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关于逾期交房/逾期办证违约责任的诉讼时效问题的不同观点/武志国

时间:2024-07-16 03:08:30 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:8106
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关于逾期交房/逾期办证违约责任的诉讼时效问题的不同观点

武志国


  迟延办证违约责任的请求权是基于商品房买卖合同中约定或《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定而产生,房地产开发企业承担迟延办证违约责任的主要方式之一即支付违约金。如果房地产开发企业在诉讼中提出时效抗辩,该如何判断违约金诉讼时效问题?(有多种观点)
(一)吴庆宝主编的《最高人民法院专家法官阐释民商裁判疑难问题》一书认为,房地产开发企业虽逾期办证,但在买受人起诉之前已办理了房产证的,应从买受人收到房产证之日起算诉讼时效。当业主或买受人在超过两年诉讼时效期间才起诉的,法院应驳回其诉讼请求。
(二)最高人民法院民一庭法官韩延斌在《民事审判指导与参考》(2006年第1辑)上发表的《第18条规定的解读》一文中认为逾期办证违约金的诉讼时效计算应分三种情况处理:
(1)当事人在合同中明确约定逾期办证违约金数额的,为一时性债权,从约定或法定的期限届满之次日起算诉讼时效;
(2)当事人在合同中约定以日或月为单位累计计算违约金数额的,属于继续性债权,以每个个别的债权分别适用诉讼时效。在实际计算时,应采用倒推法,即从人民法院审查立案之日起,向既往的时间倒推2年,这2年内发生的违约金没有超过诉讼时效;
(3)当事人没有约定违约金或损失数额难以计算的,从公平诚信原则出发,由出卖人按照买受人已付购房款总额,参照《中国人民银行结算办法》规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金,即《商品房买卖合同解释》第十八条第二款的规定。
(三)还有观点认为,诉讼时效是以“权利受到侵害”为起算点,不是以侵害行为终止为起算点的。购房人要求支付逾期办证违约金,诉讼时效应当按照普通诉讼时效统一计算,适用两年的诉讼时效,违约情形出现后两年内起诉要求违约金计算至权证办理之日,可使得购房人权益得以保护。笔者更认同此种观点。


武志国 woo_eye@qq.com

长沙市城镇暂住人口登记管理办法(2002年修改)

湖南省长沙市人大常委会


长沙市城镇暂住人口登记管理办法

(1994年8月18日长沙市第十届人民代表大会常务委员会第十二次会议通过,1994年11月10日湖南省第八届人民代表大会常务委员会第十一次会议批准,1997年4月30日长沙市第十届人民代表大会常务委员会第三十六次会议修改,1997年6月4日湖南省第八届人民代表大会常务委员会第二十八次会议批准,2002年4月29日长沙市第十一届人民代表大会常务委员会第三十七次会议修改,2002年6月3日湖南省第九届人民代表大会常务委员会第二十九次会议批准,2002年6月21日长沙市人民代表大会常务委员会公告第8号公布施行)


长沙市人民代表大会常务委员会公告(2002年第8号)

《长沙市人民代表大会常务委员会关于修改〈长沙市城镇暂住人口登记管理办法〉的决定》于2002年4月29日经长沙市第十一届人民代表大会常务委员会第三十七次会议通过,于2002年6月3日经湖南省第九届人民代表大会常务委员会第二十九次会议批准,现予公布,自公布之日起施行。

2002年6月21日


长沙市人民代表大会常务委员会关于修改《长沙市城镇暂住人口登记管理办法》的决定


(2002年4月29日长沙市第十一届人民代表大会常务委员会第三十七次会议通过2002年6月3日湖南省第九届人民代表大会常务委员会第二十九次会议批准)

长沙市第十一届人民代表大会常务委员会第三十七次会议根据长沙市人民政府关于提请审议《长沙市城镇暂住人口登记管理办法》修正案(草案)的议案,决定对《长沙市城镇暂住人口登记管理办法》作如下修改:

一、第二条第一款修改为:“本办法所称暂住人口,是指离开常住户口所在地的市区或者县(市)所辖的乡、镇,到本市行政区域内的城镇(含市区所辖的乡)临时居住三日以上的人员。”

二、第九条中的“劳改、劳教人员”修改为“在押罪犯、在教劳动教养人员”,“劳改、劳教机关”修改为“监狱、劳动教养机关”。

三、第十条修改为:“离开常住户口所在地的市区或者乡(镇)、拟在暂住地居住超过三十日年满十六周岁以上的下列人员,在申报暂住户口登记的同时,应当申领暂住证:

(一)机关、团体、企业、事业单位雇用的人员;

(二)从事工业、手工业、建筑业、运输业的人员;

(三)从事商业、饮食业、修理业、服务业的人员;

(四)从事种植业、养殖业的人员;

(五)其他需要申领暂住证的人员。

申领暂住证应当提交下列证明和资料:

(一)暂住人的居民身份证或者常住户口所在地派出所、乡镇人民政府出具的户口证明;

(二)暂住人近期、免冠照片二张;

(三)育龄人口还应提交在暂住地街道办事处或者乡镇人民政府查验的计划生育或者婚姻状况证明。

探亲、访友、旅游、就医、出差等人员,按照规定申报暂住户口登记或者旅客登记,不申领暂住证。

四、第十二条修改为:“办理暂住证,按照省价格管理部门核定的标准收取工本费。”

五、第十九条中的“不按规定申报登记经教育仍不改正的”修改为“不按规定申报暂住户口登记,经公安机关通知拒不改正的”。

六、第二十一条修改为:“当事人对行政处罚决定不服的,可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。”

本决定自公布之日起施行。

《长沙市城镇暂住人口登记管理办法》根据本决定作相应的修正,重新公布。


长沙市城镇暂住人口登记管理办法


第一条为加强城镇暂住人口登记管理,保障暂住人口的合法权益,维护社会秩序,根据国家户口登记管理法律法规的有关规定,结合本市实际,制定本办法。

第二条本办法所称暂住人口,是指离开常住户口所在地的市区或者县(市)所辖的乡、镇,到本市行政区域内的城镇(含市区所辖的乡)临时居住三日以上的人员。

本市行政区域内的公民在常住户口所在市、县(市)范围内的城镇暂住,不办理暂住登记。

第三条公安机关是暂住人口登记管理的主管机关,其主要职责是:

(一)负责组织本办法实施和有关法律法规的宣传教育;

(二)依法进行登记、发证、查验等管理工作;

(三)指导、检查、督促有关单位和责任人落实登记管理责任和措施。

第四条机关、团体、企业、事业单位和居(村)民委员会,应协助公安机关做好暂住人口登记管理工作。

第五条公安派出所设立的暂住人口申报登记站,负责暂住人口登记工作。

暂住在单位内部的人员,可由所在地公安派出所委托单位的人事、保卫部门负责登记管理。

第六条暂住人员应在到达暂住地之日起三日内由本人或户主,持暂住人居民身份证或其他有效证件,到暂住地的暂住人口申报登记站进行登记,离开时申报注销。

第七条在宾馆、旅店、招待所等暂住的人员,由所在宾馆、旅店、招待所等设立旅客登记簿,随到随登记。

第八条外国人、华侨、港澳台胞来我市暂住的,按国家有关规定予以登记。

第九条在押罪犯、在教劳动教养人员因保外就医等原因,在本市城镇暂住的,凭所在监狱、劳动教养机关的证明,在到达之日起二十四小时内,到暂住地公安派出所申报登记,离开时申报注销。

第十条离开常住户口所在地的市区或者乡(镇)、拟在暂住地居住超过三十日年满十六周岁以上的下列人员,在申报暂住户口登记的同时,应当申领暂住证:

(一)机关、团体、企业、事业单位雇用的人员;

(二)从事工业、手工业、建筑业、运输业的人员;

(三)从事商业、饮食业、修理业、服务业的人员;

(四)从事种植业、养殖业的人员;

(五)其他需要申领暂住证的人员。

申领暂住证应当提交下列证明和资料:

(一)暂住人的居民身份证或者常住户口所在地派出所、乡镇人民政府出具的户口证明;

(二)暂住人近期、免冠照片二张;

(三)育龄人口还应提交在暂住地街道办事处或者乡镇人民政府查验的计划生育或者婚姻状况证明。

探亲、访友、旅游、就医、出差等人员,按照规定申报暂住户口登记或者旅客登记,不申领暂住证。

第十一条雇聘暂住人员的用人单位和外来成建制务工单位的负责人,应按本办法规定,对暂住人员登记造册,到所在地公安派出所申领暂住证,并按照国家社会治安综合治理的有关规定,加强对暂住人员的管理。

第十二条办理暂住证,按照省价格管理部门核定的标准收取工本费。

第十三条暂住证由市公安局统一制作。暂住证有效期为一年;有效期满需继续暂住的,应在期满前十日内到原发证机关办理延期手续。

第十四条暂住人员在所持暂住证的有效期内变更暂住地址的,应办理变更手续。遗失暂住证的,应及时向原发证机关报告,申请补发。

第十五条暂住人员在本市城镇租赁房屋的,不得利用承租的房屋进行违法犯罪活动;出租人发现可疑情况,应及时向公安机关报告,不得隐瞒、包庇违法犯罪行为。

第十六条暂住人员依法从事生产、经营、劳务等活动受法律保护。

第十七条暂住证由暂住人员妥善保管,以备查验,不得转让、出借、冒用、涂改、伪造。

第十八条对暂住人口登记管理工作做出显著成绩的单位和个人,由各级人民政府或公安机关给予表彰、奖励。

第十九条违反本办法,有下列行为之一的个人,由公安机关给予警告或处五十元以下罚款:

(一)不按规定申报暂住户口登记,经公安机关通知拒不改正的;

(二)不按规定办理暂住证的;

(三)转让、出借、冒用、涂改暂住证的;

(四)拒绝查验暂住证的。

第二十条违反本办法,有下列行为之一的,由公安机关按照下列规定处罚:

(一)雇聘暂住人员的用人单位和外来成建制务工单位负责人,不按照规定申报办理暂住人员的暂住证,公安机关通知拒不改正的,处五十元以下罚款或者警告;

(二)租赁房屋的出租人不按照规定申报办理暂住人员的暂住证的,处一百元以下罚款或者警告;

(三)伪造暂住证尚未构成犯罪的,处五十元以下罚款或者警告。

第二十一条当事人对行政处罚决定不服的,可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。

第二十二条暂住人口登记管理人员执行公务时,应当出示证件,依法履行职责。对玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的,由主管机关给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第二十三条本办法经湖南省人民代表大会常务委员会批准后,由长沙市人民代表大会常务委员会公布实施。

财政部、海洋石油税务局关于对租金收入征税问题的通知

财政部 国家税务总局


财政部、海洋石油税务局关于对租金收入征税问题的通知
财税油政[1985]13号

1985-06-08财政部 国家税务总局


海洋石油税务局天津、上海、广州、湛江分局:
  据我分局和外国公司反映,目前我各分局在处理境外公司、企业将机器、设备租给中国境内的租用者使用的租金收入,采用不同的征税办法:有的分局依据《外国企业所得税法》第十一条的规定,按租金毛收入征收了预提所得税。有的分局基于出租财产的公司曾经委托他人在当地工商管理机关办了工商登记,就视为在华设立了经营机构,分别征收了工商统一税和企业所得税。由于各分局在解释上不一致,导致同一个境外公司、企业在华出租财产的收入,在甲地按照消极投资所得征税,在乙地则按经营所得征税的矛盾。
  为统一税收政策,避免执行上的不一致,现对前述公司、企业在华出租机器设备租金收入的征税问题明确如下:
  一、在中国境内没有设立机构的境外公司、企业,将机器、设备租给中国境内的租用者使用,其来源于中国的租金收入,应按《外国企业所得税法》第十一条及其有关规定征收所得税。对于同我国政府签订了税收协定并已生效执行的国家的公司、企业,其所得税的征收,按照有关税收协定和财政部(85)财税外字第042号文件的规定办理。
  二、中国境外的公司、企业,在中国境内设立了机构并且通过该机构将机器设备出租给在中国境内的租用者使用,其来源于中国的租金收入,按在华从事生产经营的企业征收工商统一税和企业所得税。
  前述公司企业出租机器设备的收入是按照消极投资所得征税,还是按照经营所得征税,主要应依据该公司企业在华有无实际经营机构,以及该机器设备是否通过在华机构出租而定。
  三、本通知自1985年6月1日起执行,过去已经处理了的案件不作更改或调整。
财政部 国家税务总局

一九八五年六月八号