括:投资到位及完成情况、形成工作量、工程形象进度等。

第十九条 项目必须严格按照已经批准的初步设计组织建设,任何单位和个人不得擅自扩大建设规模、提高建设标准,严禁建设计划外项目。如确需进行设计变更,应按原审批程序进行报批。

第二十条 项目单位要严格按照国家档案管理的有关规定,及时收集、整理、归档从项目筹划到工程竣工验收各环节的文件资料,建立健全建设项目档案。

第二十一条 发展司定期对项目的建设情况进行检查、监督。及时纠正和处理检查中发现的问题。对严重违纪违规的单位和个人,要追究其有关领导和直接责任人的责任,并相应调减直至取消安排该单位下一年度的基本建设投资计划。



六、建设资金管理
第二十二条 各单位应按照《国有建设单位会计制度》的规定,设置会计账目,进行会计核算,并配备基建财务人员进行专门管理。

第二十三条 建设资金原则上根据工程进度拨付,由国家粮食局财务司(以下简称财务司)商发展司办理资金拨付手续(零余额账户的建设资金按照有关程序拨付,并将拨付情况及时报发展司、财务司备案)。

第二十四条 各单位应按国家有关规定,编制年度基本建设财务决算。



七、项目竣工验收
第二十五条 项目建成后15个工作日内,各单位应向国家粮食局提出竣工验收申请报告。工程项目的竣工验收申请报告应包括:设计、施工、监理及建设单位工作总结,工程质量评定意见,消防、环保等相关部门的验收意见,试生产(运行)报告,项目竣工决算以及工程整改结果等。软件开发、设备购置项目的竣工验收申请报告可适当简化。

第二十六条 项目竣工验收分初步验收(子项验收)和正式验收两个阶段。限额以上项目经国家粮食局初验后报国家发展改革委组织验收;限额以下项目由项目单位初验后报国家粮食局组织验收。

第二十七条 验收的主要内容:

(一)是否按要求完成批准的建设内容;

(二)工程质量是否合格;

(三)工程是否已经达到各项设计生产指标(信息化建设项目中编制的软件投入使用后是否满足用户需求、运行正常);

(四)建设档案是否完整、真实;

(五)项目竣工决算是否完成。

第二十八条 验收的一般程序。

(一)成立验收委员会(或验收小组);

(二)设计单位、施工单位及监理单位做设计、施工及监理工作总结,项目单位做建设工作总结及项目竣工决算说明;

(三)验收委员会对项目进行现场检查,审查有关文件;

(四)验收委员会评议;

(五)形成验收会议纪要。

(六)验收部门正式批准验收结果。

第二十九条 项目竣工验收后,应及时清理账目,按照有关要求,编制竣工财务决算报告报国家粮食局,由财务司商发展司进行审批。各单位应依据竣工决算批复文件,及时办理固定资产移交及产权登记手续。



八、附 则
第三十条 本办法自发布之日起施行。《国家粮食局直属单位基本建设及设备采购项目管理暂行办法》(国粮办管〔2002〕170号)同时废止。

第三十一条 本办法由国家粮食局发展司负责解释。



最高人民法院办公厅转发国家商检局、公安部《关于严厉打击不法分子伪造变造买卖商检单证行为的通知》的通知

最高人民法院办公厅


最高人民法院办公厅转发国家商检局、公安部《关于严厉打击不法分子伪造变造买卖商检单证行为的通知》的通知
1988年1月20日,最高法院办公厅

各省、自治区、直辖市高级人民法院:
现将国家商检局、公安部《关于严厉打击不法分子伪造、变造、买卖商检单证行为的通知》转发给你们,请在审判工作中参照。

附: 国家商检局 公安部关于严厉打击不法分子伪造、变造、买卖商检单证行为的通知

各省、自治区、直辖市商检局、公安厅(局):
近年来,国内不法分子伪造、变造和买卖商检单证的案件屡有发生,仅1987年1至8月就发现几十起。伪造、变造和买卖的商检单证主要包括商检合格检定单、放行单、进口机动车辆初检报告表以及用于对外结汇、通关的商检证书。
不法分子伪造、变造商检单证,在国内倒卖紧俏商品,逃避海关监管,贩卖“水货”。这些伪造、变造、买卖商检单证的不法行为,严重干扰了对外贸易和进出口商品检验工作的正常进行,给国家造成经济上和政治上的严重损失和不良影响。为打击伪造、变造、买卖商检单证的违法犯罪活动,特作如下通知:
一、伪造、变造、盗窃、买卖商检单证(包括商检机构对外签发的各种商检证书和对内签发的合格检定单、放行单、检验结果单、进口机动车辆初检报告表、委托检验结果单等)及冒充商检人员招摇撞骗是违法行为,情节轻微尚未触犯刑律的,依照商检有关法规的规定,由商检机构处以罚款,或由主管部门给予行政处分;已构成犯罪的,由司法机关依照《中华人民共和国刑法》第一百六十七条及第一百六十六条规定惩处,利用伪造、变造的商检单证,投机倒把、走私等构成犯罪的,按《刑法》有关条款惩处。
二、各地商检机构应严格签证管理,对报验人所持的申报证件,凡发现可疑情况时,一律不受理报验,立即扣留其证件,及时调查核实。
三、对商检人员玩忽职守或者以权谋私,致使商检单证丢失外流,使国家利益遭受重大损失的,应按照有关规定予以处理,触犯刑律的,提请司法机关依法惩处。
四、各地司法机关、商检机构密切配合。对伪造、变造、买卖商检单证,冒充商检人员招摇撞骗以及商检人员玩忽职守的违法犯罪活动,由司法机关及时立案、审理。
本通知自1988年1月1日起执行。